台灣房市每年移轉棟數達三十萬棟，以一年上千件的購屋糾紛，看似微不足道，但大台北地區購屋款動輒上千萬元，誰想住在有爭議、有怨念的窩裡呢！
「房地合一2.0」及「實價登錄2.0」在今(二○二一)年七月一日上路，政府希望透過抑制短線炒作及打擊紅單，來為消費者消弭購屋障礙，但很多購屋糾紛的產生，有時也需要消費者自己先把關，以免糾紛一發生，就是花錢買氣受！
每年購屋糾紛上千件
根據內政部地政司的統計，去年房地產消費糾紛共有一九三二件，其中以房屋仲介業的九九○件最多，其次是建商的七一八件，而代銷業僅有三十六件(有些代銷案，消費者會直接找建商)；至於消費糾紛的前五大，分別是房屋漏水、終止委售或買賣契約、隱瞞重要資訊、定金返還以及施工瑕疵等。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學也以台北市地政局所統計，從二○二○年一月至今年七月為止，共有三一二件的消費糾紛，其中，前五大分別是隱瞞重要資訊的四十八件，房屋漏水四十件、交屋遲延有十八件、服務報酬爭議十七件，而終止委買委賣及定金返還都有十五件而並列第五(表一)。
吳宜學指出，這五項都有「蛋生雞、雞生蛋」關聯性，如隱瞞凶宅、海砂屋、發生過火災、違建、二次施工、嫌惡設施等，另房子發生漏水時，很多消費者都會傾向「不買了」，這時就會走到終止委買委賣及定金返還，後續則跟房仲業追討已付的服務費等等。
而在三一二件中，以仲介業有二二九件居多，建商有七十五件，代銷業三件，其他則占五件，顯見，由於仲介業以中古屋交易占最大宗，最容易成為消費者客訴的對象，而很多問題，尤其在隱瞞重要資訊、房屋漏水等五大問題上，一直未獲解決，另外，有關契約審閱權，即便政府單位苦口婆心的要求房仲業都要提供，但似乎「言之諄諄，聽之藐藐」。
吳宜學認為，不管是中央或地方政府有關房仲業的各種糾紛統計行之多年，問題都不出表一所列的項目，但政府單位宣傳多年，很多消費糾紛卻還是頻頻發生，關鍵之所在，主要是購屋金額很大，很多人可能一生才買一次房子或是第二次換屋，經驗值太少，加上購屋前若不做好功課，等碰到了，想要解約，輕則損失一些定金，重則都要打官司。
消費糾紛類型多 購屋最傷神
中華民國消費者文教基金會董事長黃怡騰指出，根據消基會的消費申訴案件統計，購屋糾紛大都排在第七或第八位，雖非前五大，主要是民眾小額消費的件數較多，排名在前，而民眾購屋金額動輒上千萬元，購屋糾紛的爭議還是不容小覷。
他談到，有關購屋的書面申訴案件，從民國一○一年至一一○年七月，共有八○八件，而申訴的案件類型，以定型化契約簽約不成請求退訂，未給契約審閱期居多，再者，施工品質不良，其次則是斡旋金、屋齡不符等等(表二)。
針對漏水問題，黃怡騰指出，消基會接獲一位買新屋竟漏水的陳情，是去年六月時以六百三十萬元購買一處透天厝，十一月交屋入住後，因連日下雨，於十二月發現三樓天花板有三處水痕，雖告知建商，並要求減價，但建商只願修繕，最後，消費者還要花錢尋求公證第三方，評估減損價值，俾向業者求償。
另中古屋漏水的陳情則是申訴人在去年四月經仲介購買房屋，賣方在「不動產現況說明書」未誠實告知房屋有滲漏水情況，致申訴人一直無法入住，而主張解除契約，並返還交易所衍生之所有費用，包含仲介服務費、代書費、各項稅款、銀行貸款、履保費，及房屋社區管理費。
此外，有一位申請人說他不懂實價登錄，在買房過程多次要求屋主跟仲介提供相關的交易資訊，但都未獲回應，導致他在去年九月跟仲介買房子，給了一千七百萬元斡旋金，最後加價至一九二○萬元，再加上服務費，總共一九三五萬元買到房子，申訴人認為，前屋主在同年六月才以一千四百萬元購買此屋，若他知道兩者價差如此多，絕對不會下斡旋金，且不會追價購屋。
