又到了五月份綜所稅報稅季節，而持有房屋的民眾也都陸續收到房屋稅五月開徵的稅單，在兩大稅的夾擊下，民眾的荷包要大失血了！
政府打炒房的動作持續登場，繼實價登錄2.0、房地合一稅2.0之後又出招，行政院於今(二○二一)年四月二十二日通過《房屋稅條例》修正，讓現行住家房屋現值十萬元以下免稅適用範圍，大大排除了全國持有三戶(不含)以上的法人及自然人，此一被稱為囤房稅的新版本，也預計在七月一日上路，並於明年五月適用。
立法院於四月九日通過行政院所送的所得稅法部分條文修正草案，也就是「房地合一稅2.0」後，外界即認為，下一個主戰場就會是「囤房稅」。
囤房稅硝煙四起
據房地產界人士指出，行政院在去年十二月三日第3729次院會通過「健全房地產市場方案」，就定調要修房屋稅，今年二月五日賦稅署就發布新聞指出，房屋稅部分，為防杜所有權人藉由將房屋分割為小坪數，規避房屋稅負，刻研議修正「房屋稅條例」第十五條第一項第九款規定，擬增訂自然人適用條件及排除法人適用。
就現行《房屋稅條例》第十五條規定，私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅，而在第一項所列的十一種免徵情形中，第九款的「住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者」即適用。
但正所謂的「上有政策，下有對策」，最早是一些明星學校的「設籍宅」，有不少投資客的包租公，常把一戶三十多坪的房子隔成五、六間套房供設出租設籍，以收取租金，增加投報率。
後來，這些包租公鑽法條漏洞，紛紛向民政單位申請「分戶」，每間套房都各自有門牌號碼，最後都符合「房屋現值在新臺幣十萬元以下者」，導致原本一間三十多坪房子要繳的房屋稅，因善於財務規避，最後竟是一毛錢都不用繳，引發外界訾議。
此外，因為法人的稅率較低，先前有些自然人為了規避「房地合一稅1.0」的重稅(三五％至四五％)，利用法人適用二○％稅率，造成了「一人」法人公司的亂象。
因此，行政院為加以防堵，特別將適用《房屋稅條例》第十五條之規定的免徵房屋稅適用者，排除了擁有三戶(不含)以上者的法人及自然人。
雖然這項即將新上路的政策，明年五月才適用，但在今年五月一日起即將開徵一一○年度房屋稅之際，也讓全國持有房屋者的八○四萬多人的神經可說是非常「有感」。
囤房大戶成標靶
而政府為了修「囤房稅」，早在今年二月二十五日就大陣仗地召開記者會，首度公布「囤房」情形，賦稅署根據房屋稅籍資料指出，去年全台擁有一戶以上，非自住住家房屋者共四八．二萬人，而若以自住族(指三戶以內)與囤房族(四戶以上)區分，去年自住族的房屋稅籍約九六％，而囤房族約有三一．九萬人，占八○四萬持有房屋者的四％左右，其中有一七四七人是擁有十戶以上的「囤房大戶」。
至於此次將房屋現值在十萬元以下者排除在免徵房屋稅之外的影響層面為何？根據財政部次長李慶華在行政院院會後記者會上所說，法人人數約一．○八萬人，戶數，影響稅收金額為三千二百萬元，而自然人三戶以上者約一．八六萬多人，影響稅收金額為二千七百萬元，合計五千九百萬元。
也許有人說，為了近六千萬元的房屋稅收，何必大費周章，且相較於二○二○年全年所徵收的九．三三億元房地合一稅來說，根本就是九牛一毛，不過，政府「打囤房」的意義大於實質。
此外，政府的動作還不僅於此，因為房屋稅屬於地方稅，很多課徵稅率要經地方議會同意，而根據第3729次院會通過「健全房地產市場方案」中，研議調高囤房者房屋稅稅率部分，因需通盤考量各地方發展差異，與其對租屋成本及住宅房屋供需可能產生之影響等相關層面審慎研析，將於適當時機推動。
且據財政部官員回應立委的詢答，都傾向把球丟給地方政府去檢討，故未來有關房屋稅率的調整，恐怕又有另一個「震央」之所在。
但至少，這回「囤房稅」的實施並沒有「回溯」，對全台八○四萬多個「有殼族」來說，今年五月一日起開徵的房屋稅額就已經確定了。
綜所稅五月開徵
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，跟房地產有關的稅可分為一：「持有稅」，也就是房屋稅(每年五月一日開徵)及地價稅(每年十一月開徵)；二：「交易稅」，也就是房屋交易時要課契稅，而土地交易時課徵土地增值稅。
