現代人買房，加買車位幾乎是標準配備，但小小的一個停車位，不是總價多少這麼簡單，它因種類不同，能不能登記土地持分，買賣可藏著大大的學問。
談戀愛多年的小明及小花，打算要結婚了，且在雙方家長的金援下，準備了些自備款，因此，四處到建案接待中心看房，東看西看兩三個月，看中了一處預售建案，距離捷運站走路只要十來分鐘，因此，本想下訂了，沒想到現場售屋小姐多問一句：「買房還要加買一個車位嗎？」
買房加車位是標準配備
原本是想組小家庭，結婚初期還不想有小孩，心想離捷運站近，去上班也方便，就買個二房就夠了，如今，售屋小姐問他們要不要買車位？倒是讓他們陷入長考。
一是自備款不是很夠，二是，買車位有沒有「必要」？兩人跟家人以及周遭朋友談過後，不少人主張，以後有了小孩，加上長輩住南部，要回去看長輩，勢必有車比較方便。
再者，新建案有很多車位可以挑選，若交屋後，有「停車」需求才想要買車位，一是怕沒車位，二是屆時車位的價格又往上漲了，最後決定，先未雨綢繆，「既買房又買車位」。
像小明及小花這樣的購屋者很多，故很多建案對外的廣告都打「三房＋車位」或「二房＋車位」。
不過，房市專家談到，買「車位」絕不是多準備一筆錢的概念，因為停車位的種類分三種，另還有平面的或機械的，另外，你以為你買的車位就是你的嗎？若不是時，那問題就會讓你一個頭兩個大！
加上今年有關「法定停車位」的登記又有新的規定，日後，市面上的停車位，它的買賣複雜度又提升不少。
三種停車位類型 登記大不同
先來談「停車位」的種類，591房屋交易網新聞組組長畢務潔指出，依據內政部《預售停車位買賣定型化契約》規定，民眾目前在市面上買得到的停車位可分成三種類型，包括「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」。
第一種「法定停車位」最為常見，是起造人(大多數是建商)在申請建照時，依據建築法規設計，就樓地板面積所應設置的停車位數量所規劃，這種停車位大多無獨立權狀，因此車位就只能以「公設」形式登記在建物權狀之中，原則是不可外賣(如附表)。
第二種「增設停車位」則是建商在依據建築法規興建足夠數量的車位後，在不影響消防、逃生設施及進出動線之前提下，且經核准後，自行增設的停車位，而這種停車位有獨立的產權，可以單獨販售。
第三種則是「獎勵停車位」，主要是都市地區戶外停車位不足，政府以「容積獎勵」給予建商多劃設停車位，供公眾停放之需，而建商配合政策換取獎勵容積而來的獎勵停車位，可以登記為公設，也可以採主建物的方式登記，因有獨立產權，可對外販售，其缺點在於非社區的民眾也可使用。
「獎勵停車位」最著名的案子就是仁愛路豪宅「帝寶」，當初起造人申請了停車獎勵容積，多劃設很多停車位；但因為是「豪宅」，原本社區並未將停獎車位釋出供公眾停放使用，後經台北市議員揭發並召開協調會後，該社區才將供公眾停用的車位單獨劃出，並有獨立的出入口，俾不影響到豪宅的住戶。
獨立產權車位是可投資標的
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，不少人投資房屋買賣之外，早期也有不少投資人看準了都會區停車位一位難求，因此，針對具有獨立產權的停車位進行投資買賣，一度炒高蛋黃區的停車位價格。
徐佳馨指出，具有獨立產權的停車位，因可單獨銷售，為有價值的商品，它跟一般房屋買賣一樣，也隨著時間的推演，有些停車位可能從預售當時，一車位八、九十萬元，到後來成屋後，因外界有停車需求，可以漲到一百二十、一百三十萬元之價，這都是供需決定價格走向。
此外，一、二十年前，市區還沒有興起「立體停車場」前，曾經有人建議，為了遏阻都會區違規停車問題，要從「車輛數」進行管控的方法，就是規定手中得先有停車位的人才能買車，也間接促使了一些具有獨立產權的社區停車位備受投資客青睞。
不過，此一提議因茲事體大，招來不少訾議後，最後不了了之，但也讓後來很多想買車的人，都會先想到「停車位」問題，故現今很多房屋買賣，有沒有附含車位，幾乎都成為「標配(標準配備)」。
預售屋車位買賣是大學問
