政府「打住不打商」，讓商辦成交熱度將持續，不過，租賃市場的租金行情好光景，在三年後，因供給突增二十萬坪以上，屆時恐豬羊變色，換房東捶心肝！
台商資金回台，帶動商用不動產行情逐年走高，迄今仍無停止跡象，加上政府打炒房「打住不打商」，使得壽險大咖及開發商的資金也轉進商用不動產。
不過，一向是房東市場的商辦租金行情，已經悄悄地在改變，二○二四年將是個轉捩點，新東區門戶的供給一下子大暴增，不少商仲業者指出，未來將演變成房東搶租客的局面。
壽險業子彈充沛大獵地
去(二○二○)年上半年有三大標案的決標金額受到關注，第一案是國有財產署於三月決標「世貿三館地上權案」，該基地面積四八五六坪，容積率五六○％，權利金底價在二六六．三億元間。
該案共吸引四大壽險業者進場投標，南山人壽出價三一二．七六億元，比富邦人壽的三一一．七億元，新壽二八八．八億元及國壽的二八三億元，價高而得標，其中，南山只比富邦的標價多出一．○六億元，顯見，富邦人壽對此塊信義計畫區最後一塊最大基地也勢在必得，奈何被南山人壽技壓一籌。
不過，「失之東隅，收之桑榆」，富邦人壽馬上轉進南港，在五月七日以二八二．八七億元標下「大南港」案，屬於所有權的土地交易案。
該地是由國揚、南港、和桐等多家上市櫃公司所共同開發，由於此案每坪交易地價高達三七五萬元，除刷新南港的交易新高外，更點亮了南港在未來商辦市場不可或缺的地位及能見度。
而六月底，松山機場對面的國泰營區七十年地上權案開標，尋求企業總部多年的全球人壽，以權利金九七．八億元，接近百億元得標。
壽險業尋找穩定收益投資
仲量聯行董事總經理趙正義指出，除了台商回台的資金外，壽險手中持有可投資不動產的資金更是不可小覷。
他談到，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，去年第四季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長，季成長二．三％，年成長五．八％，來到新台幣六．五七兆，市場資金仍相當豐沛。
他談到，截至二○二○年第四季，國泰、南山、富邦、新光及中壽等五大壽險公司可用於投資不動產的金額，合計有二○．八兆元之多，其中，以國泰的六．六兆最多，南山及富邦也有四兆以上，但五大壽險目前投入不動產的資金才一．二二兆元，占比五．八％(圖一)，也就是說，滿手現金的壽險業，是台灣房市的真正「大咖」。
挾帶著保戶所繳的保費資金當動能，壽險業者近幾年買進動作頻仍，信義全球資產公司統計二○一八年迄今年第一季，南北大掃貨，投資筆數高達五十筆以上，其中，超過二十億元以上成交的筆數也有二十一筆(表一)。
信義全球總經理柯宏安表示，各大壽險公司只要有好的標的就會進場，像去年底，台灣人壽看好大直一帶的商辦需求，以三六．八九億元買下興富發蓋的「台北CBD時代廣場」的三個樓層。
而今年一月，新光人壽更接連進場，先是大手筆地以九二．八九億元買進中華開發舊商辦大樓，接著，看好台商回流對廠辦的需求，再以五六．四億元拿下新竹地區的萊恩廣場。
對於壽險業者大舉進場，趙正義表示，主要是疫情不穩定及低利環境下，市場游資充沛，壽險業加速尋找穩定收益投資，而不動產為最佳穩定資產。
除了追求投資效能外，也因為近幾年，台北市的辦公大樓空置率低，商辦租賃市場整個是「房東市場」，租金行情是房東強勢主導，不調漲已算佛心了；加上很多企業需要企業總部，Ａ級商辦可說「供不應求」，讓壽險業及開發業者都願意投入此一市場。
