─以「大數據扣車位算房價」拆算正確房屋單價
─含車位面積+公設比超過30％6真實交易價格知多少？
「實價登錄2.0」於七月一日正式施行，一般購屋者莫不急於了解所購買房屋單價的虛實，因此，對於台北市地政局所提出房屋附車位買賣交易案例之提示：如申報人未申報「車位價格」或「車位面積」等欄位，實價查詢網將無法拆算正確之房屋單價。因此，臺北地政雲提供「大數據扣車位算房價」方法，期以解決一般民眾長期以來房屋與車位混算單價計算失真的盲點！
一般購屋常見含車位價而不知如何將房屋與車位拆算，臺北市地政局提供「大數據扣車位算房價」功能，以協助購屋者解決房屋車位混算單價計算失真問題，其因在於房、車如未拆算，買賣面積虛增，房屋單價必然偏低。
就臺北市地政局所舉案例，一戶房屋含一個車位面積合計四十坪，總價二千萬元，如果沒有申報完整車位面積、價格資訊時，實價查詢網會直接以2,000萬元/40坪計算交易單價為每坪五十萬元；然實際交易正確算法應是先扣除車位面積與價格，再試算單價。亦即如以車位十坪、二百萬元計算，總價扣除二百萬元，等於一千八百萬元再除以扣除車位面積的坪數三十坪，得出每坪單價六十萬元，計算的結果比起未拆分前的單價五十萬元高出二成。
其因在於較高的房屋單價被較低的車位單價[(200萬元/10坪)=20萬元/坪]稀釋所致，經拆算結果，(2,000萬元-200萬元)/(40坪-10坪)=1,800萬元/30坪=60萬元，拆算與未拆算每坪價差高達十萬元。
其次，除大數據扣車位算房價之外，另一重要問題是如申報人未申報「車位價格」或「車位面積」時，就得搜尋同社區或鄰近社區的車位面積及價格供作參考，根據地政局之建議，應擴大環域至三百公尺範圍內搜尋。因此，購屋之前還是不忘勤做功課為要務！
以下再提供市場交易實務案例分析，以供參考。
【參考案例分析】：總價4,480萬(含車位價230萬)，建物登記39.35坪(含防空避難室兼停車場9.69坪)
1.坐落位置：鄰近板南線捷運忠孝新生站，地址：台北市中正區臨沂街ｏｏ巷，巷道七公尺。
2.基本資料：基地面積八十九坪，住三(第三種住宅區，建蔽率45%、容積率225%)
3.規劃設計：三房二廳二衛，7F/B2，RC構造十三戶，十四個車位，雙併狹長屋型，二戶共用一部電梯，屋齡一．五年(一○九年三月完工)。
4.總價與單價：總價4,480萬(含車位價230萬)，平均單價143.29萬元。
5.登記面積：土地登記7.89坪，建物登記39.35坪，主建物16.81坪，陽台1.87坪，公共設施10.52坪，防空避難室兼停車場9.69坪，其他0.46坪。
附註：其他0.46坪應是雨遮(按內政部於一○六年一月九日修正發布「地籍測量實施規則」第273條，規定一○七年一月一日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以辦理測繪及登記，屋簷及雨遮無法以附屬建物辦理測繪及登記；依此推算，本案建照取得日期應是在一○七年一月一日之前)。
【購屋前應勤做功課要點】
1.蒐集歷年交易價格：依實價登錄揭露資訊，本案歷年最高單價137.14 萬/坪(109年9月)，最低單價118.94 萬/坪(109年11月)，每坪最高最低價差高達18.2萬元，每戶價差超過500萬元，這就是實價登錄2.0可以提供的重要參考資訊。
2.房價與車位價分算：本案單價計算=(總價4,480萬元－停車位230萬元)/(建物登記面積39.35坪－防空避難室兼停車場9.69坪)=4,250萬元/29.66坪=143.29萬元，顯然開價遠高於歷年成交價，因此，參考實價登錄時，總價與車位價都是議價重點所在。
3.公設比計算：公設比=公共設施10.52坪/(主建物16.81坪＋陽台1.87坪＋公設10.52坪＋其他0.46坪)=10.52/29.66=35.47%，其因在於基地狹小所致。
4.各空間檢討：主建物16.81坪，格局規劃三房二廳二衛，雖強調邊間、無暗房，惟仍可見無玄關以及各空間狹小、廚房沒隔間之潛在缺點。
三房二廳二衛空間檢討：主建物16.81坪，扣除客廳、餐廳以及二間衛浴與廚房之後再除以三(房間)，各房空間侷促狹小可想而知。
其次，二間衛浴設備是否有浴缸或僅配備淋浴之蓮蓬頭，均應詳細檢視，以免徒增日後起居作息之不便。
5.檢視工作陽台空間：後側工作陽台僅1.87坪，狹小空間既要放置洗衣機、熱水器，甚至空調設備，又要兼顧曬衣與儲藏空間，顯然不敷使用。
6.實地丈量尺寸：參觀實品屋時，除應詳細核對各空間大小與衡量家具擺設之外，亦可自行攜帶雷射測距儀(請參閱照片)，實地測量尺寸，並應特別留意各項家具是否都要量身訂作之額外成本。
7.其他購屋選項：應特別注意的是，總價4,480萬元，其間房價與車位議價空間多少？另一購屋選項為同樣價格可以選購同一區域內面積較大之十年內中古屋，而更應注意的是，高總價、高單價、高公設比與室內狹小空間的市場性為何？未來是否會面臨轉手或換屋不易等棘手問題？
「實價登錄2.0」雖然已達成門牌與交易價格完整揭露之政策目標，惟就以上之案例分析，相信應該還潛藏不少購屋者無法清楚了解的盲點，因此，購屋之前還是不忘勤做功課為要務！
