專家說，在社會上「走跳」，很多時候會用到「借名登記」，但中間的眉角多，如何避免「借名者」財產被「出名者」吞掉，得要留下有力證據才行。
位於台北市中山區，占地極廣的「九龍宮」，日前傳出被原地主提起訴訟，要求「拆廟還地」，目前台灣高等法院做出原告勝訴，但還可上訴；裡面供奉的神祇，包括玉皇大帝、媽祖等，都可能被迫搬遷。
由於九龍宮的眾多信徒仍主張，當初是前住持(原地主)捐地，讓十方信徒捐款蓋廟，另由於寺廟建築在當時無法取得合法寺廟登記證，因此，廟產及土地都是「借名登記」在前住持名下，並不是占用她的土地，故一定要上訴到最高法院。而裡面所供俸的神祇，未來去向為何？還是未定數。
借名登記要留下證據
擅於法律、不動產及保險稅務規劃的地政士蔡岳臻談到，以九龍宮出現「人神爭產」問題，在台灣很多寺廟中也屢見不鮮，而關鍵都在於「借名登記」的要件齊不齊備，以及廟產所在位置值不值錢的問題上。
蔡岳臻表示，「九龍宮」爭產官司，先不論誰是誰非，法官自有判斷，唯就涉及不動產部分，若是「借名登記」來說，借用他人名字的一方為「借名者」，而把名字借給別人使用的為「出名者」，雙方合意，就不動產的產權登記，就由「出名者」成為登記名義人，但「借名者」仍享有該土地的使用、收益及處分權。
此時的合意，就要看借名者與出名者間，是否訂有書面契約或協議書，若只是雙方口頭合意，但都沒有留下「白紙黑字」的證據，若時代久遠，日後就「返還」的你來我往的是是非非，恐怕都得透過打官司來爭輸贏。
蔡岳臻談到，台灣有很多寺廟是十方信眾捐款所建，有些地方甚至是神明託夢指示，要落腳在此處保佑地方，地方上虔誠的信徒，甚至會無私捐獻土地為神明修寺建廟。
沒白紙黑字人神常爭產
蔡岳臻指出，依據《土地登記規則》第一○四條的部分內容為：「法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，取得土地所有權或他項權利者，得提出協議書，以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。登記機關為前項之登記，應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。」
蔡岳臻表示，未登記或立案的宗教團體或寺廟，其供奉的神祇，並不具有《土地登記規則》登記名義人的資格，因此，善男信女捐獻的土地，或是廟方自己買的土地，就無法登記在「玉皇大帝」或「媽祖(林默娘)」等神格或寺廟名下，因此，權宜之計，大都採取借名登記方式將不動產暫時登記在廟方「住持」、「執事人員」、「某信徒」或「管理人」等自然人名下。
蔡岳臻指出，如果當時不動產所有權人，與廟方有簽訂書面「贈與」契約資料，就可以證明當時所有權人確有將名下不動產「無償贈與」給廟方，則日後就不會有「拆廟還地」的官司糾紛出現。
不過，早期的一些捐獻動作都是「口說為憑」或「口頭承諾」，並未留下文字或書面證據，若是原地主口頭捐了，但沒有移轉給廟方，則日後土地值錢了，其原地主的後代子孫則可能主張「拆廟還地」，跟廟方打起官司。
若是捐贈的土地有移轉給廟，但寺廟無法取得合格登記，一般都會「借名登記」在寺廟住持名下，但萬一，住持日後仙逝，其繼承者就會出來主張《民法》的「繼承權」，要求取得被繼承人遺留下來的遺產，這時，若原先的「借名登記」沒有留下「白紙黑字」的證據，也會上演「人神爭產」的戲碼。
此外，他在南部也常碰到很多寺廟都蓋在農地上，由於農地僅能做農業使用，根本就不能蓋廟宇之非農業使用，另外在一些禁止興建寺廟建築的土地上蓋廟也是無法取得合法的廟宇登記證，以致廟產就借名登記在住持名下，經年累月，廟產問題一樣會浮出檯面上。
