政府打住不打商，讓壽險及開發商的資金轉進商用不動產，今年第一季成交量增，且可望旺到年底，不過，租賃市場新供給少，需求也由市中心溢往內科，成為企業換屋潮首選。
台北市商辦空置率來到新低點，使得新東區門戶的南港區備受關注，不過，當南港站各項開發工程還在動土，一片塵土飛揚，蒙塵的鑽石還沒被擦亮前，率先受惠的區域，反而是開發已臻成熟的內湖科學園區，不僅租賃行情往上漲，就連廠辦交易都轉趨熱絡。
第一季商用地產交易成長三倍
瑞普萊坊資本市場研究部總監黃舒衛指出，國內疫情穩定，商用不動產市場從去年第二季開始活絡，本季熱度不減，第一季商用不動產交易金額約四二六億元(表一)，為近五年來單季第二高，較去年同期增長了三三○％。
不少購置廠辦案，多數為原租用辦公空間不足，而選擇由租轉買或辦公空間升級。
此外，在央行第二波限貸令下對於商用不動產市場無影響，資金潮將轉向商用不動產市場，且製造業自用廠房廠辦需求帶動下，今年商用不動產交易有望超越去年。
至於台北市辦公室市場，今年第一季整體辦公室空置率微幅上升，租賃活動較為穩定。
依據信義全球資產公司最新第一季統計，今(二○二一)年台北市辦公室無較大量的新增供給面積釋出，但企業實質需求強，在供不應求下，頂級辦公室超搶手，空置僅一．八二％。
信義全球資產公司總經理柯宏安表示，台北市有七大商圈，包含松商南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈，其中除了敦北民生外，其他商圈的空置率都在三％以下，整體平均空置率在二．四六％，較去年第四季的二．五二％還低。
此外，在供給稀少，商辦需求仍穩定的情況下，整體北市辦公平均租金每坪來到二三四九元，也較去年第四季微升。
內科廠辦交易 單月就高達四件
而台北市中心商辦嚴重短缺，有擴張需求的企業紛紛外移尋找標的，其中發展成熟的內湖科學園區成近期企業擴充辦公首選，不管是租金行情或是整棟或整層的成交熱度都往上升。
信義全球資產統計二○一九年至今年四月，內科的成交件數就有二十二件，而今年一至四月就有高達六件的成交案，其中，有四件都在四月密集成交，就有六十七億元(表二)。
其中，聯發科以三二．六億元向遠傳電信子公司新世紀資通買下內湖整棟大樓；威剛科技以二六．二三億元向長虹買下四分之一，位於內湖潭美段的雲端科技大樓，兆隆投資以四．三二億元買下長虹雲端科技大樓，每坪單價已逼近內科舊宗廠辦價格；另自然人及江厚公司以三．八五億元向無敵科技購買爾法科技中心。
柯宏安另指出，這兩三年，壽險公司是台北市商辦、廠辦的購買大戶，由表二可以發現，新光產物保險、台灣人壽及第一金人壽保險等公司也前進內科，只要有好的標的，就出手搶進。
而早就在內科持續耕耘的長虹建設，光是在二○二○年處分長虹新世代科技大樓，由萬海航運共出資三七．六七億元，以及今年出售長虹雲端科技大樓的三○．五五億元，兩年度就進帳了六八．二二億元，可說是最大的贏家。
柯宏安表示，內科的平均售價在五三．一萬元，整體租金資本化率落在二．七一％；而科技廠商落腳最密集的西湖段，每坪成交單價為六一．一％(表三)，另也較去年同期的六○．二萬元成長不少。
文德段仍保有老二地位，每坪成交價為四六．四萬元，而在後急起直追的舊宗段，每坪成交價約在四四．五萬元，較去年同期的四三．八萬元成長不少。
而租金行情部分，內科的平均租金每坪來到一一九七元，空置率在四．六六％，都較去年第四季的四．八○％下降，顯見需求增加，帶動去化(表四)。
企業換屋潮 舊宗段空置率降得快
其中，表現最亮眼的是內科「舊宗段」廠辦，空置率從去年同期九．四九％，到今年第一季的四．六六％，可說快速下降一半。
不過，舊宗段的磁吸效應，反而造成文德段連續四季空置率上升的情況，主要是舊宗段持續有新廠辦釋出，帶動部分企業往舊宗段遷移靠攏。