中國土地改革協會副秘書長吳宜學則談到，買房加買停車位雖然是一項「顯學」，但市面上有這三種停車位類型，一般民眾還是很難去區分，以致於不管是哪種停車位，不管是預售的還是中古屋附帶的停車位，若沒有仔細去了解，也很可能花了錢，卻買了一肚子氣。
以預售屋的停車位來說，因為房子還沒蓋好，看不到你買的車位的位置在哪裡，因此，很多民眾可能記得售屋小姐說，「地下二層的第二十六號」，且簽約契約書上也載明，但「不過」，吳宜學再強調一次，「不過」，他說，最好能在契約書上載明，車位與出入口的相對位置，該車位距離電梯出入口是多少距離？或是在哪一根柱位旁邊。
曾經有車位糾紛是消費者指他預售時買的車位，是靠近電梯門很近的距離，但交屋時，怎麼多隔了兩根柱子遠？
吳宜學指出，曾經發生過超大社區代銷案場的銷售圖說中，建築圖劃的地下室停車格，因施工中有誤差，或是建商超畫停車位．．等，於交屋時導致車位的位置位移，假設你當初買的編號是二十六號，是位於兩根柱子中三個車位的最中間，但交屋時卻是靠近某一柱子，並不是最中間的哪一個，就跟你原先簽約時的不一樣了。
當你跟建商力爭時，結果，對方告訴你沒錯，交屋給你的就是契約書上編號第二十六號的車位，這時，你傻不傻眼？
因此，買預售屋，除了車位編號外，最好能將周遭的相關距離做標示，甚至畫出位置圖之類的相關圖示。
畢務潔另指出，有些預售建案是大社區，大都是平面車位，但有些小基地的建案，可能就是機械車位，因此，消費者買房加車位，都要注意是買哪種車位。
平面或機械共有五種車位
畢務潔指出，車位依平面或是機械，又可分以下五種：
一、坡道平面：車子經過坡道車道進入停車場，開到平面停車位停車。
二、坡道機械：車子經過坡道車道進入停車場，開到機械停車位停車。
三、升降平面：車子進到升降電梯裡，連人加車一起坐電梯到停車場，再開出去停到平面停車位。
四、升降機械：車子進到升降電梯裡，連人加車一起坐電梯到停車場，再開出去停到機械停車位。
五、機械循環：停車時按號碼電梯就會下來，當閘門打開，車子開進去停妥後，人走出來，鐵捲門關閉，電梯會將車子送到機械車位(如附圖)。
她表示，依照《建築技術規則》之規定，標準平面停車位大小為寬度為250公分，長度550公分，然而建商在配置停車位時，依據住戶需求停車位也會有大、小之分，一般來說，大車位長600公分、寬250公分，小車位長575公分、寬225公分，消費者在買車位時，都要考量現有的車或未來想買的車輛是大車、小車或休旅車，以免到時，小車位停不了大車，或是機械車位停不了車體較高的休旅車。
吳宜學則針對中古屋現有的停車位來說，也存在著一些要注意的事項，他說，中古屋的車位雖可「眼見為憑」，但若已經要簽約買房了，最好能要求先「試停」看看。
小心你的鄰位停大車
為什麼呢？他說，屋齡較老的中古屋，車位並不大，雖然足夠停進去，但得小心「鄰位」停大車，造成慢停進去的你，得半開車門進出，或者，你也是大車，大車鄰大車，結果，可能開不了車門，但這時，房子已過戶，又不能反悔，這時，是要換小車呢？還是到外面另租車位呢？
此外，若是車子是靠近柱子的，也要了解，當車子停進去後，車門的開啟，會不會被擋到。
若你買的是上、下兩格的機械車位，而你是上面的車位，但你的車子是休旅車，很可能下面車位要出入，升起車位時，造成你的車位上升，但你的車子可能會頂到排風管或消防灑水頭之類的障礙物，就屬於不OK的車位了。
再者，如果是機械車位，也要注意「載重」問題，因為大多數的載重量約二噸，若超過這個重量，升降機可能就不會啟動，而且超重除了會使升降有問題外，即使初期問題不大，但長久下來的維修也是一大問題，日後維修費就多出一大筆。
吳宜學也提到過去曾發生過的糾紛是新買方發現，他買的車位並不是權狀上的車位，這種情況很可能就是車位「被交換」過，早先的屋主(車主)跟別的車主互換過車位，但便宜行事，沒去做異動登記。
另買中古屋附車位，在看屋時，屋主告訴你，他有兩個車位可以使用，但結果，很可能是他合格車位旁，剛好有畸零地，足夠停一輛車，車格是屋主私劃或違規私停的；若你以為買房還附帶兩車位，總價看起來很划算，但就要小心向管委會求證，該兩車位是不是合格車位，以免日後後悔！