民法上的「借名登記」
最高法院現對「借名登記」契約，若不違反強制規定而構成脫法行為，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定。
所謂借名，乃當事人約定，一方(借名者)經他方(出名者)同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人。
該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務(參見最高法院104年度台上字第1570號民事判決)。
宗教借名登記狀況相當多
高雄法丞律師事務所所長陳樹村表示，他就經手五股「朝聖宮」的廟產官司，其情況是眾多的「一貫道」道親捐獻金錢買地蓋廟，但沒辦寺廟登記，最初也是「借名登記」在「前人」名下。
該前人年事已高，後來過世後，兒子出面說要拿走父親的遺物，放在廟裡的「一卡皮箱」，廟方的人就讓他取走，沒想到，裡面有關土地及廟產的相關資料也一併被拿走。
有天，該兒子跟廟方表示，土地已經賣給某人，要求拆廟還地；眾道親一看不對，多位上了年紀的道親從台北坐計程車南下高雄，開頭就說「佛祖指名要您來辦？」讓陳樹村相當訝異。
陳樹村表示，很多事情冥冥中自有安排，但此案，歷經數十年，案情盤根錯節，最難的是「直接證據」的文件都被該兒子取走，而「間接證據」，就是當初捐錢的人大都過世，能出面作證的人大多坐輪椅，真的很難辦。
他接手後仍向法官主張是「借名登記」，並極力找佐證，幸好，最高法院法官最後判決是「借名登記」，而廟方也與該兒子多方協調、折衝，最終也順利拿回土地。
借名登記百百種
陳樹村談到，寺廟或教堂，人與神或上帝爭產的事件很多，而現存的社會，還有不少情況會運用「借名登記」來處理，常見的情況包括：宗教借名、農地買賣、合夥、夫或妻買房不讓對方知道、出資開公司但只想當「藏鏡人」，找員工當掛名負責人，或是買給小三或小王的房產，或是信用不好只好找「人頭」，或為規避房地合一稅而找「人頭」等眾多情況。
舉例來說，某甲王老先生年輕時在郵局上班，因當時非農民不能買農地(現在自然人可以)，於是就借用弟弟乙的名義購買農地，後來農地經過重劃後變成建地，時隔四十幾年，甲已八十幾歲，感覺來日無多，於是向乙提出要把土地借名的經過寫清楚，以免將來子女發生糾紛。
乙卻回答甲說，「若兄弟間還信不過，就把土地直接過戶回去，還寫什麼借名契約？」甲心中竊喜，準備過戶，地政士卻告知要繳好幾千萬的土地增值稅，甲根本沒有多餘的現金可以繳稅，害甲每天都睡不著。
如果時光能重回到四十幾年前，請問當時的甲應該如何保障自己，留下證據？陳樹村表示，一是應該先寫一份「借名契約」，證明土地是甲借用乙的名義登記。二是，在甲將房地借名登記在乙名下時，就應該對乙名下的土地設定抵押權(但若設定不好，常被撤銷，此部分要非常小心)，以便將來如果乙把土地出賣給別人時，甲還能拍賣乙的房地，至少把錢要回來。
三、應該在借名登記為乙設定抵押之後，再由乙將房地「信託登記」在甲名下，這樣乙就不能直接將甲借名的房地出賣給第三人。
但以上所說的方法都是理想，因為願意出借名義給你登記的人，不是親朋好友，就是心腹，或是老臣員工，如果借名登記後還要寫借名契約，反設定抵押，辦理信託，除了對方會不爽，告訴你去找別人外，你自己本身恐怕也說不出口吧！