三：財產交易所得，其中又分房地合一稅的新制，依規定在成交三十日內就要申報，另一個是房地合一稅上路前的舊制，也就是依《所得稅法》規定，要併入隔年五月的綜合所稅做申報。
因此，影響民眾荷包的另一件大事就是五月要申報綜合所得稅，其中，有四大房屋族群要特別注意，包括售屋族、換屋族、租客族及房東族(含公益房東)。
徐佳馨指出，跟房屋買賣最有關的就是「成本」的認定，目前有所謂的「核實認定」及財政部頒定的「標準認定」兩種，而在實價登錄後，很多買賣房屋的人都會挑選稅最少的「標準認定」來申報，卻在事後遭到「補稅」追繳令，有些還可能被「連補帶罰」。
另有在第一線實際接案的不具名地政士指出，很多人認為，持有房屋期間是在舊制的二○一五年底前，因為時間久遠，對於取得成本「忘記」了，因此，就選擇財政部頒定的「標準認定」，殊不知，「凡走過必留下痕跡」，以現今的國稅局加強查稅政策下，加上有多種方法可輕鬆勾稽，查到成本，往往會讓接到追繳令的納稅義務人啞口無言。
據指出，政府早在二○一二年八月一日起實施「實價登錄」，只要是這之後買進房子者，一定有「取得成本」的資料；另若是繼承或贈與取得的房子再出售，在申報遺贈稅時，都會留下房屋評定現值或土地公告現值等資料。
另法拍取得的房子，都有法院「拍定價」可查；若透過仲介成交，即使在實價登錄前，房仲都有資料可查，再不然，除非你是「現金交易」，不跟銀行貸款，否則，銀行端也查得到你的貸款成數去反推可能的成交價。
若是向法人購買取得，那更跑不掉，因為法人出售房產都會依實申報，就有成交價可查；就連預售屋取得，年代再久遠，一查是那家建商所蓋的房子，去函建商調資料，建商也會毫不隱瞞的據實以告，故納稅義務人千萬不要小覷國稅局的查稅能力，他們可用的法寶非常多。
核實申報免收補稅追繳令
該地政士指出，除非你持的房子真的是三、四十年前的老房子，有些「成本」資料真的找不到，或記不得了，再依部頒的「標準認定」來做成本主張，否則，還是乖乖地採取「核實認定」來申報。
該不願具名的地政士指出，現今國稅局的查稅人員都是八○年代以後的年輕人，他們的時代是跟著「電腦」長大的，非常善於用「電腦」找證據，除非你逃漏的金額非常小，不符合稽查成本，他們才會「捉大放小」，否則，就難逃「補稅」追繳令伺候。
四大族群節稅教戰守則
而五月報稅族群的節稅教戰守則為何？永慶房屋契約部資深經理陳俊宏針對去年有售屋的售屋族，只要是舊制(財產交易所得稅)適用者(表一)，若是賺錢，就要依據《所得稅法》第十七條之二規定，將財產交易所得併入年度所得申報，若是虧錢賣，就要善用「財產交易損失舉證」節稅法，其財產交易損失在未來三年都可抵財產交易所得。
他說，依據「核實認定」方式申報，若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。
對於無法舉證原始取得價格的房屋，則可採部頒的「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價七千萬元、新北市售價六千萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價四千萬元以上的豪宅，且無法舉證原始取得價格，則依實際銷售價格的一五％做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
就購屋族，則可善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法，其在一○九年購屋的納稅義務人，每月負擔的房貸利息也可扣除，但要注意的是，一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除，私人借貸是無法列報扣除的。
陳俊宏補充，每年扣除額上限為三十萬元，但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
換屋族則有「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法，陳俊宏說，去年有換屋的納稅義務人，在申報所得稅的時候，則可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