台北商辦空置率持續創新低
趙正義指出，台北市辦公租賃市場在供給持續緊縮下，市場仍維持平穩，今年第一季空置率持平在二．一％，為近二十一年來的新低紀錄，而租金部分則持續攀升，年成長○．七％，月平均租金來到每坪二八二八元(圖二)。
他談到，目前信義計畫區的平均租金行情為三四二一元，敦北商圈約在二四八一元，敦南商圈約在二四八一元，而非核心商業區的租金行情約在二一七四元。
因此，近兩年租金將有上調空間，預估整體租金行情將可成長二％至三％，有機會突破歷史高點，達到三千元的租金水平。
柯宏安就信義全球的調查指出，在供給稀少，商辦需求仍穩定的情況下，整體北市辦公平均租金每坪來到二三四九元，空置率來到二．四六％，各商圈租金也維持相對穩定狀態(表二)。
他表示，今年北市辦公預計釋出約二．五萬多坪新供給，以遠雄大巨蛋商辦大樓量體最大，但自用及預租比例高，真正能緩解市場需求的新辦公空間仍有限，辦公租金行情也跟著上漲。
柯宏安表示，從各商圈來看，北市辦公七個商圈中，就有六個商圈的空置率在三％以下，其中南京東路四、五段的空置率已維持連六季都在一％以下；各商圈租金表現持平，唯有站前西門商圈及敦北民生商圈微幅上漲，平均租金分別是一八四二元及一九五四元。
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理薛惠珍指出，截至第一季台北市Ａ級辦公大樓空置率為三．八％，較上一季下○．七％，下探十年來新低。辦公大樓平均租金較上季微幅上漲○．四％，全市平均租金來到每月每坪二六一○元，其中，以信義區的三二一○元為最高，敦南區為二四二○元次之。而全市租金水準穩居高點，唯因缺乏新供給刺激，短期內租金漲幅有限。
因可供出租供給稀缺，預期今年租賃活動將持續平淡，短期內難見大面積之搬遷或增租活動，但她表示，因本地企業及外商公司，利用靈活的工作空間，因應經濟變化及異地備援辦公，致共享辦公室需求持穩。
商辦缺貨 企業往大內科移動
此外，台北市中心商辦嚴重短缺，柯宏安指出，有擴張需求的企業紛紛外移尋找標的，其中發展成熟的內科成近期企業擴充辦公首選，平均租金每坪來到一一九七元，空置率在四．六六％。
內科市場，以舊宗段廠辦表現最為優秀，平均租金每坪九三二元，空置率大幅下降至四．六六％，但文德段已出現連續四季空置率上升的情況，因近期舊宗段持續有新廠辦釋出，帶動部分企業遷移往舊宗段靠攏。
薛惠珍也表示，如同台北市辦公大樓缺稀狀況，內湖科技園區西湖段空置率下降一．六％至七．三％，主要去化為金融業、資訊軟體服務業及不動產租賃業進駐「宏匯瑞光廣場」。
文德段空置率為六．八％，大面積租賃有餐飲業承租「瑞典科技中心」約三百坪，以及傳播資通服務業於「亞太經貿廣場C棟」承租約六五○坪；舊宗段則拜傳播資通服務業承租「根鼎舊宗大樓」九九○坪之賜，空置率下降至一四．六％。
她說，今年第一季西湖段租金微幅成長○．二％，來到每月每坪一四八○元，文德段及舊宗段租金則持平，分別維持在每月每坪一千元及九四○元；舊宗段則因全棟廠辦供給較易尋覓，加上售價較能符合買家預算等因素，吸引企業設置總部大樓，和潤企業斥資七．二億元購入上季甫取得使用執照之舊宗段「聯虹科技大樓」約一千二百元。唯舊宗段今年將有一萬八千六百坪新供給，面臨去化壓力之下，預期租金將呈現持平。
