─在央行限縮貸款情事下，應特別注意「貸款差額」之處理方式
─對於「商業本票」之效力不容輕忽
最近預售建案完工交屋數量逐漸增加，惟在央行兩次限貸令情況下，對於貸款金額不足問題，應該注意哪些重要事項？
2020年以來央行持續發布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，對於近年建商不斷降低自備款促銷，甚至10%交屋(詳請參閱附圖)建案比比皆是，因此，對於預售屋買賣契約書範本與應記載及不得記載事項貸款金額不足之處理方式，就應仔細閱讀相關條文約定，俾免衍生無謂爭執！
壹、預售屋買賣定型化契約對於貸款約定之規定
一、契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
(一)不可歸責於雙方時之處理方式如下：
1.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
2.額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為＿年(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。
3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
(二)可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
(三)可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
三、有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
至於貸款撥付之約定如下：
本契約有前條貸款約定者，於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有違反或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。
貳、一般常見建商對於貸款約定與撥付之約定
貸款約定
一、本契約總價內之部分價款新台幣貳仟柒佰萬元整(即所有權移轉款)，如買方委託賣方代為洽辦金融機構貸款以繳付房地所有權移轉款，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，買方已知貸款期款金額係本約應付價款之一部份，係賣方應收款項，除賣方有違約情事，買方有如期給付之義務。買方同意簽立委辦抵押貸款協議書，並於辦理對保時填寫申貸銀行所提供之撥款委託書及貸款金額同額與交屋款同額之擔保商業本票共貳張，以憑辦理。由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內決定是否辦理貸款、辦妥對保手續及如欲自洽貸款並應辦妥自洽貸款之手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
(一)不可歸責於雙方時之處理方式如下：
1.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
2.差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為七年(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。
3.買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
(二)可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
(三)可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起三十天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
(四)前開利率比照第一順位抵押權之利息計算。前項分期攤還之總金額，買方應開具同金額之本票交予賣方作為付款擔保憑證，且買方須以本約之房地及車位辦理第二順位抵押權予賣方，買方應按賣方指定日期配合辦理設定抵押權用印等事宜，待付清款項後，賣方再將擔保本票歸還買方並塗銷抵押權，設定及塗之相關費用則由買方負擔。
三、於賣方作貸款意願調查時，如買方除自行洽辦金融機構貸款以支付所有權移轉款者，則買方同意簽訂賣方提供之自洽貸款協議書及撥款約定書與貸款擔保商業本票，以憑辦理。
四、買方同意自所有權移轉登記完成後，賣方取得買方之金融貸款之日起，該貸款之本、息，由買方負擔，但賣方應於取得買方金融貸款日後七日內，通知買方交屋；有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
五、於賣方作貸款意願調查時，如買方不辦貸款或自洽貸款擬減少貸款，買方同意簽訂不辦／減少貸款協議書，其差額部分於賣方通知完成建物第一次所有權登記(都市更新案完成面積釐正)時繳付一半金額予賣方，另一半金額開立商業本票交予賣方，並應於賣方通知稅單下達七日內繳清金額。賣方於確定買方繳清全部價款(含遲延利息)後，應即交還原買方簽發之本票予買方。
六、若自洽貸款因(1)買方經金融機構向財稅資料中心查詢之結果與辦理貸款規定不合；(2)買方違約拒辦或未依賣方通知時限，配合辦理貸款手續致不能獲貸；(3)買方自動放棄辦理貸款；(4)買方未成年或正服兵役或無固定職業或其他原因，致金融機構未能受理或減少貸款者，則依不辦或減少貸款之付款方式處理。
七、買方依本約所應給付之價款，賣方寄發繳款通知，並依本約第六條指定銀行帳戶收受款項。
八、買方若以外幣電匯方式繳款，該外幣匯款以賣方實際兌換成新台幣值，作為賣方實際收款數(依實際結匯單據為準)。若有外幣兌換匯差及金融機構扣取之手續費，概由買方自行負擔。
至於貸款撥付之約定如下：
一、本件買賣契約訂有交屋保留款，於所有權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。
二、買方已充分認知預定貸款金額並非交屋款或尾款，買方不得以工程瑕疵或未完成交屋為由拒絕支付該貸款，否則視為買方違約，經賣方書面催告後，買方仍不給付，則賣方得選擇行使票據之權利或解除契約。
參、貸款約定與撥付應注意事項
1.最詳細─在近年情事變更，尤其是營建成本大幅提高情況下，已出現少數體質較差建案倫為法拍，因此，購屋時應以品牌信譽較佳為首選。
2.商業本票：應充分了解商業本票的法律效力。
3.在何種條件下，買方有權變更貸款之金融機構。
4.貸款差額：在不可歸責於雙方、可歸責於賣方或可歸責於買方時，對於貸款差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，差額超過原預定貸款金額百分之三十部分或差額超過原預定貸款金額百分之三十之處理方式，買賣雙方如何選擇處理方式，以及在何種情況下得選擇解除契約等，都應充分了解，俾免衍生無謂爭執。
惟最值得關注的是，2018年以來房價逐漸攀升，一旦發生購屋糾紛，最後吃虧的必然是購屋者，尤其是在深恐建商倒閉情況下，購屋者大都會選擇讓步換取儘早交屋之解決方式。
當前大家最關心的是，有些購屋者在購屋後卻因疫情失業，導致後續無法繳付房貸。
5.外幣繳款約定：對於以外幣電匯方式繳款，必須以賣方實際兌換成新台幣值，作為實際收款數，亦即兌換匯差及金融機構扣取之手續費亦由買方負擔，應屬合理。
6.終止撥付貸款約定：一般買賣契約都訂有交屋保留款，契約約定除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付貸款予賣方，實係兼顧實務現況之合理約定。
7.對預定貸款非交屋款或尾款之認知：買方已充分認知預定貸款金額並非交屋款或尾款，買方不得以工程瑕疵或未完成交屋為由拒絕支付該貸款，否則視為買方違約，經賣方書面催告後，買方仍不給付，則賣方得選擇行使票據之權利或解除契約。
