2021年房市原本可延續2020年的熱絡氣勢,然而,5月突發的這波疫情影響更勝去年,短期內房市因看房來客數呈雪崩式下滑,恐陷入急凍。
不用政府打炒房的「房地合一稅2.0」在今(二○二一)年七月一日上路,台灣房市因防疫進入三級警戒,每日確診人數達數百例,死亡人數更超過二○○三年的SARS疫情,民眾更主動封城,減少外出,使得非必要性的「買房」賞屋人潮急凍,這波疫情已重創房市。
疫情擴散 沒人敢出門看屋
房市觀察家指出,「房地合一稅1.0」在二○一六年一月一日實施,三五%至四五%的高稅率,逼得投資客退場,但房市至少還有自住首購客進場買屋,此一剛性需求讓房市緩步回升。
不過,今年政府打炒房,修法推出「房地合一稅2.0」,因短期持有期間由二年延長至五年後,威力被認為比「房地合一稅1.0」還重。
原本大家還預期,六月底前會有一波逃命的拋售潮,不過,五月中旬出現防疫破口後,疫情轉趨嚴峻,逃命潮被迫提前結束,加上疫情已從桃園、萬華及板橋,向四周蔓延開來,現在根本就沒有人「敢」冒生命危險,出門去看屋。
據指出,房市若沒有人要出門看屋,此波疫情將大大衝擊房仲業、代銷業及建商等三大族群的業績,而股票上市櫃公司尤其更要「剉地等」,今年第二季及第三季的營收勢必遭受影響!
根據了解,由於民眾「自動封城」,各房仲業店頭門市,以及預售代銷業的接待中心,從年初的「門庭若市」,到五月下旬已是「門可羅雀」。
包括中信房屋、住商不動產、永慶房產集團、信義房屋及台灣房屋等房仲業者,為了確保員工的安全,大都採取「分流」上班,另早就推廣「網路看屋」的業者,在聯繫上都善用看房軟體。
住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出,目前住商機構與大家房屋旗下加盟店已經採取分流上班,並且要求店頭以CDC標準執行,例如實聯制、室內五人以下規定,同時全程配戴口罩等等。同時住商總部安排相關線上課程與線上諮詢協助,讓加盟店能夠順利度過疫情。
房價連漲16個月,5月就不妙了!
近期疫情突然快速升溫,第三級防疫警戒的升級或解除猶未可知,「好時價」指房市短期內將有一波冷凍期,從「價量俱增」轉變為「價穩量縮」。
「好時價」產品總監丁肇毅回顧2020年至今,疫情籠罩下台灣的房市變化,全國房價漲幅6.66%,六都中以台南漲幅13.44%居冠。
從清華安富房價指數來看,台灣整體的房價,從2020年1月(125.84)至2021年4月(134.22)已連續上漲16個月,漲幅達6.66%。
其中,台南市漲幅13.44%最高,其次依序為台中市9.90%、桃園市7.84%、高雄市5.59%、新北市4.47%、台北市4.13%,其中桃、中、南、高四都在這16個月內皆正成長,並且皆創歷史新高。
另根據內政部建物買賣移轉棟數,2020年台灣的房市,除了1月受到農曆新年影響,交易量最低,其次的低點發生在5月的2.2萬棟及4月的2.3萬棟,恰好都是上一波疫情較緊張的時候,出門看房的民眾快速減少,使得房市降溫。
所幸後來疫情控制得宜,交易量再度回升,到12月更站上3.5萬棟,全年合計約32.7萬棟,達到2014年以來最高峰。
今年原本也延續著2020年的熱絡氣勢,然而,這波突發的疫情影響更勝去年,短期內房市恐將陷入冷清。
安全考量 預售賞屋全改預約
至於代銷業者方面,海悅國際總經理王俊傑表示,全面配合政府防疫政策,員工分流上班,客戶服務部分,全部採預約方式接待!