黃怡騰認為，在《實價登錄1.0》時，因為房價揭露採區段化，以五十個門號做區隔，很多消費者根本難以掌握交易資訊，但房仲業本於專業，一查都可以加以判別，若不是為了促成交易，好賺服務佣金，就不會讓申訴人花了這麼多冤枉錢；幸好，《實價登錄2.0》已上路，這種問題日後就可以避免了。
屋況說明書能保障多少
黃怡騰另指出，大家都要求房仲業應於「不動產現況說明書」做重大資訊的揭露，但要揭露到何種程度呢？就有申訴人表示，房仲帶看房時，未就「陽台外推」及「頂樓加蓋」善盡告知義務，等申訴人搬入後才發現問題嚴重。
就「陽台外推」部分，房仲帶看時，僅告知此屋全棟興建時，都是以房屋外推方式施工，是為了能有更多使用空間，但未告知陽台外推屬違建，合約上的屋況報告書有列出，但簽約時僅逐項快速帶過。事後詢問，房仲卻推說不知道是違建。
再者，「頂樓加蓋兩層」部分，帶看時有說加蓋一層，但不影響居住權益，屋況報告書未列出頂樓加蓋，後來才發現權狀上房屋為五層，購買的卻是四層，除原本加蓋的一層還再多一層，共有七層，且還上鎖無法上頂樓。
申請人表示，頂樓加蓋且上鎖事，恐有房屋結構，影響逃生疑慮，事後該房仲卻推說不知道此事，他原希望房仲公司能幫忙鑑定房屋結構卻被房仲取笑，做十幾年只有他們這樣要求，且此情況並非海砂屋或凶宅不需提前告知，僅願協助調閱五樓的購屋資訊，讓申請人欲哭無淚。
買屋要看魔鬼細節
吳宜學另指出，很多新成屋或中古屋的買賣，消費者看屋時，第一在意的是房屋的採光、透風及格局，再來就是價格，或者是風水，但很少人仔細去看房屋有沒有裂縫，去看管道間或維修孔，往往等到漏水問題發生後再來追究。
他以前曾處理過的購屋糾紛，就有一位購屋者等交屋後要裝潢，才發現陽台有一處裂縫竟能塞進三枚硬幣，主張瑕疵要解約，但前屋主表示，「你前後來看屋三次，怎麼可以說你沒看到？」
吳宜學指出，像房子有沒有漏水，除天花板有明顯的水漬可見外，有一些可能隱藏在家具後頭，另有沒有壁癌等擾人的問題，既然是成屋，就要靠消費者自己多看看，不要一入門就被採光、格局好而迷惑了。
此外，買到漏水屋，對購屋者來說，也是一大夢魘，但並不是你主張解除合約，就能解除，因為就漏水的修繕費用來說，若是五萬、十萬元可解決，此相對於購屋金約一兩千萬元來說，「顯失比例」，若打官司，贏面並不大。
漏水問題最抓狂
591房屋交易網新聞組長畢務潔表示，許多民眾怕買到漏水房，就鎖定從新成屋著手購屋，但這可不代表一定不會買到漏水屋，由於新建案的建商大多是靠發包的方式給不同廠商，每個廠商及工班品質難以完整掌控，但其實漏水與否是要以建商施工手法才是關鍵，民眾若想避免，交屋時最好交給專業驗屋公司檢驗較有保障。
中國東方建設房屋漏水鑑定技師林義翔建議，民眾買新成屋時最好挑下大雨的時候去看房，且看的應是配有地磚、標準配備的空屋，觀察天花板或是牆角是否有漏水痕跡。
而在確定買房驗屋時，針對廚房、衛浴等容易漏水的管線，應先將包括流理台、洗手台等水缸止水塞拉住儲滿水，並滴入紅藥水，觀察是否漏水，若發現漏水狀況，必須馬上請建商改善再行複驗。
雖然小漏水可以肉眼可見，但是有些深層檢測就得要請專業驗屋師，打開衛浴間的天花板，檢查管線與結構，以及透過「內視鏡」來檢查排水孔洞否通暢，若一發現房屋出現瑕疵狀況，經過舉證後，應要求建商全權負責。
