農曆七月鬼門開，一到民俗月，很多人買房就會聯想到「凶宅」問題，有人怕踩雷，買到凶宅，但有人不怕，認為「窮」比鬼更可怕，還有人這樣買凶宅。
台灣今(二○二一)年五月爆發COVID-19(新冠肺炎)的大流行，並在五月十七日進入三級警戒，之後並發生多起確診者在家猝死案例，就有民眾提出「染疫猝死家中會算凶宅嗎？」不過，內政部次長花敬群很快就做出解釋，凶宅定義是「非自然死亡」，而染疫算是生病，屬於「自然死亡」，故其住家不會被認定為凶宅。
凶宅定義是非自然死亡
內政部在第一時間就由花次長做出解釋，至少可解民眾疑惑，但由此也可見，「凶宅」仍是民眾買房時最怕踩到的雷區。
主要是台灣每年有超過三十萬棟的買賣移轉棟數，代表市場上買房的人數至少有三十萬人，對國人來說，大都希望買到「宜居」宜室來居住，而最怕的就是不慎買到「凶宅」，因此，當疫情爆發後，不少確診者在家猝死案例，才會引起外界關切。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學指出，過去對凶宅問題較無規範，但二○一四年時，台南地區發生一起單親媽媽透過法拍市場買下某銀行交給法院拍賣的房子，事後拿房子跟該銀行貸款時，竟遭該銀行拒絕，事後才發現，銀行不受理的理由竟然是銀行「心知肚明」，該法拍屋是一間「凶宅」。
由於單親媽媽好不容易存錢，心想法拍市場的物件房價大約是市價的八折，若能買便宜，那就太完美了，卻沒想到，竟踩到雷區，陷入進退失據的困境。
此事當時經由媒體的報導，吵得沸沸揚揚，該銀行自認理虧，最後買回該法拍屋而落幕。
但此事凸顯了拍賣資訊的不對稱及不透明，造成民眾連從法拍市場拍下房子都「不保險」的情況，引起監察院的關注，並要求內政部能進行法令的修改。
凶宅條款讓房仲要更小心查證
事經內政部的研究與討論，於二○一五年四月十三日完成「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定之修正，新增「凶宅條款」，也就是未來土地、成屋和預售屋的應記載事項中，只要發生過「非自然死亡」的情形，就必須註記在重要事項當中，而該規定並於當年的十月一日正式生效。
其實，在這之前，中華民國不動產經紀商業同業公會全國聯合會於二○○八年發函給內政部，請求就「凶宅」進行解釋，以利房仲業在仲介房屋時能有所適從。
內政部在二○○八年七月二十四日以「內授中辦地字第0970048190號」函釋：查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。
惟按本部二○○三年六月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次十一內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。
而什麼是「非自然死亡」的情形？在「不動產說明書應記載及不得記載事項」內明確規定不動產說明書關於成屋，應記載房屋專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。
因此，這是內政部版本對「非自然死亡」所造成「凶宅」的定義，以及要求房仲或代銷業者在出售房屋時，在該所有權人持有期間，該屋發生過「非自然死亡」的情形，就必須註記在重要事項當中。
內政部版本讓凶宅易漂白
但為何是「內政部版本」呢？大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，主要在於賣方「持有期間」的認定，與世俗對於「凶宅」的認定是有很大的落差。
郎美囡舉例，如果一棟曾發生「非自然死亡」而成為「凶宅」的房子，因為該房價約只有市價的八成，或甚至更低的六至七成，某甲貪便宜而買下，接著，重新裝潢並居住，或出租給不知情的人承租，在某甲持有的期間都沒有發生「非自然死亡」，當某甲有天把該房子拿出來賣，它算不算「凶宅」？
依據「內政部版本」，某甲持有期間都沒發生什麼事，它已經不算「凶宅」，但對一般人來說，它還是凶宅，如果某甲在委託出售時，並沒有告知房仲經紀人員，並在不動產說明書中載明，該棟樓曾經是「凶宅」，結果，讓不知情的買方因相信不動產說明書中的記載而購屋，卻在事後被鄰居告知該樓曾有人自殺過，往往就衍生不少買賣糾紛。
隱瞞「凶宅」資訊而售屋的下場會如何呢？吳宜學表示，高雄橋頭地院於二○一九年底曾有一個判決，也就有一個不動產加盟店負責人甲明知某一處房地曾發生跳樓自殺的命案，卻命員工乙以低價買進，之後，卻隱瞞訊息轉手出售獲利約一百六十萬元，新屋主後來得知是「凶宅」後提告詐欺。
