─除總價之外，更應注意主建物實際使用空間大小
─應檢視共有部分是否有不實用項目
─應嚴格檢視面積誤差及價款找補計算
Q近年購屋者在交屋之後才赫然發現室內實際使用空間與格局遠比想像中還要小得多，請教莊教授，就內政部所公布之定型化契約相關規定，購屋之前應詳細檢視哪些重要事項？
A購屋之前參觀的樣品屋，有時常會因業者精心設計布置，僅供參考美輪美奐的裝潢家具，而忽略室內實際使用空間大小，因此，對於內政部所公布之「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，就應逐條仔細閱讀，以資保障購屋權益。
本文謹接續前期，再就以上買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之重點加以彙整，分別就「契約總價」、「共有部分項目、總面積及面積分配比例計算」、「房地面積誤差及其價款找補」以及「地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬」等相關重要事項分別節錄整理如下，以供參考。
五、契約總價
本契約總價款合計新臺幣＿萬元整。
(一)土地價款：新臺幣＿萬元整。
(二)房屋價款：新臺幣＿萬元整。
1.專有部分：新臺幣＿萬元整。
(１)主建物部分：新臺幣＿萬元整。
(２)附屬建物陽臺部分：新臺幣＿萬元整(除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格)。
2.共有部分：新臺幣＿萬元整。
(三)車位價款：新臺幣＿萬元整。
※重點提示：
1.附屬建物與修法之前最大差別在於除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格；儘管如此，一般預售建案公設比仍普遍超過三○％，導致室內實際使用空間遠比預期狹小。
2.有時買賣價格與實價登錄價格仍有相當差距，主要原因除不同樓層景觀差異之外，前後棟(詳請參閱照片)以及中間戶之通風採光影響也很大，尤其經過這次新冠肺炎疫情之後，一般購屋者對於建物空間以及通風與否更是格外重視，而這也正是預售建案總是先從視野景觀與通風採光較差的低樓層先行銷售，對於有景觀的高樓層價差大又好賣之主要原因，而購屋之前更需注意的是，與鄰棟之棟距有多大，甚至還得注意是否有壁刀煞等情事，其因在於動工興建之前，有時連銷售人員也不完全了解各戶實際分布位置，因此，下訂之前就應詳細核對規畫設計圖說與鄰地以及基地內各戶相關位置。
3.有時實價登錄還會隱藏不實交易價格問題，其因在於銷售過程總會出現運用停車位減價，或贈送裝潢、家電等「讓利」促銷手法，藉以滿足購屋者之議價心理，兼以維持實價登錄所揭露的較高價格水準。
4.案例參考：最近有一戶位於大安區精華地段三年內新成屋，開價4400萬元(含車位230萬元)，建物登記坪數三十九坪，扣除陽台、公設面積之後，主建物只剩十七坪，規劃為三房二廳二衛，姑且不論每坪單價多少？格局規劃如何？花費四千多萬買個主建物只有十七坪的居住空間，是否符合居家實際需求與經濟負擔，實有待深入檢討。
六、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
一、本房屋共有部分項目包含不具獨立權狀之停車空間、門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室、管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目。
二、本共有部分總面積計__坪；專有部分總面積計__坪。前款共有部分之權利範圍係依買受專有部分面積與專有部分總面積之比例而為計算，其面積係以本「__」共有部分總面積乘以該權利範圍而為計算。
※重點提示：
1.通常宴會廳場面都比較氣派，使用費也不低，除企業老闆炫富之外，一般住戶幾乎用不到，因此，選購之前還是要衡量一下宴會廳所占公設比例多高為宜。
2.游泳池不夠大，經常排不到預定的使用時段，尤其這次新冠肺炎疫情肆虐，更讓不少人望泳池卻步。
3.一般購屋時常忽略中繼水箱位置，尤其臥室緊臨電梯機房，更會嚴重干擾睡眠品質。
七、房地面積誤差及其價款找補
一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。
二、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
按房屋面積係以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。
公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定：
公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：
一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
※重點提示：
1.平面設計圖所標示尺寸係以牆壁之中心為界，至於家具擺設則應以牆壁內緣為界，並且還得注意梁柱位置，亦即應以空間大小為準。。
2.小坪數住家常會因房價上漲，即使誤差超過三％，也不敢輕言解約。
3.有些建案早在興建期間發現問題時，即已先行換約，或以更換樓層解決問題，以免交屋時衍生無謂糾紛。
八、地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬
一、地下層停車位
本契約地下層共＿層，總面積＿平方公尺(＿坪)，扣除第四條所列地下層不具獨立權狀之停車空間以外之共有部分及依法令得為區分所有之標的者，其餘面積＿平方公尺(＿坪)，由賣方依法令以停車位應有部分(持分)設定專用使用權予本預售屋承購戶。
二、法定空地之所有權應登記為全體區分所有權人共有，並為區分所有權人共用。
三、屋頂平臺及突出物，不得為約定專用部分。
四、法定空地、露臺、非屬避難之屋頂平臺，如有約定專用部分，應於規約草約訂定之。
※重點提示：
1.常見法定空地遭一樓占用而衍生爭議，其中尤以一樓當店面使用最受訾議，惟一般大都以按月支付租金或回饋金解決。
2.近年有不少建案將屋頂平台規劃為開心農場，供住戶種植有機蔬菜，惟常因漏水問題而遭致廢棄。
3.為迎合一戶一車位之需求，常見地下開挖至五層甚至六層，除停車不便之外，更容易出現上班時段地下室大排長龍之堵車場景。
購買預售屋除契約總價之外，對於共有部分之項目以及面積分配比例計算都應錙銖必較，尤其是房地面積誤差、價款找補以及地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬等都應詳細核對，俾免交屋時才發覺室內面積與原想像空間差距太大而衍生無謂爭議！
