證券化主要就是能夠活化資產，資產可能有不同項目，如金融資產、房地產，或其他可以產生固定收益的資產，利用證券化來活化。舉例以房地產來看，一個百貨商場有租金收入，證券化之後可以創造更多資金，資金就可以再利用。
所以，證券化是活化資產的重要工具，活化產生的固定收益型金融商品，可以變成保險公司或其他投資機構投資的商品，尤其在單位化之後，能成為一般投資人財富管理的一環。
不動產證券化 台灣發展受限
證券化商品近年來深受機構投資人喜愛，在全球都被視為很好的理財工具。但，台灣相關證券化商品進展卻處在停滯狀態。
回顧台灣不動產證券化歷史，是在二○○二年時，因國內不動產市場低迷，為能有效開發利用不動產，並活絡不動產市場機能及提振房地產市場景氣，通過「不動產證券化條例」。
台灣第一檔REITs是富邦一號，於二○○五年三月正式發行，規模五十八億元；目前規模最大的是新光一號，也是二○○五年發行，規模一一三億元，但在今年也曾面臨清算危機。二○一八年發行的樂富一號規模為一○五億元，其投資標的除了不動產外，也投資海外的REITs。
台灣REITs最高峰時有十檔，到現在只剩下七檔，總REITs規模加總起來不到千億元，只占資本市場0.2%，相較其他國家市場佔有6%，台灣規模相較小了許多。
跟新加坡來比，兩國在差不多時期推動不動產投資信託基金(REITs)，但新加坡上市檔數超過六十檔，反觀台灣只剩下七檔，連金管會主委黃天牧都曾坦言，REITs發展確實受到限制。
金融資產證券化 助益保險業經營
除了不動產證券化，還有金融資產證券化，「金融資產證券化條例」在二○○二年六月立法通過。該條例對國內保險業經營效率及資產管理產生的影響甚為重大，因保險業可依該條例，以創始機構的身分，將其金融資產信託與受託機構或讓與特殊目的公司，而由受託機構或特殊目的公司以該金融資產為基礎，發行受益證券或資產基礎證券，以提高其資產流動性，增進保險公司的財務能力。在國外，保險公司一向是資產證券化交易市場上重要的機構投資人。
值得一提的是，二○○五年新竹商銀發行首檔與國際金融機構合作之海外房屋抵押貸款證券，還得到金融研訓院菁業獎最佳國際發展獎。
風險證券化 九一一事件發行巨災債券
除此之外，二○○一年美國九一一事件造成國際再保險人巨額損失，國際再保能量頓時大幅縮減，再保費率上揚，為避免再保險成本巨幅提高，由當時負責住宅地震保險經營之中央再保險公司及財團法人保險事業發展中心研議以新興風險移轉商品的「巨災債券」來分散住宅地震保險再保險之部分風險，二○○三年在英屬開曼島(Cayman Islands)設立「特殊目的機構」發行三年期一億美元的海外巨災債券，不但是創舉，至今也是台灣風險證券化唯一的範例。
不管巨災、不動產、房貸的證券化，台灣都曾經有過成功的案子，也就是說，台灣不是沒有證券化的實力或專業，但卻是失衡發展，交易市場活絡，但發行市場差。最早開放保險公司到國外去買商品，台灣可不可以自己發行？
全球REITs交易較活絡的大都是基金模式，金管會已將開放不動產投資信託可以採基金架構發行，會比信託架構更靈活，希望可以讓REITs在十六年之後再受到市場青睞。而金融資產證券化，則需要金融機構發揮創意，更積極拿出資產來活化，帶動更多商機。