創意家行銷品牌公關陸宜表示,五月十五日疫情突變嚴峻,創意家火速因應比政府先推出「掃描QR code無接觸實聯制」,讓客戶直接透過手機填寫。而升為三級警戒後,賞屋即刻採取預約制,同一時段只開放一組客戶,而每組客戶離開後,就會把其曾使用的空間消毒。
之後,創意家還會開放線上團體賞屋,用類似zoom會議模式,代銷人員一次可以帶領十五人賞屋,並作即時問與答,在房市需求不減的狀況下,讓消費者依舊能安心購屋。
但代銷賣不出房子,就無法跟建商按比例請款,不只佣金收入少,還要付接待中心租金、人員等費用,代銷業者將會比較辛苦。
至於建商則一個頭兩個大,據一些業者私下表示,從去年以來,就普遍遭遇缺工及建材大漲,成本上升的問題,沒想到,疫情又打亂房屋的銷售,而雖然營收採「完工入帳法」,近半年營收都有完工建案可進帳,但預售屋賣不出去,所受的衝擊將在日後遞延出現。
黑天鵝超大隻 房市不悶也難
根據了解,在今年三、四月間,房市的買氣仍相當好,但五月的這隻「大黑天鵝」來得又急又猛,未來幾個月的成交相當不樂觀。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,第二季通常是傳統房市交易旺季,四月初雖有「房地合一稅2.0」的修法紛擾,但自住、置產族群購屋需求仍強,買氣也延續至五月上旬。
五月份六都買賣移轉棟數月增九.九%,其中台北市月增一○.六%,新北市月增三.五%,桃園市月增三.七%,台中市月增一一.四%,台南市月增一七.五%,高雄市月增二○,七%,竟然逆勢增長。
陳金萍表示,五月份的買賣移轉棟數反映的是四月份市況,五月疫情的衝擊,要六月才能反應真實情況。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據六都已經公布的買賣移轉棟數資料顯示,六都五月買賣移轉棟數為二萬四七五四棟,月增幅度達一○%,另年增四四%,反映四月市場買氣維持高檔水準,不過五月移轉棟數數據尚未反映疫情擴散效應,預料六月的移轉棟數就會看到疫情對於房市的明顯影響。
住商機構指出,六都地政局公布今年五月份買賣移轉棟數全數上揚,與今年四月份相比有三.五%至二○.七%,但因日前各家不動產經紀業統計五月體系內交易均大幅下滑,與政府單位公布五月份買賣移轉棟數「不同調」。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,由於購屋需經過簽約、報稅、完稅到過戶,許多買方還需要申請貸款,故買賣移轉棟數通常會與簽約交易有半個月到一個月的時間差,由於今年疫情爆發在五月下旬,故五月份的買賣移轉棟數應在四月到五月上旬之交易量,才會出現業界與官方數據大相逕庭的狀況。
徐佳馨指出,五月下旬受限疫情,全台配合防疫減少外出及人與人間互動,房市交易雪崩,可預期今年六月份買賣移轉棟數將出現下滑,甚至可能拖累七月份交易,倘若疫情未能有效紓解,造成內需重創,房價也將受到影響。
房市變數多 靠施打疫苗救市
中信房屋總經理張世宗表示,去年疫情最嚴峻時,生活作息其實基本上還能保持正常不中斷的狀態,但這次警戒提升後,影響層面已擴展至各行各業,房地產業也受到衝擊,許多實體作業服務都只能利用線上來進行,唯成效不如預期。
他談到,房市要能恢復往日正常的運作,端賴於疫情控制以及疫苗的施打,不過六月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。
張世宗表示,現階段房市雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件,不過國際間已開始浮現通膨訊號,加上國內七月開始實施房地合一稅2.0,因此整體房市變數猶存。
綜觀目前房地產情勢,房價短期內仍有支撐,除非經濟面出現明顯下滑,房價才有可能出現鬆動。至於交易量層面,雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動,不過仍無法取代真實看屋體驗,最終交易簽約仍然受限,因此在疫情舒緩前,交易量恐仍有衰減的可能。
郎美囡認為,雖然利率仍在低點,但如果疫情一旦拖長,將會影響到民生經濟,可能會有一些購屋族因為收入驟減,負擔不起房貸,得忍痛出售,對市場及個人都是衝擊。
房地產業也需要紓困
曾敬德表示,國內疫情升級到三級,對於國內觀光、零售業與一般店家,都會造成一定衝擊,去年政府在疫情期間超前部署,針對店家與個人提出紓困與振興措施,疫情很快受控後市場也恢復正常,今年疫情狀況則顯得相對嚴峻,難免影響到部分民眾的生計。
他談到,去年疫情第一波爆發時,政府提前紓困的確有助於避免房貸出現大量違約的狀況,根據內政部不動產資訊平台資料顯示,去年疫情爆發的第一季開始,房貸逾放比維持在歷史相對低檔的○.一七%,第三季最低甚至縮小到○.一四%,甚至比疫情之前的二○一九年的○.一六%至○.二%還低。
而今年,政府紓困腳步也相當快速,可望協助國人度過難關,也可避免房貸逾放比大幅拉升。
王俊傑認為,疫情對房市的衝擊,短期內難免,但長期應該還是看經濟基本面的表現!
