當全球股市陷於美國次級房貸所引發的風暴，而無法抽身時，房地產市場開始成為滿手現金的投資人注目的焦點。特別是今年以來，全球地產類股都有被過度拋售的現象，美國是因為次級房貸問題，使投資人產生信心危機；歐洲則是進入盤整期，部份投資人獲利出場，但是，歐洲地產的基本面依舊很好，尤其是商用不動產不只不跌，還將會持續上揚，顯見歐洲房地產仍有不錯的獲利空間。
#@1@#建弘投信建弘全球不動產證券化基金經理人馮玲書表示，過去投資人對歐美地區不動產投資信託（REITs）主要的疑慮在於升息；不過，在次級房貸引爆下，美歐的公債殖利率大幅滑落，反映降息或停止升息的可能性，這對REITs市場屬於正面消息，因為投資價值提高了，開始吸引長期資金進駐，目前全球REITs市值約8000億美元，基金持股標的都是全球性的大型公司，流動性相當充裕；其中，又以歐洲商辦市場，在全球房市中一支獨秀。亨德森全球投資地產類股總監派崔克．桑莫（Patrick Sumner）相當看好歐洲房市的基本面。他指出，歐洲商用不動產的需求和租金都在上升，像去年英國倫敦的商辦租金成長15％，巴黎也在持續加溫，莫斯科更是高達30％。雖然從今年以來，整體歐洲房市有下滑的情況，但若以不同的資產類別來看，商用不動產的5年期零售租金報酬率仍然被看好。以英國倫敦的5年期商辦報酬率為例，今年預估是8％，但因為整體的供應仍然有限，他預估在5年期報酬率中，英國倫敦前3年的年報酬率仍可以達到11.5％。桑莫鼓勵投資人進場購買歐洲房市基金。他強調，很多歐洲房地產投資都是跨國性的，去年的最高記錄為2420億歐元，今年預估大約是1600億歐元，從這樣的數字顯示，法人並沒有減碼房市投資。而且房市的投報率介在股票和債券之間，適合一般投資人。像是英國股票預估報酬為9.6％，公債指數的預估報酬為4.7％，而房地產的投資報酬預估為7.9％。若再加上資產管理及房地產公司運用及開發的效應下，長期而言，房地產投報率應有12％。
#@1@#寶鉅資產管理公司總經理張植雄補充桑莫的說法，強調投資人若要進場投資歐洲房市，應從「基金績效」、「景氣如何」及「有無次級房貸」三個區塊來看。他指出，雖然歐洲的REITs因為熱錢流入而上揚，不過整體歐洲的房市基金投報率從去年開始減緩，過去投報率動輒30％的情況，短期內是不會再有，而且去年的高報酬，來自於資本利得的加持。今年下滑，自然也就是資本利得的損失，並非是房市有何任投資疑義，歐洲但房市基本面仍然良好。以英國為例表示，由於英國政府鼓勵外國人投資房市，並在稅務上提供很大的優惠，甚至吸引很多中歐的有錢人不辭千里跑去英國倫敦買豪宅。像倫敦的中央區，是商辦大樓投資最密集的地區，除了它本來就屬於國際級城市外，商業和金融業市場持績蓬勃發展，以及近2年併購題材的加持，倫敦的金融地位幾乎要和紐約並駕其驅。但它的房市處於飽和的狀態，主因在於倫敦有很多100年的老房子，甚至連許多平民住宅也都有80至100年歷史，在文化保存的同時也有觀光效應，所以市中心幾乎找不到一塊完整的地皮可以開發。大部份的商辦就只好以市中心為中心，呈同心圓方式散布，在這種供給有限的情況下，它抗跌性就相對較強。就像台北市的大安區一樣，需求不只是大於供給，而且兩者長期處於一種穩定成長的情況。因此，即使是面臨整個歐洲房市的大回檔，就英國的商辦大樓來說，仍然有8%至10％的投報率。再者，美國和歐洲不同。美國的次級房貸成因，起源於在葛林斯班職掌聯準會（Fed）時代，為了鼓勵房市投資，所以提供很多方式讓民眾能買到房子，在授信上相對寬鬆。但歐洲沒有這層歷史背景，在授信上相對嚴謹，爆發如美國次級房貸問題的機率較低。
#@1@#但張植雄也認為，目前就歐洲房市的投資上，在長期投資的前提下，投資人可以定期定額方式逢低買進，但不建議單筆投資，因為房市受國際連動影響，短期內受投資人獲利出場，以及因美國次級房貸和歐洲房市盤整衍生「看壞」的預期心理，報酬不會有大幅度成長。當然，市面上的房產基金種類不少，若想選擇投資歐洲房市，而選擇投資房地產基金時，若投資標的中有包括歐洲時，投資人可以掌握幾個判斷基金的原則：首先是看有哪些基金持續加碼倫敦中央地區辦公大樓市場比重。此外，德國地產市場相對其他歐陸國家具有吸引力，加上德國地產信託基金法目前正開始運作，未來幾年的投資機會應可增加，若基金有投資德國房市便可買進。除上述外，也可檢視基金是否逐?調升新興中歐城市與前獨立國協會員國的投資，因為，共產時代遺留下的房地產庫存餘屋，它的需求與使用期限均已屆滿，替代房地產開發與新興中產階級的需求仍有多年的成長空間。
#@1@#一名富達證券資深基金行銷專員表示，拿亨德森泛歐地產基金來講，雖然最近跌幅較多，但卻是長期投資的好標的，因為「開車不能只看引擎蓋」，該基金所投資的國家，以英國最高，有40％，其中更有20％左右是倫敦市區的商辦市場；其次則是法國的15％和東歐的12％。在歐洲地產基本面良好的情況下，亨德森泛歐地產基金投資在商辦大樓的部份有40％，尤其是英國倫敦商用不動產的租金居高不下，其報酬仍將相當穩定，在加計地產的開發效應下，基金今年的預估投報率將在15%~20％，比一般房地產投報率略高，投資人不妨考慮逢低買進。不過因為它屬於產業類股，風險相對較高，在資產配置的觀念下，產業類的投資標的最好控制在20％以下較合適。派崔克．桑莫小檔案學歷：牛津大學企業管理碩士經歷：歐洲公開市場地產投資總監、亨德森歐洲地產投資部總監、亨德森不動產策略經理年資：25年現職：亨德森全球投資地產類股總監、亨德森遠見泛歐地產股票基金經理人
