受惠於台商資金回流，台灣商用不動產近幾年交易轉熱，而COVID-19疫情讓「宅經濟」大爆發，也讓不少壽險及開發商搶進物流倉儲地產。
國泰人壽於今(二○二一)年五月公告，以十五億元購入桃園大溪區內丁種建築用地與交通用地共五筆土地，合計九四七四坪，換算土地單價十五．八萬元，創下實價登錄以來，大溪瑞興段大面積丁建單坪土地新高紀錄！
國壽搶進物流地產
台灣房屋以斗大的標題：「全台最大房東都看好物流需求旺！」大談國壽在今年已投入近三十億元買下楊梅以及大溪物業，將觸角伸到桃園的外圍地帶(表一)。
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，全台最大房東的國壽，早期都是以精華區之土地或整棟大型商辦為主，近年因桃園地區交通四通八達，倉儲業發展頗具潛力，工業地產也成為不動產交易的重點，加上桃園人口紅利持續成長，便吸引業者開啟中長期布局模式！
她說，從五、六年前，國壽就積極布局全台物流市場，獵地目標轉向工業、倉儲等土地，且今年仍有持續補倉動作，四月國泰人壽才以十四．五八億元買下桃園楊梅區梅獅段522~525地號土地四筆乙工土地，而短短一個月不到，又於五月出手，以總價十五億元插旗大溪丁建，不排除是為物流倉儲發展儲備用地。
台灣房屋八德豐德直營店店長鍾政穎另分析，國壽大動作進軍桃園，主要是靠近大溪埔頂重劃區核心地段以及高綠覆率特色，且該筆大面積丁建奇貨可居，十分鐘可達國道三號大溪交流道，未來尚有二○二六年完工增設的國道三號大鶯豐德交流道，聯外交通便利，周遭的不動產發展相當成熟。
僑外資來台投資近百億美元
宏大國際資產總經理陳益盛表示，從二○一八年起連續三年，僑外資來台投資每年都達到或接近一百億美元，同時間隨著台灣電子業帶動訂單的增加，台商回流也持續進行，而台灣出口額亦隨之熱絡，屢創新高， 台商回台投資設廠已成商用不動產市場一大主流，帶動了房地產的上漲與熱絡。
陳益盛指出，包含工業土地、廠辦大樓或物流倉儲等工業地產熱，主要源自於四大需求，分別是台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增及農地工用搬遷。
他說，全台工廠登記家數，近年也從每年的四、五千家，到了去年倍增到一萬零四三四家，且廠家需求甚殷，使得他這三年常南來北往，自行驅車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標的。
不過，因都會區設立工業區的土地成本太高，不論官方或民間都鮮少投入開發，使得市場呈現「供不應求」，以致土地價格也節節攀升。
此外，從去年開始的疫情問題，「宅經濟」早就大發利市，而今年五月的疫情大爆發，「居家辦公」興起，當餐廳業者業績慘兮兮時，外送物流業反而受惠，業績一枝獨秀。
根據經濟部統計處公布，零售業當中的超級市場、電子購物及郵購業等成為疫情下受益之主要業別，營業額分別年增三五．七％及二七．一％。
宅經濟夯 物流業受惠
陳益盛表示，這類產品對於物流運輸的需求最為迫切，且將與日俱增。因此，近年除了物流、電商業者積極購地、或擴點之外，零售業者也陸續跟進，包括富邦momo、統一超商及全家便利商店等等。
陳益盛進一步指出，以物流為目的的標的物，大型的物流中心需要萬坪以上土地面積，購買時主要三個考量 : 臨大馬路、近交流道、到都會區三十分鐘車程，但最重要的還有價格要個位數(萬元)到一字頭為優先，以北部而言，桃園因距離人口密集的雙北是較近，也近機場，而地價相對較低，因此是多家大型物流業者首選，新北二線城市、及基隆市則次之。
外溢效應 工業地產年漲一○％
據宏大國際資產的統計，新北、桃園工業土地，交易熱絡之外，漲幅也是幾大類型商用不動產之冠，近四來幾乎是每年以漲一○％的概念往上漲。