此案，因甲、乙兩房仲願意買回爭議的房地，及彌補被害屋主損失，地院考量後，依「共犯詐欺取財罪」判處甲、乙兩人有期徒刑五月、四月，均得易科罰金，可上訴。
此外，另有媒體報導，有民眾購入凶宅，持有五年後隱瞞凶宅資訊，並以低於買進價而「賠售」，但買方一知道買的是凶宅後，也是一狀告上法院，雖然該民眾辯稱不知買到凶宅，且賠售，不構成「不當得利罪」，但法官認為，民眾明知凶宅卻隱匿轉售，最後判刑一年四個月，可上訴。
凶宅案糾紛 法官認定較寬鬆
吳宜學表示，由一些判例可以發現，法官評斷「凶宅」的標準，遠大於「內政部版本」，比較朝向於，只要是曾發生過「非自然死亡」的都算「凶宅」，因為國人買房，只要一知道曾經發生過凶殺或自殺案等情況，內心都會「毛毛的」，基本上都不太願意住在裡面。
永然聯合法律事務所高雄所主任律師吳任偉指出，就一般交易習慣認知，「曾發生兇殺或自殺事件的房屋」，即房屋若存有非自然身故之情事時，一般俗稱為「凶宅」。
凶宅，並不會對房屋本身造成結構性或安全性上效用的減損；但是，對於台灣一般社會大眾而言，仍大多存有嫌惡畏懼的心理。
因此，在台灣地區的房地產交易市場及經驗法則上，大都認這一類的房屋會影響當事人的購買意願及交易價格，進而造成這類型的房屋在不動產買賣市場接受度及交易價格上的低落結果。
簡單來說，就房屋的經濟價值而言，顯然是一種「減損」的瑕疵，法院實務上也就把它納入《民法》第354條「物之瑕疵」的概念。
此外，法院實務上的判斷，也較內政部的函釋為寬鬆，認為不一定要限於賣方產權持有期間，也不一定僅限於在專有部分求死而致死的地點，才能認定為凶宅。
而針對賣方如果隱瞞「凶宅」這個重要交易資訊，同時也可能該當《刑法》第339條詐欺取財罪。
例如，臺灣高等法院108年度上易字第1240號刑事判決即曾明確指出：「依一般交易通念，承買人對交易標的房屋是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦影響承買人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就此足以影響承買人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。
查被告為本案房屋出賣人，就本案房屋為凶宅而足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知，且告訴人鄭○群於原審審理時亦明確證稱若知悉本案房屋為凶宅，其即無意願承購等語…，詎被告竟故意隱瞞不告知此事項，致告訴人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，因此陷於錯誤而交付財物，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，其詐欺取財犯行，至堪認定。」
出賣人的瑕疵擔保責任
如果民眾買到瑕疵屋，例如凶宅時該怎麼辦？而出賣人要負哪些責任？永然聯合法律事務所所長李永然律師指出，買賣的不動產如果涉及「凶宅」，其實都是《民法》上所稱的「物之瑕疵」與「不完全給付」。
就「物之瑕疵」來說，《民法》第354條上所謂的瑕疵是指：「滅失或減少其價值」、「滅失或減少其通常效用或契約預定效用」、「不具出賣人保證之品質」之瑕疵。
李永然表示，出賣人不負瑕疵擔保責任的情形有：
一、《民法》第355條規定，買受人於契約成立時，已知物之瑕疵或因重大過失不知物之瑕疵，出賣人不負擔保之責。
二、《民法》第356條規定，買受人應檢查所受領之物，即時發見瑕疵時(或不能即時發見的瑕疵日後發現時)，應即通知出賣人，怠於為通知者，否則視為承認其所受領之物。
但也有特殊情形，即出賣人保證無瑕疵或故意不告知瑕疵的責任：
一、《民法》第355條規定，買受人於契約成立時，縱因重大過失不知物之瑕疵，出賣人仍負擔保之責。
二、《民法》第357條規定，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，買受人不負民法356條之通知義務。
三、《民法》第366條規定，以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
至於出賣人要負的瑕疵擔保責任的情形有：
一、《民法》第359條規定，出賣人應負擔保物之瑕疵責任，買受人得「解除其契約」或「請求減少其價金」，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
《民法》第361條規定，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解除契約，買受人於前項期限內不解除契約者，喪失其解除權。