三年後商辦供給突增
而在各區平均租金各有表現下，目前的低空置率將在哪一年出現驟變呢？趙正義談到，目前台北市屋齡超過二十年以上的Ａ辦已達總供給的四三％，短期市場的新供給仍不太充足，但辦公室升級的潛在需求將持續擴增，預估未來空置率仍將維持在五％以下，預計至二○二三年才會釋出較多的新供給(圖三)。
展望短期未來市場，在辦公供給仍維持緊縮且需求不停增加的情況下，市場動能將維持趨緩，預估至二○二三年較大規模面積釋出以前，整體市場仍會偏向房東市場，特別是在多數新供給多為自用辦公室或是都已「預租」完畢下，租戶多數僅能續租既有空間。
租金方面，預估二○二一年在兩棟已預租完畢的大樓租金逐漸揭露下，租金將有機會持續向上攀升二至三；新成交租約將會聚焦於預租二○二二年的新供給、有較多釋出的郊區，如內湖南港區，或是較有彈性的共享空間。
高力國際辦公樓及工業服務部資深執行董事楊慧明指出，去年新完工大樓為中壽總部，而空置等待都更拆除的大樓則是敦南金融大樓，兩棟合計面積達二．四七萬坪。
今年則有全球人壽希望廣場、玉山銀行敦北總部等兩棟新大樓完工，總量體達一．五五萬坪，但前者已預租完畢，後者則為自用，實際上今年第一季商辦待租面積僅三．五六萬坪，她談到，隨著疫情影響趨緩，今年第一季已開始呈現小幅的淨去化量。
搶客大戰三年後爆發
楊慧明說，去年受到疫情影響，許多企業紛紛進行縮編，需求減少，但因為市場低空置率，平均租金仍然逆勢上漲，而預期未來三年租金仍有機會上漲，但漲幅仍受限，主因為除疫情因素尚未完全消弭外，二○二四年之後，台北市辦公室新增供給爆大量，市區加南港估有近二十萬坪商辦面積釋出，房東市場恐將直接轉變為租客市場，甚至預期將掀起一波搶客大戰。
根據高力國際統計，未來台北市市區計有二十棟(表三)、南港則有十八棟(表四)辦公大樓陸續會完工，而多數大樓預計完工時間集中在二○二四年至二○二六年間，預期整體空置率將直接跳高。
根據高力國際調查，二○二一年至二○二四年台北市市區辦公室新增供給面積高達十八．四五萬坪，其中光是二○二四年便一口氣有近萬坪將釋出，該年度預計有京華城開發案、敦南金融大樓、元大空官總部以及國泰環宇大樓等，預期該年度空置率將直接拉高至兩位數，突破一○％，將會成為市場供需轉變的分水嶺。
而不單是台北市供給大增，南港也有高達十萬坪新增給釋出，在租金欲漲不易下，楊慧明認為，再過三年，房東市場與租客市場屆時可能要「易位思考」了。
新東區門戶的南港受矚目
而針對南港地區未來有十八棟新辦公大樓的新供給出現，高力國際資本市場服務部董事洪煥哲指出，南港是近年台北市重大建設最多的區域，加上區域內有許多大面積的國有地與工業土地可供開發，吸引許多指標建商與壽險公司搶進，南港地區一次一次的標售過後，台北市新東區門戶的輪廓也日趨明顯。
他談到，南港自從「世界明珠」商辦預售案每坪價格站上百萬元後，便超車內湖、大直等蛋白區同類產品，加上去年富邦人壽砸下二八二．八七億天價標得大南港土地，以及台鐵公告玉成段都更招商案，都顯示未來南港高端商辦每坪單價破百萬、租金單價兩千元起跳，已是不可逆的現在進行式。
現階段南港整體發展仍屬於低基期的成長階段，自從世界明珠辦公大樓交易單價站上百萬元後，更讓投資人對於南港未來辦公市場發展充滿期待，若比照過往內科發展模式來看，市場人士直言南港區域內的辦公產品在東區門戶計畫建設到位、產業群聚效應發酵後，將擁有高度的投資潛力。
