立法院於今(二○二一)年四月九日三讀通《所得稅法》部分條文修正案，就是俗稱的「房地合一稅2.0」，實施日期自七月一日開始，連同去年底三讀通過的「實價登錄2.0」，也同一天同步上路。
房地合一稅2.0四大重點
「房地合一稅2.0」新制改了什麼？住展雜誌研發長何世昌表示，有四大重點，第一是將「短期交易」的定義從二年延長至五年；凡售出持有未滿二年的房子，一律課徵獲利四十五％重稅，而出售持有二年以上、未滿五年的房屋，則課徵獲利三五％。
第二是把「預售屋視為房屋」，並納入房地合一稅課稅。不僅如此，根據財政府次長李慶華指出，預售屋持有時間從簽日當天起算，持有五年內賣出課以重稅；若預售屋完工，預售階段持有時間「歸零」，交屋後持有時間再重新起算，五年內售出同樣須被重稅。
第三是把未上市櫃公司超過五○％以上的股權交易、且該公司股權價值有五成以上為不動產，這類公司會被視為「炒房公司」，亦需納入房地合一新制課稅。
第四，則是把建商排除在新制之外，如果是自己興建房屋的建商，房子屬於建商的產品，因此不納入新制課稅。但若建商盤下整個建案再出售，則須納入新制課稅。
被外界形容，打炒房威力如同核彈的「房地合一稅2.0」，因採回溯，也就是二○一六年一月一日取得後的房地、預售屋及特定股權交易，從今年七月一日起，若「持有期間」在五年內轉手賣出，其獲利將被課三五％至四五％的重稅。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋談到，新規定影響最大的是那些持有滿一年以上，未滿五年者，若沒有在六月三十日(含)前賣出且完成移轉登記者，則從七月一日起的售出，其「持有期間」是要適用新制的(表一)。
舉例來說，購屋者原本持有一年即將滿二年，只要滿二年，就可適用舊制的二○％稅制，如今，在七月一日(含)後，若不想繳三五％至四五％的重稅，得再持有至滿五年以上再售出，才能依二○％課稅。
何世昌則指出，房地合一稅新制將預售屋納入課稅範圍，將逐漸降低建商推預售屋意願，長線來看預售屋供給量將因此而減少；此外，若照財政部副部長李慶華針對「持有期間」的解釋，那更會造成投資客不可能進場買預售屋。
「實價登錄2.0」上路
立法院於2020年12月30日三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三法修正草案，這俗稱的「地政三法」，也就是「實價登錄2.0」的實施依據。
內政部表示，這次修法除了將門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管且即時申報、增訂主管機關查核權及加重罰責外，也納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定。施行後將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確，並喝止預售屋交易炒作，健全市場發展。
該次三讀通過法案修正重點包括：
一、成交資訊門牌、地號完整揭露：
刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定，使門牌、地號資訊完整揭露，並溯及已揭露案件，讓交易資訊更為透明。
二、預售屋全面納管且即時申報：
增訂銷售預售屋者應在銷售前以書面將建案資訊報請地方政府備查，並將自行銷售者納入實價登錄制度範圍，另申報時間提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報，讓預售屋交易資訊更為即時。
三、增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則：
增訂地方主管機關得向交易當事人等查閱相關文件，並明定對於疑有不實申報登錄價格者，得由中央主管機關向相關機關或金融機構查閱價格資訊有關文件。另就未依限申報、申報價格或交易面積不實情形，經按戶(棟)處3萬元至15萬元罰鍰2次仍未改正者，將加重按次處30萬元至100萬元罰鍰，以確保交易資訊正確。
四、紅單交易納管：
明定預售屋銷售者收受定金時，應以書面契據確立標的物及價金等事項，並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項，且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人；違法者將按戶（棟）處15萬元至100萬元罰鍰，以防杜投機炒作。