柯宏安表示，許多企業尋找內科廠辦會以「西湖段」為優先考量，但西湖段可釋出新大樓或大面積空間不多，相較之下舊宗段近期較多新穎廠辦完工，未來又有捷運經過，吸引眾多大型企業總部進駐。
柯宗宏表示，舊宗段因科技工業Ｃ、D區使用，容積率較低，且地塊規模適中，適合單一企業持有，加以新廠辦規劃新穎，一直是企業總部進駐的熱門區域。
大手筆購置企業總部
他談到，去年萬海航運經由信義全球資產的仲介，單一年度就出手買下「新世代大樓」，就是未來有捷運環狀線Y35站與汐止民生線SB07站均在周邊，其中，捷運環狀線東環段連結內科與綠線(松山站)、藍線(永春站)、紅線(象山站)，未來增值性可期，因此也受許多企業青睞。
柯宏安表示，舊宗段從西元二○○○年後，許多大型量販業者、建商及企業總部進駐，近十年的土地開發率已達八成以上，讓舊宗段不管在租賃及買賣交易都相當熱絡，空置率較去年同期大幅下降四．八三％，平均租金來到每坪九二三元。
柯宏安另針對二○一五年以後，內科各區段申請建照的土地面積統計指出，西湖段申請的建照面積總合是二三六千坪、文德段共有二二七五坪，而潭美段只有兩案合計一六四八坪。
而舊宗段卻有高達十二個開發案，總計八一三六坪的面積，占最大宗(表五)，除了萬海集團此次購入長虹新世代A/B棟外，如久林醫療、九和汽車、中華置地(賓士汽車)、安捷科技．．等近十家廠商企業總部也請領建照施工中。
柯宏安指出，整個內科申請建照的全部地坪，合計一萬四四二六坪，推估未來將有四萬二千多坪以上的廠辦供給面積(包含自用)，預計也仍會帶動市中心區以及內科園區各地段間的企業進駐遷徙。
對於內科辦公室的熱度，黃舒衛也指出，今年第一季內科整體空置率為七．一七％，每月每坪平均租金為一一七九元，其中，西湖段空置微幅上升一．七二％，租金上漲至每月每坪一三二七元，其主要原因本季開始將宏匯瑞光大樓Ａ、Ｂ棟納入調查樣本，拉高西湖段平均租金所致，預計未來受惠於新大樓帶動，周邊大樓也陸續調整租金開價。
目前Ａ棟LINE集團已租約四個樓層，將整併分散辦公空間，另知名半導體美商邁凌科技承租一千三百坪的辦公空間，預計第二季便正式入駐，而Ｂ棟約有九個樓層作育成中心及知名共享辦公室品牌SPACES承租二個樓層也已正式進駐。
舊宗段在第一季受惠於某周刊承租根鼎科技大樓二一六六坪，如加計其承租一樓一三○八坪，合計共三三七四坪，為今年以來內科最大面積的去化，使得空置率下降一．四一％，來到一四．八八％。
此外，文德段及舊宗段在第一季皆有不錯的去化，租戶以科技業及軟體服務業為主，空置率分別下降至八．六一％及一二．七四％；而舊宗段在未來有不少大樓陸續完工，去化壓力大，兩者的租金行情則來到每月每坪一○四九元及九一一元。
共享辦公室需求轉強
黃舒衛指出，內科第一季的廠辦買賣案例，以第一金人壽持續加碼西湖段廠辦，以二．二六億元購置內湖一路，位於西湖捷運站旁的長虹晶鑽科技大樓十二樓，拆算車位單價約六十七萬元；和潤企業以七．二億元購入近一千二百坪的辦公空間作為企業總部。
仲量聯行董事總經理趙正義也指出，今年第一季的廠辦交易持續攀升，而內湖地區因大量科技產業積極進駐下，整體空置率較前期下降，而最新釋出的「宏匯瑞光」大樓的去化速度穩定，面積與前期相比去化了近六千坪，顯見廠辦市場需求仍十分旺盛；租金則維持平穩，月平均租金落在每坪一四〇九元。
趙正義談到，在市中心空置率下降，又沒有新供給釋出，使得租賃活動逐漸外移至郊區，故南港及內湖區將持續獲得關注，預期成交將聚焦於郊區或是短租共享空間。
此外，由於疫情仍未遠離，即使疫苗陸續開發出來，但真正的效益如何仍是很大的問號，因此，受此疫情干擾，辦公需求將變得更有彈性，而「共享空間」可望能因此受惠。