此外，在環保節能的前提下，電動車是未來的趨勢，但除了一些新建案，建商未雨綢繆，特別規劃充電區域外，大多數的成屋並沒有「充電樁」的設備，因此，就有一位電動車車主徵得社區的同意，自行拉設「充電樁」；但萬一，社區其他住戶不同意時，開電動車的車主就要為愛車充電問題，傷透腦筋了。
新的法定停車位不再有持分
不過，未來民眾買車位，就要注意今(二○二一)年有關「法定停車位」的最新規定了！
住展雜誌研發長何世昌表示，行政院消保處於去年十二月宣布，為了配合《民法》第七九九條第四項修正，已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，全案經內政部公告後，於今年一月一日即刻施行，往後預售屋停車位將計入「共用部分」，且不分配土地持分。
台灣登記制度中，建築物登記可分為主建物、附屬建物，以及共用部分；主建物就是室內面積如客廳、廚房，附屬建物如陽台、雨遮，而共用部分俗稱「公設」，區分為「大公」、「小公」。
主建物和附屬建物都屬於「專有部分」，指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」，則是社區住戶共用的空間。
根據消保處的解釋，依《民法》第七百九十九條第四項規定，建築物「專有部分」才能分配土地持分，並按其面積去計算土地持分比例。
但預售屋買賣契約中的停車位，是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共用部分」，是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。
何世昌却認為，修法過於倉卒，很多預售建案的銷售時間不一，且跨去年度及今年度成交，難免出現一建案的法定停車位，去年底前買的有登記土地持分，而今年度成交的，反而不計土地持分的一建案兩種標準的紊亂局面，要消費者如何適從？
吳宜學也表示，法車的登記是屬共有，在民法上屬「約定專用」，而這次的民法修法，是規定土地的登記持分，只能分配登記給「專有部份（例如，室內、陽台）」的空間，按其坪數依比例分配土地。
因法車非屬專有部份，故行政院消保處為使法條規定與實務登記一致，因此特作成此修正調整，唯民眾得重新適應新的規定。
搞懂停車位 買賣免受氣
此外，也有人認為，「車道」也應列入檢討，主要是有些住戶並沒有買車位，卻要跟有車位的人一起均攤「公設比」，這在台北市房價奇高無比下，有失公允；不過，這項問題因涉及層面多，內政部還在研議討論中。
吳宜學表示，一個坡道平面停車位含車道，面積大約十至十一坪，而坡道機械約六至七坪，真的不能小看一個面積六至十一坪的停車位，因為車位類型的不同，有沒有土地持分或沒有土地持分，或是有沒有獨立產權，能不能對外販售等種種情況，它的複雜度跟買一間房子一樣複雜，都是消費者買房加買車位時，要小心評估的！
停車位跟你的房價大有關
台灣房市於2011年8月1日開始實施「實價登錄」，很多房屋的買賣價格，都能在內政部的實價登錄網上查到資料，並成為民眾買房「出價」時的參考依據。
而不少房仲業在揭露一些「200萬俱樂部」豪宅買賣時，都會出現交易總價多少？拆算車位後，每坪房價是多少？據以論述該豪宅的房價有沒有再創新高。
也許，你以為豪宅交易跟你沒多大關係，但這裡主要是要陳述，如何看懂實價登錄中有關車位的登載與否，跟你要去買的哪棟房子的「出價」，涉及會不會買貴，可大有關係。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學指出，一般人對房價最有感的是「總價」多少？再者是「每坪單價」多少？但若是含有車位的物件，就要懂得將車位拆算出來，其房價才是最真實的。
假設房子30坪，內含車位6坪，銷售總價1200萬元的話，首先，要了解當地的新車位或中古車位是多少價位；此時，假設是150萬元，那麼總價1200-150=1050萬元。
這時，要真實反映每坪房價，應該以1050萬元除(30-6坪)=43.75萬元。但若是你是以1050萬元除了30坪=35萬元，以為附近每坪都要賣40萬元，你才以35萬元就買到，實在太便宜了，但實際情況卻是「買貴了」而不自知。