陳俊宏說明，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，差別在於舊制之重購退稅是「小屋換大屋」可全額退稅，但「大屋換小屋」則不能退稅。
房地合一新制則可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額，也就是說，「小屋換大屋」可全額退稅；「大屋換小屋」按買賣價格之比例退稅，但重購後五年內不能改作其他用途或再行移轉，違者必須追繳原扣抵或退還稅額。
至於租屋族，常在租屋時碰到房東要求不要報稅，徐佳馨指出，這是不合規定的，因為依據「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，房東不可跟房客約定「不得報稅、不得設籍」等，因此，依據《所得稅法》規定，可以利用一年有十二萬元的租金「列舉扣除額」。
不過，若是前半年還是租屋族，但後半年買房，晉身為有殼階級的話，只能就租金列舉扣除，或是房貸支出的上限三十萬元，擇一申報。
包租代管房東省很大
最後是包租公「租金免稅、必要費用減除」節稅法，陳俊宏提醒，俗稱「租賃專法」的《租賃住宅市場發展條例》自一○七年六月二十七日上路後，若是參與包租代管的房東，享有所得稅優惠，今年報稅季若符合適用標準的納稅人可把握這個節稅小確幸。
陳俊宏說明，將房屋出租的房東申報個人所得稅時，別忘了把租金收入一併申報，近年政府大力推動房東加入「包租代管」服務，只要個人房東將名下房屋委託包租代管業者代租管理，契約約定租期在一年以上，每屋每月最高享六千元租金免稅，六千元至二萬元，得以租金收入五三％做為必要損耗及費用，超過二萬元部分，則必要費用減除率為四三％。
陳俊宏補充，若是將房屋出租給接受租金補貼的房客，每屋每月最高一萬元租金收入免稅外，自租可減免的必要耗損與費用為租金收入四三％，但若是透過縣市政府核准的租屋服務事業，將房子出租做為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用，則可減除的必要損耗及費用可提高到六○％，節稅效果更佳，正可謂「好心有好報」的最佳體現。
而近期積極舉辦「租事大吉、稅稅平安、房市免煩惱」公益房東說明會的崔媽媽基金會，其法務組長曹筱筠指出，即將來到申報所得稅的五月，每年這時候，就是房東房客上演租屋愛恨糾葛的時節。
崔媽媽教節稅密技
由於台灣長期租屋市場地下化，租金收入往往被房東視為地下經濟，多數未將租金收入核實報稅；許多房東其實並不清楚實際將租金申報支出需要繳多少稅，也未能即時獲得政府推出各項節稅優惠的相關資訊。
而即便是「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)通過二年後的現在，仍有許多房東不知道不能在租約內記載限制：「承租人不得申報租賃費用支出」、「原本應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」等的規範。
為了避免更多房東不小心就觸法，也希望每一位將出租房屋做為志業的房東能全面了解各項相關稅金外，更不錯失政府最新的節稅政策，崔媽媽基金會在兩場講座內容皆囊括：房東必備的法律新知、風險管理、節稅密技、最新年度公益出租人與包租代管政策，以及讓房東們能更清楚稅金到底繳多少的稅賦試算，不論你是新手或老手房東，都可以是快樂的房東族。
曹筱筠指出，政府正在推包租代管三三三，有「三稅、三費及三年」等好處，其中，三稅的減免就是綜合所得稅、地價稅及房屋稅，都跟五月報稅及繳稅明關。
而房東的稅金要繳多少稅呢？曹筱筠以房東每個月可以收租一萬二千元，所得稅級距是二○％為例指出，一般房東的綜合所得稅，一年是一萬六四一六元，公益出租人則是二七六三元，社宅包租代管者，則是一九二○元，僅付一般出租費用的六分之一至八分之一，約可省下一萬三六八○元至一萬四四九六元，可說是「享很大」(表二)。
至於租賃所得稅申報方式有二，一是「扣除租屋成本」，算法是將全年租金收入減除可列舉項目的餘額，就是可申報的租賃所得，但得妥善保管相關憑證(如附圖)。
二是單據收集及證明文件之取得較困難者，就可以採用「扣除法定必要費用」，依據財政部標準的四三％比例規定。
曹筱筠並舉房東月租金收入為二萬元，那他可以申報的租賃所得做計算，最後得出可以十三萬六千八百元。
