─2+1房係犧牲客廳空間與通風採光換來
─一般購屋常忽略土地持分與土地使用分區價差
實價登錄2.0已於七月一日正式施行，其中針對歷來房地產交易最受訾議之主要重點，已修正為成交資訊門牌、地號完整揭露，並且對於預售屋全面納管且即時申報，一般咸認對於購屋權益已獲得進一步的保障！
惟如進一步就房地產買賣實務案例加以深入探討，「實價登錄2.0」所揭露價格是否等於真實交易價格？其間仍有不少相關細節值得深入探討。
茲再接續前期「實價登錄2.0」＝真實交易價格？再提供十六至三十項實務經驗，以供參考。
十六、路沖價差：一般所謂路沖泛指房子四周有路直沖而來，因此，不論是直衝、斜衝，或遭彎路衝到，都算是路沖；另外，例如「壁刀煞」、「穿堂煞」等也都列入風水禁忌，不過亦有人認為如果不是位於一樓，其實就沒有所謂路沖問題。儘管如此，一般購屋者都不會列為首選，尤其家有年長者更是避之唯恐不及，此一議題亦可由售價與租金偏低、銷售不易以及管理維護欠佳見其梗概(詳請參閱照片)。
十七、土地持分價差：一般購屋者大都只注重房屋坪數，較少兼顧土地持分，尤其早年常見合建地主年紀較大，建商為節省土地增值稅負而未按房屋銷售面積比例將土地持分過戶給購屋者，及至近年興起都市更新熱潮，方才驚覺事態嚴重。
十八、區位價差：以台北市為例，早期西區房價較貴，近年隨著公共建設與商圈東移，東區房價遠較西區為貴，未來南港地區房價亦將隨著高鐵、台鐵、捷運等五鐵共構的優勢而逐漸攀升，尤其自2015年台北市政府啟動「東區門戶計畫」，擬將南港打造成具備「軟體、會展、交通、新創、生技」等五大功能中心，並積極投入公共建設，區位價差將會愈來愈明顯。
十九、地段價差：例如忠孝東路一段至六段、仁愛路一段至四段、信義路一段至五段，由於區域發展、公共建設、公園綠地與商圈、捷運影響，各路段房價差距甚大，例如國父紀念館與大安森林公園周邊房價就遠高於其他區域。
二十、都更題材價差：近年隨著都市更新題材之加溫，房價差異愈來愈大，其中尤以四、五層老舊公寓土地持分較大，並且容積較高者較占優勢，至於老舊大樓則視土地使用分區與容積獎勵、容積移轉而價差各異。
例如「住三」即「第三種住宅區」，建蔽率45%、容積率225%，「商三」即「第三種商業區」，建蔽率65%、容積率560%，因坪效各異而影響價差。
二十一、危老重建小基地建案價差：常見危老重建五十坪以下小基地面積之狹長建案，導致規劃設計缺點遠大於優點而缺乏市場性，甚至亦有遭法拍情事，這就不只是價差問題。
二十二、工業住宅價差：常見這類建物區位地段良好，例如內湖、大直地區就有不少這類工業住宅，由於附近居家環境優良，再加上約二成價差以及美輪美奐樣品屋促銷，大都能夠順利銷售，惟日後轉手就會呈現明顯差價。
二十三、鄰棟間距價差：一般購屋都非常重視鄰棟間距，主要著重於通風採光與私密性，因此，除對面或鄰棟大樓樓高、距離之外，單向、前後與三面採光更顯得格外重要，曾有淡水山坡地預售建案，由於地形地勢影響，最後興建之兩棟大樓棟距竟與原規畫設計圖差距不到三公尺而衍生交屋糾紛。
二十四、緊臨捷運價差：常見預售建案以「捷運近在咫尺」為廣告訴求，卻忽略捷運沿線振動與噪音汙染等負面影響，尤其各路線轉彎處例如龍山寺站、行天宮站、東門站等，有些路線貫穿大樓下方(詳請參閱照片)，有些與大樓間距僅二、三公尺，其間價差必然很大。
二十五、使用機能價差：此一問題主要緣於基地不整，導致室內使用機能欠佳，例如沒有玄關，客廳、餐廳、廚房三位一體，另外廚房沒隔間，以及浴廁沒開窗等，都是價差偏大之主要原因。
二十六、室內使用空間價差：通常預售建案大都是以美輪美奐的樣品屋展示居家格調，簽約時所提供之設計圖說大都未標示尺寸，因此，應格外注意室內實際使用空間大小之價差，至於中古屋則應實地丈量，曾有含停車位之銷售面積三十九坪，室內實際使用空間只有十八坪之案例，比價時應仔細核算。
二十七、室內空間重疊價差：常見預售建案預留陽台外推空間，而以虛線標示，並以「1+1房」或「2+1房」之廣告促銷，及至交屋方才發覺實際是以犧牲客廳空間與通風採光之假二房或假三房，其間價差難以計數。
二十八、共有部分價差：有些建案雖然標榜公設項目眾多，惟不少社區游泳池水道狹宅、宴會廳等使用頻率不高，另外，常見老舊大樓電梯只有一部，並且未通達地下室，導致人員進出與搬運物品諸多不便，價差相對較大。
二十九、樓層淨高價差：雖然一般大樓樓高大都只有三米，亦有樓高3.2米、3.4米或3.6米，惟卻因梁柱位置不當，嚴重影響天花板淨高與各空間淨寬，影響裝潢與家具擺置，而拉大與附近大樓價差。
三十、停車位形式價差：一般最常忽略的是停車位是否有土地持分，其次，亦有停車位處於地下五、六層；另外，豪宅最排斥機械升降停車位，常見豪宅搭配機械車位出售，其間價差各異。
