今年五月將成台灣商用不動產行情分水嶺，上半年自用與投資需求撐場，交易高唱「歡樂頌」，但下半年恐有「疫」外，將打亂投資腳步。
房地合一稅2.0如期在今(二○二一)年七月一日上路，首當其衝的是預售屋市場，開發商的皮可說繃得很緊；不過，因政府明白表示，商用不動產不在管制範圍，使得企業自用買盤，以及建商與壽險資金搶進，上半年的交易相當火熱，成交金額更創新高。
唯因五月疫情升高至三級警戒，在疫情尚未完全控制下，迄今仍無解封的日期，加上上半年的成交熱度都在五月前，六月出現遲緩，這也使得各大商仲業者對於下半年的發展，怕有「疫」外，而持保留態度。
上半年交易看第一季表現
根據第一太平戴維斯截至六月三十日的統計，今年四至六月的第二季，單筆成交金額在三億元以上的商用不動產交易總額為二八三億元，比去年同期增加六二％，另上半年合計達七七九億元，年增率達一○二％。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，一般人買房，從決定、簽約到過戶，可能半個月就可辦好相關手續，但商用不動產的買賣，動輒好幾千萬元到數億元，買進方從物件仲介，到請估價師進行估價，再到決定出手及辦好登記，時間都要好幾個月以上。
因此，從疫情在五月中旬爆發開來，到六月底的這一個半月的交易，大多數的成交案都是事先談定並經該公司董事會通過，故第二季的成交，尚無法真實反映疫情對於交易的實際影響，預期下一季將會是觀察重點。
仲量聯行董事總經理趙正義指出，第二季商用不動產市場在數筆工業廠房及廠辦交易下維持平穩，來到二三四億元，而上半年則有五五六億元，創下歷史上半年新高紀錄。
另根據高力國際最新發布「二○二一年上半年商用不動產投資調查」報告顯示，全台大型商用不動產上半年累積交易總額達六九九億元，是去年同期的近一．三倍，更是創二○○七年統計以來的歷史同期新高紀錄(如附圖)。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，在這波本土疫情爆發以前，市場交易確實熱絡，也反映在成交量的數字上面，推波上半年的成交量來到歷年新高點；不過五月中後，在疫情的籠罩陰霾下，以及後續經濟解封的不確定性，也將會使投資人更審慎評估資本支出，勢必延緩投資決策。
若仔細分析四月、五月、六月的交易額也發現，今年六月份交易額僅四十二億元，僅為五月份交易額的三成左右，成交速度確實較慢。
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理薛惠珍則談到，今年上半年的投資較去年同期大增一七四％，主要來自第一季的貢獻，若以單季統計，第二季交易額為新台幣二七六．三億元，較第一季減少四○．四％，但比去年同期成為九六．六％。
上市櫃科技公司搶進
而哪些產業及法人是上半年交易熱度的貢獻者呢？
信義全球資產統計上市櫃法人在今年上半年的大型交易案，總交易金額來到七四八億元，與去年同期的三五四億元相比，大幅成長一一一％，且創下歷年上半年新高記錄；在土地與地上權市場部分，交易金額為六七五億元，是二○一六年後上半年同期規模的次高(表一)。
信義全球資產公司總經理柯宏安表示，上半年雖陸續受打炒房政策及本土疫情爆發，但國內製造業出口動能強，科技大廠因應國際供應鏈訂單需求持續擴廠，使得今年上半年商用不動產市場表現佳，主要買方動能來自科技業，占整體三六％，壽險與傳產業分居其後。
若從交易產品看，以工業地產類三六五億元(占四九％)最高，除了科技業擴廠需求高是主因外，也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發，像是京城建設以三三．八億元買下台南一萬六千多坪工業地，為上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。
其次為廠辦類的二五一億元(占三四％)，上半年交易規模已超越去年一整年的一二二億元，廠辦類需求明顯增溫。
升級辦公需求 工業廠辦轉夯
丁玟甄指出，去年第三季，台積電大舉斥資上百億元，在台南科學園區大舉購置廠辦，掀起南科難全國的熱度，而今年第二季商用不動產市場的買氣集中在科技業的剛性自用需求，科技業本季購置金額達一六一億元，占整體交易近六成，科技業購置不動產的動能，已凌駕台積電了。
此外，科技業的資產布局面向也開始轉變，丁玟甄說，前兩年在中美貿易戰帶動的台商回流，科技業以購買廠房設置生產線為主，但今年起，科技業擴充或升級辦公環境的需求升溫，讓「工業廠辦」的交易大增。