陳益盛表示，目前位於新北市精華地段如臨大馬路的工業地，像五股、中和、新店及三重等地，不乏交易單價突破百萬元案例，此外，原本是蛋殼區的下新庄(靠樹林)、泰山、鶯歌及三峽，這三年也是漲漲漲，現在每坪都要三字頭的三十多萬元，若能買到二字頭，都可說是挖到寶了。
他說，國壽轉進桃園搶物流地產，主要是雙北市的地價變貴了，進而需求外溢至桃園地區；但桃園地區三年前還有一字頭，近年都要二字頭起跳，屬於好地段的，則每坪都上看三、四十萬元。
例如桃園中壢一帶工業區，以前是三字頭，近年已漲至四字頭；桃園龜山地區靠華亞科學園區的工業地產，更直接是四字頭起跳，直追一線之隔的林口工業地產的五字頭。
江怡慧也表示，宅經濟發燒，物流業更是未來發展的重點所在，因此，過去是「現金為王」，但未來是「有地、有倉儲者」就能為王！
網購帶動物流產業
仲量聯行董事總經理趙正義表示，隨著網路購物普及，電商成為零售業相當重要的成長支柱；根據經濟部統計，我國近十年電子購物業產值年均成長率高達八．二％，遠超過其他零售業產值成長幅度。
而和網購息息相關的物流產業，有近八成群聚在桃園；觀察桃園地區倉儲物流據點多分布於主要道路沿線、工業區或產業園區及桃園機場周邊，其中尤以蘆竹區約三○％最多，大園區約二○％。
趙正義表示，網購普及加上疫情改變了消費行為，台灣的物流倉儲與冷鏈需求成長迅速，北部地區近五年來的倉儲租金漲幅已超過五○％。
除了物流業者、零售業與電商的自用需求外，包括壽險及外資等投資法人亦積極布局物流倉儲不動產，主要著眼於長期穩定收益且市場前景樂觀。
從近三年的交易來看，自用型買方約占四五％，投資型買方約占五五％，投資模式以「售後租回」或「結盟出租」予物流業者為主，北部地區、台中、台南及高雄均有許多自用與投資的需求。
趙正義表示，根據仲量聯行最新發布的亞太地區房地產報告《物流不動產的新軌跡》結果，放眼未來，不只亞太地區，台灣的物流及工業不動產也將持續成為火熱的投資標的。
產業鏈結構改變企業設廠策略
信義全球資產公司總經理柯宏安也表示，全球產業鏈結構改變了企業設廠策略，加上政府積極輔導未登記工廠與特定工廠納入管理及輔導，都讓產業布局實質需求帶動各縣市工業地產。
觀察此波新增的新登記工廠家數趨勢，大幅成長時間點是從去年第二季開始，全年增加幅度更遠高於前年，確實顯示產業受中美貿易戰及疫情影響而積極回台布局，推升了工業地產發展。
不只新登記工廠家數，包含外銷訂單、出口總值、工業類建照核發等各項指標也都顯示出工業需求穩定，因此也陸續反映在去年下半年以及今年上半年的上市櫃法人大型交易中，其中工業地產類佔比相當可觀，可看到包含許多科技製造業設廠、高科技研發、物流倉儲等實質需求的交易。
根據經濟部統計處公布的新登記工廠家數，統計從去年到今年五月，累計全台新登記工廠家數達一萬二二六九家，台中、新北、桃園、台南、高雄都是熱區(表二)，其中以台中二七八二家最多，較排名第三的桃園一三九八家多了近一倍，主要增加產業來自於金屬製品、機械設備、塑膠製品及食品製造等製造業。
其中，大型企業加碼投資進駐台中，知名廠商包含台灣美光、大立光、博大科技、汎德永業及全家便利商店等，也讓今年上半年台中上、市櫃工業地產交易金額來到約二十億元。
另近期因台中政府輔導未登記工廠合法化，積極辦理潭子聚興產業園區、神岡豐洲科技園區二期等，使得神岡區的工廠登記家數為台中最多。
排名第三的桃園，為全台工業重鎮，交通方便、產業聚落完善的桃園已是高科技、汽車、生技、化工、物流等產業設廠的首選之地，其中又以蘆竹區工廠登記家數最多，受惠於靠近桃園機場、工業區發展成熟，因此吸引廠商進駐，今年上半年上市櫃工業地產交易金額來到約一三六億元，為全台工業地產交易最多縣市。
柯宏安另補充，由六都最近六年的工業地產交易金額也可發現，除二○二一年僅統計至上半年外，其他年度的交易金額大都比前一年度呈現步步高升的表現(表三)。