二、《民法》第360條規定，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而「請求不履行之損害賠償」。
因此，如果買賣之不動產為「凶宅」，則賣方應負瑕疵擔保責任。
仲介業負不完全給付之責
至於很多告訴案件，原告也會把房屋仲介商列為被告，李永然表示，在此，仲介商應負契約上「不完全給付」之責，「按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。……居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向被上訴人解說。
此外，台灣高等法院民事判決94年度上易字第249號判決文曾指出，現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知，向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，……自可歸責，且有不完全給付情事。
只是很奇怪，雖然很多人怕買到「凶宅」，但「凶宅」仍還有人買？郎美囡表示，「沒有錢比有鬼更可怕」，這大概是有些人願意住凶宅的寫照。
郎美囡表示，很多成為「凶宅」的房子，由於本身規劃就是以套房為主，所以大部分是投資客買來出租用，由於地點佳、生活機能佳，出租容易，若買方入手的價格又低，未來轉手房價仍有成長的空間。
凶宅行情較市價低二至三成
她說，一般凶宅的行情，約是正常房屋的六到七成，有些案情較嚴重的房屋，賣方願意給的議價空間較大，以台北市非常知名的凶宅「錦新大樓」為例，周邊屋齡相當的住宅大樓，一坪成交行情約在四十一至五十萬元左右，而錦新目前的成交行情約在三十五至四十二萬元，甚至曾出現二字頭的交易。
郎美囡表示，這樣的價格在繁華的台北市中山區內確實很低，因此仍然會吸引買方入手，除了投資客外，也有買來自住，無非就是以低的居住成本，在工作通勤便利的區域有一席之地。
吳宜學也說，曾有媒體報導，某一處凶宅有前屋主在玄關自殺，很多人認為這樣的房子不吉利，但卻有一位開計程車的司機入住，當記者問他時，他說，「沒地方住更可怕」。
窮比鬼更可怕
另也有一位男網友租的房子隔壁，曾有人上吊輕生，他在網路上發文問，是發生事故那間算凶宅？還是整棟樓都算？結果有些網友的回答，也有人主張，凶宅租金便宜，為了租金也豁出去了，因為，「窮比鬼更可怕」。
不過，在台中地區發生一起母子三人遭同居人殺害的命案，該棟住商混合的大樓有不少出租套房，當命案發生後，整排租客全搬光。
吳宜學表示，雖然發生事故的房子相當多，但有些人天生比較膽大，不怕「凶宅」問題，只要是售價便宜，敢買的還是很多，另有些是投資客，以低價買進，再裝潢出租，租金投報率就比一般房子來得高。
另凶宅也可以這樣買，那就是有宗教信仰的人，可以買來當聚會場所，藉由眾多人的信仰群聚，眾人的磁場來改變凶宅的氣場。
又或者，有些做生意的人，需要有地方堆放商品，則可以考慮低價買進這種房子來當「倉庫」，也能達到花小錢，但有空間可利用的目的。
另有些建商若能整棟房子買下來，拆掉重建的話，因為原先的「凶宅」已消失，該土地就變成全新的「素地」，未來蓋的新房子，就不會被認定為「凶宅」，因為土地沒有「凶地」問題。
懂這些就不怕踩到凶宅地雷
至於不想買到凶宅的人該注意哪些事項呢？郎美囡表示，凶宅糾紛大部分是來自於買方買屋前未被告知房子內有出過事，倘若賣方在售屋時就明確表示其為凶宅，在價格能符合雙方的期待下，買方就願意買。
她提醒，若房子買來出租，應先衡量租金及可接受的價格，看是否符合投報率，並評估未來是否容易轉手，通常附近工作機會多、交通便利、機能佳的房屋，接手性較高，此外，房屋的硬體條件及管理維護仍要注意，另外就是若發生過火災等對屋況有重大影響的事件，可能需要較高的裝修成本，這些都須妥善評估。
吳宜學則表示，凡走過必留下痕跡，除了坊間有所謂的「凶宅網」可以上網搜尋外，民眾也可善用IG、臉書等社群媒體做查詢，另有些地區自發性號召的「我是某某人」的區域性臉書社團網路，也可以去上面留言詢問，會有些熱心民眾提出意見。
或者以關鍵字搜尋看看，有沒有想要買的房子該區域凶宅的網路新聞報導，另也可以跟當地的鄰里長，或是大樓管理員做詢問。
吳任偉則指出，買方如果擔心買到「凶宅」，除可到相關網站，例如「凶宅網」查詢是否有相關資訊，或親自到購買標的附近的警局或鄰居詢問相關事實。
但最好的方式，就是請賣方在買賣契約中以「特約」載明並「保證」：賣方所出售的房屋絕對不是「凶宅」等內容，並在買賣契約的違約條款中約定，可無條件解除契約、賣方須負損害賠償責任或增加違約金等條款，以保障買方的權益。