指標交易包括今年四月聯發科斥資三二．六億元，購置內湖科學園區的新世紀資通廠辦大樓，威剛科技與其相關企業則是買下預售中的內湖長虹雲端大樓十一個樓層，近八千坪，總金額達三八．五億元，另外，IC設計的敦泰電子則在竹北以一○．七億元購置近六千坪廠辦大樓。
不過，雖然商用不動產不是政府打炒房的「房地合一稅2.0」主要目標，但丁玟甄表示，目前在疫情與房地和一稅兩個因素交錯下，投資型買盤明顯縮減，由過往投資型買方市占率五成減少到現在的二成。
而自用需求則提高到八成，特別是受疫情衝擊較輕微的科技業，在產線不停工與接單動能充足下，躍升為本季最主要買方，而保險業則未出手商用不動產，僅有國泰人壽購入兩筆共三十億元的桃園工業用地，持續擴大物流版圖布局。
薛惠珍指出，在面臨疫情警戒升級下，對於辦公及廠辦大樓投資評估仍舊不減，惟下手速度將會放緩。
她說，屬於疫情海嘯第一排的旅館，正面臨嚴峻考驗，然產權完整符合都更或危老條件的旅館，買家莫不積極評估，主要著眼於土地重建開發的效益。
此外，受惠於宅經濟爆發，整體相關供應鏈產業百花齊放，尤其是倉儲物流及資料中心需求仍舊延續。
相較於商用不動產市場投資買盤縮減，但土地交易市場可說是「疫」軍突起。
梁儀盈指出，上半年的土地交易總額中，建商仍是最積極的一群，貢獻了九三九億元(約占總交易的七五％)，其中又以商業區為大宗，總計有五一五億元；另上半年前十大土地交易案，其中有五筆交易係透過標售方式取得，且台中市政府是最大供應商(表二)。
土地交易未因疫情而趨緩
丁玟甄表示，土地市場交易持續熱絡，第二季大型土地交易金額達六七七億元，與去年同期持平，再加上地上權交易，總金額達到七○一億元，年減率一四％；而建商買地比第一季更加積極，第二季購地金額達到四八八億元，大幅增加四成，上半年合計達八三八億元，年增率八％。
她指出，疫情升溫與房地合一2.0，都會讓建商預售住宅推案腳步放緩，但這兩大因素都屬於短期性，對住宅市場不構成結構性的影響，只要有好的素地，建商還是會出手的。
以土地交易熱區前三名區域為台中市、新北市與高雄市，上半年交易金額分別為三六四億元、二一二億元以及一四七億元。
丁玟甄說，台中市持續成為建商競逐土地的重點區域，特別是西屯區、台中烏日高鐵特區、北屯的11期與14期重劃區等區域，包括興富發集團、宏璟建設、達麗與華建等建商，在該區的購地金額都超過三十億元，上市櫃與區域建商獵地動能強勁。
根據戴德梁行統計，今年第二季土地市場交易量為六六九億元，市場表現依舊亮眼，不僅交易量高於近五年平均單季五五○億元；台中市及新北市在本季皆有大規模公有土地釋出，在本季總量中佔了二七一億元，區域交易單價亦續創新高，而最大戰場就在台中市。
地坪成交價頻創新高
第二季土地交易的特色在於創新地價紀錄，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，以興富發以新台幣八五．二七億元購入新莊副都心商業土地，這筆交易不僅是新莊副都心單筆交易總價新高，也是新北市土地交易總價新紀錄(表三)。
此外，第二季十大土地交易中，包括位於水湳經貿園區的商業土地以總價新台幣七二億元、每坪單價二八○萬元，以及位於台中高鐵特定區之商業土地以總價新台幣四四．二億元，每坪單價新台幣九十六萬元，雙雙創下該區域總價及單價新高。
國泰建設以每坪單價一七一萬元取得三重住宅土地、華固建設以每坪單價二六○萬元士北科住宅土地、齊裕營造以二八二萬元取得台中七期南側住宅土地，也都各自改寫區域單價新紀錄。
楊長達另分析，第二季釋出土地類型以商業土地比重最高，約佔總交易量五三％，前十大土地交易中，商業土地總交易量更占了七四％。
他進一步指出，由於新莊副都心、水湳經貿園區、台中高鐵特定區等商業土地之容許用途廣，產品兼具辦公、零售及住宅之規劃彈性，也讓開發商對於商業土地開發抱持樂觀態度。
以五月十五日為界，統計四月起至雙北發佈三級警戒日之交易量為新台幣五八六億元，雙北三級警戒次日起至六月底交易量則僅有新台幣八三億元，十大土地交易合計總金額三九三億元則全數在五月上旬之前成交。
乍看之下，三級警戒後之土地交易量看似驟減，惟第二季公有土地開標日多訂在四月中旬之前，開標當日標售成績斐然，但當時國內疫情相對穩定，各地方政府更非預期疫情可能趨於嚴重而提前開標日期，故僅屬巧合。