而這波疫情的死亡數已經超過SARS期間,房市的後續發展會如何呢?徐佳馨表示,目前還很難說,但資金與利率都處在對市場有利的位置,產業基本面也不差,如果時間不長,影響相對有限。但如果拖個三個月以上,那將會因為產業受傷,民生也受到影響,對房市負面衝擊不容小覷。
住展雜誌研發長何世昌指出,SARS當時非常恐慌,但沒到封城的地步,現在雖然封城,但多數民眾已經有足夠的經驗,不會因恐懼而拋售手中資產,因而讓房市呈現不同光景。
SARS期間搶房
SARS當時房價在短短半年內快速下殺,均價跌約一成;不少屋主、建案下殺幅度更深,甚至有降價殺到二成以上者。所以,當時氛圍雖恐慌,但接待中心卻是滿滿的人,很多人戴口罩去搶房子。原因很簡單,就是撿便宜。
當時第一次遇到瘟疫沒經驗,所以價格殺得兇,如今大家已經有經驗,建商與中古屋主普遍不降價,出門搶房子的人自然少了。
陸宜指出,以今年疫情突然爆發的五月十五日的五月第三周,和去年同期相比,來人從三位數掉到二位數,少了八成五,成交金額更只剩四分之一;當然,這是短期顯現的遇疫反應,長遠來看,房價並不會因此崩盤。
雖然交易量可能暫時短縮,但她認為,自住需求仍在,只要在「零接觸」下能完成賞屋、簽約,甚至下訂等手續,相信買方依舊會有信心進行交易。
而若以疫情跟七月一日將上路的「房地合一2.0」相比,誰的威力較大呢?陸宜也表示,絕對是疫情!就像寓言故事「太陽和北風」比賽誰讓路人先脫外套,如果變成「讓房市冷卻」的比賽,可能跌破眾人眼鏡,其實疫情是北風,反而房地合一2.0是太陽,因為後者的目的是為了「打炒房」,前者卻是真正的「打到房」了!
她說,今年五月升級的疫情,為了避免群聚或可能的接觸傳染,賞屋人潮和成交數量不只冷卻,甚至凍結,目前推估七月一日時,疫況應該還未減緩,或許正式上路的房地合一2.0和實價登錄2.0,屆時都會成為轉移大眾對疫情注意力的話題。
何世昌另外指出,大家都預期房價會下跌,但二○○三年SARS與二○二○年新冠肺炎,它們發生的時間有一個共通點,都是房市走出谷底往上的初期,二○二一年雖然疫情大爆發,但市場資金依然豐沛,房市復甦趨勢不會因短期疫情而改變。
以歐、美多數國家來說,一年多來封城多次,房價依然創新高,而台灣現在有點像複製貼上的狀況。預期恐慌期後,市場回溫會快得超出預期。
房仲要防倒店潮
不過,最慘的是疫情嚴峻區域,像北市萬華,所有建案都拉下鐵門暫停營業,新北市則以板橋、新店、中和、三重、蘆洲等重災區影響最大。
他說,建商口袋深還撐得住,最慘的應該是房仲從業人員,因為房仲開店家數來到高峰,而原本房地合一2.0逃命潮沒賺到,新制上路後交易量也不會大爆發,市場呈現僧多粥少,可能爆發房仲倒店潮。
▊周末應該是人潮滿滿的首購族預售屋產品,三級警戒後,賞屋都改採預約制。/創意家行銷提供
蘆洲店租跌5~10%,萬華恐現倒店潮
蘆洲「獅子王」及萬華「茶裡王」疫情衝擊兩區房市,全國不動產指出,許多屋主封盤不賣、社區無法帶看,民眾也不敢出門看屋,房市交易呈現停滯狀態。
不過,最慘的是店面產品,全國不動產蘆洲中正店店長林上凱表示,蘆洲商圈店面空置率本來有3成空置率,現在更來到4成,店面租金行情約下跌5~10%。
而蘆洲捷運站、舊商圈等行情,20~30坪店面月租金約6~8萬元,接下來有機會降到5~7萬元,但也有不少民眾已打好未來低接承租的如意算盤。
全國不動產萬華店店黃坤洋表示,除了知名連鎖品牌外,實體商鋪不好經營,以萬大路整排店面為例,原先店租金有5萬元行情,目前4萬元也仍空置,此外,現在萬華商圈內店面幾乎全數歇業,若疫情再拖2~3個月,商圈店面租金下降機會很大外,恐還將出現「倒店潮」。