吳宜學另談到，即便是套房產品，一般都會有工作陽台的規畫，而標準的住家甚至會有前後陽台，若是房仲帶看房子，沒有前陽台，室內空間很大，那就很有可能存在陽台外推問題。
另外，在某些新社區，建商為取得公共空間獎勵，社區基本上是要對外開放的，但有些建商會將一些法定空間或法定機車位，轉換成美輪美奐的遊戲間、交誼室、電影院等，來增加房屋的售價，但這些增加的違建，一旦有人檢舉，就會報拆，讓民眾多花冤枉錢。
此外，若是買一樓的透天厝或是店面，也要小心有占用鄰地建築問題，或是別人占用到你的用地的可能，而這些，房仲不見得會在不動產說明書裡載明，消費者真的要精明些，才不會花錢找氣受。
房仲不專業 消費者多花冤枉錢
吳宜學還舉例說，有人看中了一處山坡地的破爛房子，打算趁便宜買來重建，但事後發現，該處舊房子雖可以拆掉重建，問題是位在山坡地上，要重建得繳一筆山坡地水土保持回饋金，同時也要申報水土保持計畫。
當事人大為傻眼，因為房仲並沒有告訴他，重建要多出約四百多萬元的成本，而更嘔的是，二千多萬元的六％佣金就要一百二十萬元，他認為，該房仲一點都不專業，什麼都沒說清楚，讓他白花很多錢，若早知如此，他就不會下手。
吳宜學表示，很多購屋糾紛若追查源頭，仲介房屋的仲介不夠專業，或是未盡調查責任，該打屁股，但很多時候，消費者太掉以輕心，也要打五十大板。
畢務潔另表示，在坊間簽定的房屋買賣契約個別磋商條款中，有時候會出現「銀行貸款成數不足八成則自動解約」字樣，不少成屋及中古屋的買方，都想加註這條條款。
但因為銀行在貸款之前會先進行鑑價，而鑑價的結果極有可能不會等於買賣價，所以這八成必須釐清是買賣總價的八成，還是房屋鑑價的八成？
由於大多數都不會寫清楚，而且自動解約可不等於無條件解約，其中的文字遊戲讓民眾迷迷糊糊簽約後，得等到銀行貸款真的貸不下來時，才發現想解約同樣得付違約金。
廣告宣傳不要盡信
畢務潔表示，為了讓房子價格賣得漂亮，不少建商都會利用各種花招手法把新成屋「墊價」，包括簽AB約抬價、在車位價格動手腳，或是透過買屋送裝潢、賣給自己人等方式，讓民眾除了多付錢之外，實價登錄申報價格也被灌水，但近期隨著實價登錄修法也有不少新解方，讓民眾不再被蒙騙。
中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員張欣民指出，建商賣預售屋，常打廣告標榜買房附裝潢、家電，對於民眾而言，除了可以一卡皮箱入住，裝潢費跟房屋價款還能一同貸款，減輕初期壓力，但事情可沒想的那麼簡單，因為有些建商會將這些金額變相灌入房屋總價之中，以利建案促銷。
另像現在常聽到建商主打「不二價」產品，但因為不少民眾覺得價格沒有彈性空間不划算，此時建商就會透過送裝潢、家電等方式，讓民眾產生建商讓利的錯覺。
此外，中古屋問題多，故很多人購屋「喜新厭舊」，特別挑新成屋或是預售屋，但張欣民指出，預售屋也潛藏不少交易陷阱及風險，就宛如是一場賭局，將你的所有身家性命都賭進去一樣。
預售屋買賣陷阱多
他說，幾年前有個親戚在新店買了一戶預售屋，剛開始都正常開工、施工，買家也都如期繳交工程期款，但是一年後有一天突然發現工地安安靜靜的，一點也沒有施工的跡象，一問才知卡到鄰地糾紛被迫停工，工程停了一年半才再復工，讓這位親戚擔心得半死。
張欣民指出，預售屋目前存在五大陷阱：
一、設有條件的契約審閱期：
根據《消費者保護法》第11條之1：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」其中有關於購買預售屋，至少要給消費者五天的契約審閱期，而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱。