此外，法律不保護在權利上睡著的人，《民法》第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。」
本件八十幾歲的王老先生雖然借名四十幾年，因為甲、乙都還活著，借名關係還在，所以沒有罹於時效的問題。
但只要其中有一個死亡，時效就開始算，還有甲一開始向乙要求寫借名契約，就有終止借名的意思，十五年的時效也開始算。
如果發現「終止」已經超過十五年，此時有一些方法可以挽救，就要找最專業的律師補救，不可輕易起訴，打草驚蛇，而再無挽回的機會。
農地上的宮廟如何合法化
台灣有很多寺廟會蓋在農地上，就現況大都違法使用，除非能透過申請變更地目方式將農地變更為特定目的事業之宗教用地，據此申請寺廟合法化登記。
蔡岳臻談到，關於農地變更成宗教用地，大體上必須透過下列階段完成：
一、宗教專案輔導合法化階段：
政府過去為輔導民國93年以前在特定農業區農地上興建寺廟的宗教團體合法化，曾訂立「補辦登記寺廟位於特定農業區農地重劃土地輔導處理方案」，可以在期限內提供相關申請資料後，經審查得以完成寺廟登記；但該申請補辦時間，已在104年8月15日截止。
二、宗教興辦事業計畫階段：
主要是針對位於一般農業區之農地，申請變更為特定目的事業用地(宗教用地)後，就可以蓋廟了；而此部份需由縣市政府民政局會同地政、建管、環保、農林等有關單位會勘審查後予以核准。
三、宗教開發許可階段：
如果變更土地超過兩公頃，則應申請變更為特定專區，就須經過相關主管機關審核與許可，但兩公頃以下則無須經此階段。
四、宗教水土保持計畫階段：
土地如果位於山坡地保育區或是有坡度的農牧用地，則必須提供簡易水土保持計畫或是一般水土保持計畫書。
五、宗教環境影響評估階段：
主要是針對一些較為敏感地區土地實施環境影響評估說明，必要時需召開環評會議，這些土地通常是坐落在山裡、海邊、溼地，或是保育動物棲息區域。
六、宗教雜項執照及雜項使用執照階段：
包括從事山坡地建築或是一般土地建築，如整地、排水、道路和給水等工程。
七、宗教土地同意變更編定階段：
基本上如果能走到第七階段，大致上就是準備繳交回饋金，其中，農地約為50%，山坡地約為6~12%。
八、宗教建造執照及使用執照：
此階段為建築師申請建造執照後再按圖施工，並於建築完成後取得使用執照，由於宮廟為供公眾使用之建築物，因此消防設施及無障礙設施都是應備之標準設施。
九、寺廟登記登證取得：
完成上述各階段後，就可向各縣市主管機關申請寺廟登記，而完成寺廟登記後，即可向國稅局申請編配「統一編號」取得法人資格；一般具有合法寺廟登記宮廟，其捐贈收據是可當成節稅憑證的！。
但上述整個流程走完，至少要一兩年以上，蔡岳臻表示，畢竟公部門蓋印章的速度是「按部就班」，詳細確實且相當慎重的。
感情與金錢衝突 人性的試煉
此外，他還接過一位六十多歲李先生(化名)外遇，拗不過小三要求而買房，並要求登記在她名下，但因小三是老婆閨蜜，怕東窗事發，最後找來小三的姊姊「借名登記」，但李先生又怕房子不在自己名下，小三哪天帶不該帶的男人回家，主張房子是其姊的名字，屆時恐會「人財兩失」，而求救良策。
陳樹村無奈，只好出謀劃策教導，不管買房簽約、給付訂金，及仲介費、代書費，李先生都要親自在場及簽下自己名字，另向銀行貸款時，以小三姊姊的名字去貸，但事後繳房貸的錢，千萬不要拿給小三去繳，而是要用匯款，並在上面註記「給付貸款」，另房子的地價稅及房屋稅等，也是李先生去付，並保留單據。
陳樹村表示，有時打官司，也要備好「相罵本(錢)」，一旦李先生跟小三分開了，想把房子要回來，這時，相關證據都在手中，這時主張「借名登記」，才有勝算，屆時即使「人失了」，但「財保住了」。