五、預售屋買賣定型化契約備查：
明定銷售預售屋者於銷售前，應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。經備查後如使用的契約不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，將按戶（棟）直接處6萬元至30萬元罰鍰，以保障消費者權益。
搭配實價2.0 預售炒房沒空間
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，這次修法重點在於持有五年內售出的稅率拉高、境內法人稅率比照自然人，以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍，再加上實價登錄2.0的交易資料即時及揭露至完整門牌的這兩大鍘刀，已大大限縮了預售案的操作空間。
郎美囡分析，去年房市熱潮有大量熱錢湧進預售屋市場，拉高新建案價格順勢帶動在地房價，因此從實價登錄到房地合一都針對預售屋進行規定改革，未來買方可獲得更透明且即時的價格資訊，另一方面，稅負提高、成本墊高，投機炒作的空間大幅縮小。
另根據住展雜誌統計，今年第一季北台灣新成屋、預售屋推案量約為二三五九．四六億元，季減一一○六．六四億元、季減幅高達約三一．九％；若與去年同期相比，則減約四六一．三七億元、年減幅約一六．四％。
何世昌表示，今年首季新建案推案量銳減，透露出建商對於政府打房的擔憂、以及迴避打房鋒芒的作為相當地明顯，而七月新制上路後恐會出現供給緊俏的狀況，反而容易助漲房價，形成房市意外被「補血」、躲過爆量危機，多頭好時光恐怕還沒結束。
成交量先蹲後跳？
住商不動產企劃室經理徐佳馨則指出，政府在二○一一年六月一日實施奢侈稅，以及二○一六年一月一日「房地合一稅1.0」上路，因為都是「新」政策，大家都不知道「威力」如何？會怕，因此，都造成成交量受影響而大減，二○一六年全年更創下二四．五萬棟的新低量。
不過，「房地合一稅1.0」上路，二○一六年第一季成交量，季減五三．七％，但沒想到，第二季反而季增季增五一％；另從台北市房價來看，二○一六年第一季季減四％，但第二季反而季增一．七％(如附圖)。
因此，「房地合一稅2.0」七月一日上路，勢必會影響到第三季的成交量，但因市場游資多，且低利環境持續，新政策對房價的抑制效果為何？則有待觀察。
房地合一稅2.0立法存有瑕疵
針對房地合一稅2.0新制將預售屋買賣納入課稅範圍，住展雜誌研發長何世昌表示，雖然有助於抑制投機炒作，但卻存在明顯的立法瑕疵。
首先，新制將預售屋定義為房子，但預售屋持有時間在交屋前後卻「重覆」起算，起算標準與一般房子不同，有違租稅公平性。
而最有趣的是，財政官員陷入無法解釋的矛盾，因為若解釋「預售屋不是房子，所以蓋好後需重新起算持有時間」，就違背法條上將預售屋定義為房子的敘述。
其次，把預售屋定義為房子並不是不行，而是其他法律也應該將預售屋定義為房屋，因為不同法律約束同一個人、事、物時，定義若不一致，民間訴訟將會大亂，判決將取決於法官自由心證。
他說，至目前為止，只有房地合一稅2.0將預售屋視為房屋，但在《民法》當中，預售屋卻不是房子，不能作為擔保品，拿來抵押貸款。
換言之，預售屋必須負擔房屋的各項義務，所沒有房屋應有的權利，立法顯有粗糙之處。
預售屋被定義為房屋會衍生什麼問題？何世昌舉例，地方政府是不是可以循中央母法，合法對預售屋課徵房屋稅。
他認為，若維持現況，預售屋交易獲利申報個人綜所稅，成屋交易獲利課徵房地合一稅，法理上較為合理。又或者，預售屋持有時間與成屋都只起算一次，也同樣課徵房地合一稅，那麼在租稅上較具公平性。
追溯有違信賴保護原則
針對立法院火速三讀通過房地合一稅2.0版，不僅追溯到二○一六年，還要與「實價登錄2.0」搭配實施，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則指出，房地產業長期以來都是自求多福，政府從沒給完整的政策，只有「好就打，不好就拉抬」。