但實務上常見代銷業者或是建商，要求民眾要下一定金額之「小定」如五至十萬元不等，才能將契約書攜回審閱，或是找藉口要民眾放棄契約審閱權，這都是違反公平交易原則，可逕行跟公平會檢舉。
二、不真實的樣品屋：
預售屋就是還未興建的房子，因此，建商都會搭建美美的樣品屋，有如魔術空間般的裝修讓人消費者心動，但有些隔間都只是木板，跟房子實際是用磚牆砌成，有厚度，等交屋了，民眾都會覺得，才驚覺根本不是那麼一回事，空間大小與當初樣品屋之間有很大很大的落差。
三、少得可憐的交屋保留款：
購買預售屋不要以為房子蓋出來就好了，因為多少都會有些施工瑕疵，而且這些瑕疵要等到建商改善後才會進行交屋手續。為了讓購屋人在交屋前手上有足夠籌碼，去要求建商改善這些瑕疵，官方定型化契約設計了一道交屋保留款的關卡機制。
這交屋保留款是房屋總價款的五％，假設房屋總價是一千萬元，交屋保留款就是五十萬元，但是市場上常看到有些業者將保留款壓低到三％，甚至是更低的水準。
張欣民提醒購屋消費者，若建商使用的定型化契約條款違反上述規定，則該條款將視為無效，而且主管機關可以對建商違反的部分限期改善，如果屆期不改正則可處以三萬元以上至三十萬元以下罰鍰，而第二次限期再不改正最高則可處以五萬元以上五十萬元以下罰鍰。
四、誇大不實的廣告：
很多建商或代銷業者，為了快速把房子賣掉，廣告用語上往往是隱惡揚善、誇大不實，譬如廣告上打出：「十分鐘到台北車站」，建案卻是遠在汐止；或有廣告宣稱只要「交三十萬訂金，獲贈免費裝潢」，實際卻只限「廣告戶」一戶；也有廣告說「擁有專屬室內泳池」，結果是屬大違建會被拆除；更有建商將「機車車位」規劃為「KTV麻將招待所」。
張欣民表示，若你本身沒經驗，或是沒張大眼睛因此受騙上當，卻又沒將相關廣告文宣留下來，可就很難主張自身的權益喔！因此，若是你非買預售屋不可，記得一定要將這些書面廣告、海報等資料都留下來，因為這些都被視為是買賣契約的一部分，具有十足的證據力。
五、徒具形式的履約保證：
買預售屋最怕的就是建商倒了、建商跑了，留下爛攤子，留下爛尾樓，購屋人最後下場是「錢去樓空」損失慘重。
內政部雖然有設下「履約保證」機制，但實務面，只是徒具形式，業者還是可以輕易地呼嚨消費者，真正碰到房子蓋不下去時，已交出去的錢，恐怕就如肉包子打狗，購屋人仍然得不到該有的救濟，故很多時候，消費者要更小心才能自保。
拆解車位實登迷思
實價登錄制度上路以來，有不少登錄資訊會將「車位面積」及「車位價格」與房屋本身總價一併登載，導致參考資訊失真，無法拆算正確房屋單價，也使停車位成為建商動手腳的好地方。
中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員張欣民舉例說，假設有一間40坪的房子，每坪50萬元，車位的單價是200萬元，這樣算起來總價約2200萬元，但建商可能在實價登錄上將車位單價從原本的200萬元調整至100萬元，而房子本身扣除停車位後的價格就變成2100萬元，此時房屋每坪單價反而拉高到52.5萬元，藉此拉抬房屋單價。
591房屋交易網新聞組長畢務潔表示，假如民眾看實價登錄時，發現物件沒有申報「車位面積」或「車位價格」，就須自行評估，除了可參考同社區其他車位交易面積及價格外，也可上網搜尋，多方打聽周邊區域平面車位、機械車位等不同型態的停車位資訊來計算，或是使用「591實價登錄」功能，該系統可自動估算周邊車位價格行情，並且可自動拆分房屋與車位售價，供民眾做功課參考。