此外，也有甲男與乙女在談戀愛時，濃情蜜意，婚前就以乙女名義買房，事後也結婚生子，奈何甲男移情別戀，與丙女同居，回過頭來跟乙女主張該房子是「借名登記」。
還有個老闆買地開店做生意，卻想像「藏鏡人」般躲在幕後指揮就好，因此，就跟底下員工商議好，給一筆費用，請她掛名負責人，卻沒想到，該員工發生意外身亡，其家人竟發現她名下有上億元資產，馬上辦理繼承，而該老闆沒留下任何「借名登記」的證據，最後連同公司及店面資產都被「整碗端走」。
陳樹村表示，借名者都不希望碰到上述情況，但萬一碰上了，想要打官司討回來，就要負舉證責任，故保留證據很重要。
善用感謝狀有拜有保庇
大家都說「借名登記」，要留下證據，但陳樹村說，人世間講求人情世故，有時寫借名契約，根本行不通，對於出名者來說，「你要借我的名字，卻要我切結一堆內容，給你保障，擺明的就是不相信我，那你去另請高明好了。」
這時，陳樹村拿出另一個法寶─「感謝狀」，並說妙用無窮。
他會建議借名者甲寫一封感謝狀(或切結書)，一式二份，一份給乙，一份自留，由甲乙雙方簽名。
其內容大致如下：「一、感謝您出名讓我登記坐落哪裡的房地。二、該房地的房屋稅、地價稅我都會照付(稅單寄到甲家)。三、我用您名義的貸款，我一定都會按時繳納。四、管理費還有與房地有關的糾紛，我一定繳納並出面處理，絕不會造成您的困擾。五、將來如果我走了，我的孩子仍然要繼續負責，絕無異議。PS：若賣掉，有好康的，也絕對不會忘記您。」
陳樹村表示，開立這樣的感謝狀或切結書給乙，在感情上可以減低衝突，乙也沒有反對的理由，如果乙不簽，則借名者也可以及早因應。
如何打贏借名登記官司，要回房地？
陳樹村以他多年的實戰經驗，提供下列方法以便將來打官司時增加勝算，而這些方法也是實際打官司時勝敗的關鍵。
一、保有房地權狀：
1．房地雖登記在乙名下，但權狀在甲持有中，足以證明是借名，否則為什麼乙的權狀會在甲手中。此時要注意權狀不要被乙拿走，儘量放保管箱不要放家裡。
2．如果怕乙去報遺失補發，那就要經常上地政事務所網站查看，對申報遺失提出異議。
3．如果乙死亡，其繼承人會去補發權狀，要依土地登記規則第57條，主張私權爭議加以異議。
二、提出房屋稅、地價稅之繳納證明：
1．乙名下房地，房屋稅、地價稅由甲繳納可證明房地是甲所有。
2．稅單要寄到甲處，甲繳款要用匯款，繳納證明要收起來存好。
3．稅單要收好，不要死了後全部被拿走。
4．乙可能中途會去變更送達地，而自己繳納，此時就要趕快採取行動要回房地，或錄音保留證據。
三、若有房貸，則甲應注意：
1．房貸應由甲匯款至乙繳房貸的帳戶，並附註是「給付貸款」，而且是每期匯款，不要一次匯很多，讓銀行扣款。
2．乙繳房貸的存摺和印章，甲要保管，有時要用該帳戶存提一些錢，證明乙的帳戶存摺是你甲在使用，並繳納房貸本息。
四、房地的占有使用：
1．房地是你甲的，當然應該是甲占有使用，不應該由乙占有使用，也不要容許共用，如果要給乙用要特別小心，或另定租約，或應向乙收租金。
2．如果要出租，最好用甲名義出租，如果一定要用乙名義出租，租金一定要由甲收或由甲持有乙的存摺和印章，讓承租人匯款。
五、買賣契約：
1．要用甲的名義和賣方訂約。
2．要用甲的名義付款(支票、匯款)，不要將錢給乙再去付款。
3．要用甲的名義委託和給付仲介費、代書費。
4．要由甲親自和賣方談買賣條件，如每坪要多少錢。
5．上述相關人，都是未來的「證人」，可證明甲才是真正買主。