他更批評此番立法要追溯到二○一六年，有違「信賴保護」原則，顯然是失信於民，讓人覺得政府毫無誠信可言，只是加重擁屋者的懲罰稅。
尤其是房地合一2.0延長課徵重稅的閉鎖期為五年，營建業恐怕會減少推案，土地交易縮減，政府稅收減少，房價更不會因此大幅下跌。
賴正鎰還說，部分建商可能傾向改變策略，考慮改成「成屋銷售」，今年下半年起「預售屋市場」數量減少，只會加重有意購房者的自備款壓力，還會影響換屋族的二手屋市場，因為閉鎖期長達五年，則未來五年釋出二手房的數量縮減，供給減少，但換屋市場與剛性需求仍在，將導致五年後反而墊高房價。
還有人批評指出，政府高舉「打炒房」旗幟，但修法的結果卻是「全面」打房，最好房價有打下來，不然，因沒人要賣，自住者買不到他們想買的房子，最後是誰遭殃？
徐佳馨指出，倒數三個月後影響最大的，莫過於持有二年以上未滿五年間的非自用屋主，它和奢侈稅不同，畢竟房地合一為有賺才課稅。
因此賣方最大的底線僅是在「獲利」與「稅差」之間取得平衡，賣方寧可少賺也不至於賠售。
因此，修法多少讓屋主願意讓利，成交量可能增加，但價格頂多上下震盪，很難出現大跌。
逃命潮有利買到划算物件
此外，距離七月一日還有二個半月時間，會不會出現一波「逃命潮」呢？何世昌表示，整體來說，房地合一2.0新制上路之後，因為重稅閉鎖期從二年延長至五年，市場上供給量緊縮的機率偏高，價格或許跌不下去。
然而，新制上路之前，很可能出現一波躲避重稅的「委售潮」或「逃命潮」，有自住需求的購屋族，反而可以趁此良機多去看房子，或許有機會買到划算的物件！
永慶房屋業管部協理謝志傑則談到，雖然央行於理監事會後加碼調整選擇性信用管制，加上房地合一稅2.0修法已經立法院三讀通過，恐衝擊房市。
但對於自住、長期持有的民眾而言，在房價趨穩的狀況下，反而有利於進場，因此，若是有自住或置產需求的民眾，可以開始積極看屋，找尋自己理想的好房。
他談到，近期國發會公布的二月景氣燈號亮出十年首見的紅燈，顯示台灣的疫情控制得當，使經濟表現相當優異，並且在超低利率環境持續且資金潮的環境下，即便行政院於去年十二月超前部署祭出「健全房市方案」，民眾對於房市依舊樂觀看待，這顯現在第一季的成交「量增」上。
▊房地合一稅2.0恐衝擊預售屋市場。
自住沒在怕 第一季成交量增
謝志傑指出，根據六都所公布的今年第一季六大都會區建物買賣移轉棟數，合計為六萬二一五七棟，較去年同期增加一六．六％。
其中台中市年增二○．九％為最高，其次是高雄市年增二○．一％，桃園市年增一六．八％，台北市年增一六．一％，新北市年增一四．九％，台南市年增則只有六％(表二)。
謝志傑說明，六都會區中除了台南市之外，其餘都會區都有雙位數的成長，顯示自住、置產等剛性買盤依然強勁。
郎美囡另表示，由於新制內容、修改重點公布已久，市場對規則已了然於心，從今年首季交易量大增，可看出投資人提前獲利了結的趨勢，預期上半年房市交易量將增加。
豁免條款
「房地合一1.0」在2016年1月1日上路時，為了避免「錯殺無辜」，訂有豁免條款，資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師林巨峯指出，房地合一2.0與舊制大致相同，凡符合「因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素」，交易持有期間在5年以下之房屋、土地，僅課徵獲利20%。
另若符合「自住房地」條件者，仍有獲利400萬元免稅額，超過免稅額則課徵10%。
另則新增排除條款，包括：
一、營利事業(通常為建商)交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，依房地合一2.0計算之不動產交易所得，仍併計營利事業所得額，按20%課稅，不受短期出售重稅影響。
二、為鼓勵參與都更、危老重建，個人或營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與，於興建房屋完成後取得之房屋及土地，5年內第一次移轉稅率仍為20%。
三、營利事業地主以自有土地與其他營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地者，稅率為20%。
四、營利事業也同樣比照個人設立防錯殺條款，屬非自願性因素而交易持有期間在5年以下之房地者，稅率為20%。