楊長達也指出，以長虹於六月公告以一五．三七億元取得士北科住宅土地為例，顯示開發商為取得營建土地之需求不因疫情而受影響，其成交單價二四五萬元，仍屬正常行情，顯示地主也未因疫情而願意降價求售之跡象。
趙正義指出，今年第二季土地市場仍維持穩定，季交易額來到五七二億元，而累計上半年總投資額高達一○六五億元，創下歷年第三高紀錄，表現亮眼。
而第二季土地仍以住宅用地為主要投資標的，占總投資額六八％，而成交熱區主要集中於台中，總投資額來到一九四億元；至於大膽進場的，仍是台灣推案王的興富發，以八十五億元購買了新北新莊副都心土地，為建商購地的最大手筆。
下半年行情展望
此外，雖然有疫情干擾，但趙正義認為，台灣在上半年的表現仍十分穩健，除了能看到商辦市場空置率持續創下新低紀錄外，也能觀察到商用不動產及土地交易額亦分別創下歷史上半年新高紀錄及歷史第三高紀錄，顯見市場依舊維持著熱度。
儘管後續在五月底後疫情逐漸升溫，市場表現仍曖昧不明，許多投資人轉為較為保守或是觀望的態度，但他仍對台灣市場有十足的信心。
另根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，二○二一年第一季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長，季成長一．四％，年成長七．六％，金額高達六．六六兆元，市場資金仍相當豐沛。
趙正義指出，相信疫情對台灣將不會有太大的負面影響，特別是在經濟表現維持亮眼，而外銷訂單持續暢旺的科技及製造業也仍會持續擴張，擴產設廠需求將會繼續推升工業不動產投資額，加上國內游資仍十分豐沛下，收益率穩定的不動產仍將成為最佳避險標的。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠則表示，房地合一2.0對於商用不動產市場的影響有限，除了商辦與廠辦市場的預售炒作及短進短出操作不興盛外，過去兩年政府釋出的工業用地，對於即時利用都有嚴格控管，因此沒有如住宅市場一樣的明顯的逃命潮。
接下來，商用不動產市場在疫情干擾下，評估、現勘與銀行貸款安排的作業時程增加，再加上投資型買方縮手，若三級警戒延長，預期第三季商用不動產市場交易量會開始縮減。
但在央行樂觀看待今年的經濟成長並維持低利率環境、科技業出口穩定成長等基本面支撐下，預期整體商用不動產將呈現「量縮價穩」的局面。
針對下半年的土地交易情況，面對三級警戒不知何時能夠解封，以及房地合一2.0、實價登錄2.0等新政同步上路，劉學龍認為，身為獵地大戶的建商態度可能會更謹慎保守。
他指出五月份的全台土地交易量還有一八九億元，但進入六月後，土地交易額僅剩下九十一億元，若遲遲未能解封將直接影響民眾所得收入，即便央行現在的低利率仍能成為支撐力之一，但購屋行為勢必轉趨保守，住宅交易量勢必萎縮，連帶影響下半年的土地交易動能。
劉學龍提醒，五月中以來新冠肺炎疫情的本土蔓延，將打亂投資腳步，下半年投資動能還需進一步觀察。
柯宏安則表示，雖然五月起的本土疫情升溫會造成短期市場的謹慎與停滯，但目前台灣整體經濟基本面仍佳，產業在全球供應鏈角色也已更具重要地位，加上資金水位仍高，估計企業對於疫情若減緩後的商用不動產布局動能仍然可觀。
商辦租金變化不大 搬遷則暫緩
至於商辦租金行情的變化為何呢？高力國際辦公樓與工業服務部資深執行董事楊慧明指出，疫情對於第二季辦公室租賃市場影響尚未浮現，但在實際低空置率的態勢下，房東們仍普遍對於租金上漲有所期待。
她談到，今年第二季台北市商辦市場租金持續微揚，平均租金來到每月每坪約二三四九億元。
根據高力國際調查，第二季台北市各級辦公室空置率，頂級辦公室空置率再度升至一○．七一％，Ａ級大樓則升至八．八一％，看似升高了，但在扣除自用總部如中壽、玉山銀行、元大人壽、富邦遼寧大樓等，以及希望廣場的預租後，兩者的實際空置率僅三．六七％及三．○二％，仍是市場低點。
她進一步觀察到，在過去這一個月，疫情已經確實影響了傳統辦公空間需求，而且新冠疫情全球反覆，加上本土疫情蔓延疑慮的衝擊，租賃決策或搬遷活動可能都將暫緩。
尤其是疫情將重新讓企業檢視辦公空間的使用效率，全員至單一據點上班已非唯一選項，實體空間的設計將更為靈活。
她認為，企業會漸漸適應採用混合辦公的模式，包括居家辦公搭配公司辦公、公司異地備援辦公，或是公司辦公搭配共享空間等不同的方式，都將影響當前企業對於實際空間的需求，因此她也預期今年的整體租金上漲動能將受限，但仍然略高於二○二○年水準。