更可怕的是,萬華地區房市明顯凍結,連帶地,區內所有房仲業幾乎都已暫停營業,若以每間店的加盟金、店租金以及行政人員薪資來看,一間店一個月至少要燒掉12~15萬元跑不掉,對於在地房仲業者確實衝擊不小。
萬華會因此出現「仲介倒店潮」嗎?黃坤洋認為不會,主要是上一波空頭,已有多間投資客經營的仲介業者倒閉,能存活下來的都是專注本業的實力店家,大家會苦力支撐。
疫情衝擊 不動產將出現10大糾紛風險
COVID-19疫情嚴峻不散,管制漸嚴,封城傳言不斷,使得現階段房市遭遇亂流,市場已經開始發生許多不動產糾紛案件。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學歸納以下10大風險態樣,供民眾預警參考:
一、房客因疫確診,遭房東驅趕解約:
日前有立委指出,陸續接到民眾陳情,住在疫情熱區的民眾,因有人確診就馬上被房東下逐客令,被要求即刻將人帶走,甚至要叫計程車把房客載走並解除租約。
在外來移居人口較多的區域,恐怕會越來越多,另國外也曾發生許多類似案例,值得有關單位重視。
二、民眾在家隔離,因病或壓力過大自殺身亡,房子瞬成凶宅:
新北雙和醫院發生確診病患,62歲老翁疑不滿隔離,持刀砍傷3護理人員事件,顯見「確診症候群」的問題會愈來愈嚴重。
目前因醫院醫療能量不足,有些確診者只能在家隔離等候通知,另因公司裁員、減薪,讓許多人的壓力大增,更有因此在自家或租屋處尋短,導致凶宅事件發生,這會讓家人或繼承人承擔起凶宅的損壞賠償責任。
三、因疫失業或減薪,導致繳不起租金或貸款:
疫情讓國內許多民眾因此失業或減薪的情況驟然大增,就連台南市長黃偉哲都公開呼籲房東能拿出良心減租。
而疫情將使原先租屋或購屋的租金貸款,立刻成為重大經濟壓力,間接影響房東收入及銀行的正常繳息,資金流動性風險上升,恐致空屋或法拍的現象醞釀上升。
四、疫情確診熱區,房價或租金恐下跌:
雙北疫情熱區確診人數大增,不僅區域人心惶惶,未來恐遭汙名,區域民眾選擇移出或避開,恐導致當地房價或租金下跌。
五、原物料大漲,物價通膨蠢動,不利不動產營造裝潢施工:
國外疫情解封復甦,經濟需求大增,各項物料大漲,以銅來說,今年以來漲幅超過30%,其他包括鋼筋、五金及工程所需的建材等等,都已上漲20%以上,營建成本大幅提高,整體售價自然不易下跌。
六、電商通路崛起,實體店面需求恐下滑:
政府宣導禁止群聚,盡量不要外出,因此網路電商成為安全的消費管道,消費習慣被疫情改變,商圈人潮退去,實體店面效益變差,未來店面的型態及需求將會有明顯變化。
七、居家遠距辦公漸成風氣,辦公室需求恐下修調整:
分享辦公室已風行一段時間,而拜疫情所賜,企業將因上班辦公的型態多元改變後,開始檢討辦公空間的新需求。
八、帶看數趨近零,房仲代銷&小建商汰強除弱生死戰開打:
疫情讓民眾不敢外出,連帶讓需要實體看屋介紹的房仲或代銷業,因帶看量歸零而無法成交,若疫情持續較久,體質較差或規模較小的房仲代銷和小建商將面臨倒閉,交易違約糾紛必然增加。
九、疫情不散房客想提前退租,租賃糾紛大增:
疫情未見稍緩,管制可能延長,商家或一般住家房客恐因生意慘澹或無力付租,導致必須提前解約,但提前解約都有違約條款或要回復原狀,此時承租方在無力承租且要面臨賠償的雙重壓力下,違約風險大幅提高,糾紛必然大增。
十、因疫民眾購屋退定解約,各式理由出籠,消費糾紛難解:
因為疫情造成市場前景不明,抑或民眾無力負擔,疫情前所簽訂的不動產買賣合約恐會因此解約或中止,然因不甘賠償或被沒收價金,自然會提出許多瑕疵理由好讓自己免於被求償或沒收,而這些解約理由往往造成雙方糾紛難解,形成消費糾紛對簿公堂。