另統計自二○一八年至今年五月，上市櫃法人中買進全台工業土地廠房的交易案，除物流倉儲連鎖零售業者外，也可發現有不少壽險公司搶進，另近年全聯及全家便利商店受惠於「宅經濟」，業績大躍進，也有購置倉儲物流廠動作(表四)。
柯宏安表示，工業地產可算是近年商用不動產的火車頭，且來自產業實質需求而非投機投資性質，尤其各縣市在更多企業進駐後，帶來更多就業與居住人口，衍生許多消費與購屋需求，都有助整體不動產市場發展的正循環。
自用型買方全台覓地擴產
CBRE世邦魏理仕最新發布二○二一年上半年工業地產報告顯示，全台工業地產(含工業土地、廠房／物流、廠辦)上半年交易量達新台幣五九三億元，創歷史同期新高，並較去年同期增加三四．六％，顯示全球新冠疫情反覆並未影響台灣企業購置不動產的意願，其中自用型買方更是全台灣北中南覓地擴產，包括資訊電子產業及傳統產業廠商，全年工業地產交易量可望追平去年的高水平。
觀察工業地產買方動態，受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺，自用型買方持續擴廠增產的剛性需求，是主要帶動工業地產交易的主力。
如IC載板廠景碩科技於二月斥資逾四四．八億元取得桃園約四萬坪廠房以加速擴充產能， 聯發科投資三二．六億元購買內科整棟廠辦大樓作為研發大樓等。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，上半年自用型買方投資近四二七億元購買各類工業用不動產，較去年同期大增六九％。
另外，她也觀察到，已有開發商及建商嗅出商機搶進布局，切入投資開發科技園區，成為上半年買方布局的一大亮點。
李嘉玶表示，央行於三月將工業區閒置土地納入信用管制範圍，限制最高貸款成數為五．五成，惟目前許多工業地買方皆具實質開發及營運需求，預期此次措施對工業地產市場影響有限，也反映了工業地產市場交易持續熱絡的現象。
至於工業土地價格走勢，全台工業區平均地價每坪約十三．七萬元，較去年同期增加二．三％。不過，就比較基期來分析北中南價格趨勢，北部工業區地價處於高檔，過去一年漲勢走緩，年增率皆小於一％，漲幅明顯收斂，反觀中、南部工業地價年增率仍達四％以上，與多處工業區地價每坪單價仍低於十萬元的低基期有關。
世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學也表示，北部購地成本居高不下，且缺乏大面積土地的背景下，預計未來大型建商和自用型地主將陸續投入新廠辦開發，以及啟動舊廠房都更升級計畫，尤其是在傳統工業地產交易熱區如新北市及桃園市。
中南部工業土地則相對成本低廉，在自用買方需求穩健成長下未來可望陸續傳出更多交易的好消息，也將帶動平均地價成長，價格基期較低的工業區內漲幅甚或可達五％以上。
亞太地區物流和工業地產投資將翻倍
隨著物流與工業成長迅速、投資意願提升，仲量聯行預測未來三到五年內，亞太地區物流和工業房地產的投資將翻倍，從2019-2020年的250-300億美元增至2023-2025年的500-600億美元。
根據仲量聯行最新發布的亞太地區房地產報告《物流不動產的新軌跡》，近年由於電子商務和第三方物流(3PL)服務的發展，物流和工業地產(包括倉儲和製造設施等)投資額將隨租戶信心增強而提升。
整體經濟與投資組合的轉變也帶動了大型交易與投資金額的膨脹，如2020年至2025年，亞太地區城市人口每年將增加4100萬人。同時，中產階級將增加 7.6億元，收入每年增長4%，為亞太地區提供了巨大的增長潛力。
根據仲量聯行研究，在過去6個月中，亞太物流和工業領域的大型交易數量創下歷史新高。
仲量聯行亞太區資本市場研究主管 Regina Lim表示，在投資者眼中，物流和工業資產的吸引力只會增強。實際上，機構型投資人才剛開始對其投資組合進行戰略性調整，為了將資金分配到具有穩定收入的資產中，他們會在短期內將物流資產的投資比例增加 40-50%。
