今年五月疫情升溫後，全國進入三級警戒，民眾也配合防疫措施降低活動，使消費經濟規模大幅縮水，但唯獨購買房地產的信心不減反增！
今(二○二一)年下半年房市將重演去年熱況嗎？根據住展雜誌調查，北台灣九二八檔期約有近二千七百億元推案量登場，而「591房屋交易」更指全台有高達六千億的案量齊出籠，另台灣房屋集團和中央大學台經中心合作調查的「購買房地產時機」指數顯示，民眾對房市後勢看法，竟然連十二個月「樂觀」。
今年五月疫情升溫後，全國進入三級警戒，民眾也配合防疫措施降低活動，使消費經濟規模大幅縮水，但唯獨購買房地產的信心不減反增！
台灣房屋集團發布其和中央大學台經中心合作調查的「購買房地產時機」指數顯示，今年七、八月為「樂觀」的一一五．一點，與去年五月最「艱疫」時的八七．七五點相比，增加高達二七．三五點，且六都住宅房價漲幅，最少還有一．五％，最高年增近七％，說明民眾對房市的信心「疫立不搖」。
九二八推案爆驚天巨量
再來看房市推案熱度，住展雜誌以「爆出驚天巨量」做醒目標題，研發長何世昌表示，今年九二八檔推案爆量，主要是受到五月本土疫情爆發，使得推案普遍順延至九月以後開賣所致。
其次，去年同檔期前因政府頻頻放話打炒房，讓建商趨於保守觀望，以至於去年九二八檔期未如預期爆量、基期相對不算高的情況下，更凸顯今年成長幅度暴增。
何世昌指出，根據住展雜誌統計，今年北台灣房市九二八檔新成屋、預售屋推案預估量約為二六九○億元，較去年同期大增逾千億元，年增幅高達約六四．五％，可能會創下史上同期最大量(表一)。
591房屋交易新聞組長畢務潔則指出，九二八檔期被視為下半年房市風向球，而根據591新建案統計，在北台灣的強勢逆襲，帶動全台推案量達五七二一億元，直逼六千億大關，不但較去年同期激增二九二億元，更創近五年來同期最高，且隨著業者信心回穩，不僅第四季後勢看旺，全年推案量更有望站穩兆元大關。
何世昌表示，九二八檔期中，雙北市當領頭羊，新北市推案量近千億元，包括板橋、新店、新莊與淡水四個行政區案量均破百億元以上。
除新店央北重劃區以二至四房為大宗外，新北市其他行政區新案則大多規劃二到三房，顯示業者主要仍搶攻自住剛性需求，尤其是首購族群。
二宅產品大缺貨
但寸土寸金的台北市，推案量有八四七億元，主要以中、大坪數的案量占比較高，但三十坪以下的小宅建案數與可售戶數明顯增多，何世昌指出，可能與建商發現低總價小宅供不應求，尤其二房型出現嚴重缺貨現象，因而在九二八檔期中，二房可售戶數反而增加。
畢務潔則表示，台北市推案比去年多，主要是熱錢湧進，使得蛋黃區中、大坪數產品看俏有關，加上自三級警戒解除後，房市交易甦醒。
根據資料顯示，台北市有近五十個新案推出，總銷規模三十億元以上的案子更高達十六個，當中又屬大同區一手包辦七指標案最搶眼，包括「亞昕華威」、「雲極」等都更造鎮案均是全新推出，替當地後續買氣挹注動能。
何世昌指出，從北台灣推案量暴增也可發現，不少大咖建商如元利、大陸建、國泰、潤泰、宏普、長虹、冠德⋯等一線品牌建商推案傾巢而出。
而代銷業者更是各路人馬全到齊，如海悅「敦仰」、甲桂林「鐫萃」、創意家「全坤X101」、甲山林「新橫濱」、新聯陽「國泰悠陽」、傳真「宏國大道城Ｂ區」、信義「名毅吾山」⋯等代銷皆有指標大案開賣，市場將會非常熱鬧(表二)。
至於基隆地區則出現一案撐天下的特殊情況，由興富發、潤隆及白天鵝集團攜手造鎮的「新橫濱」，共有「星野區」、「上野區」及「青野區」三區開賣，將案量推升至一八八億元，是基隆近年罕見的大案。
建照、使照塞車 銷售隱憂
不過，雖然預推案很多，但現在北台灣各縣市普遍出現建照、使照大塞車的窘況，不少建案遲遲等不到執照下來，何世昌指出，這將成為九二八檔推案能否順利釋出銷售、案量如期爆發的關鍵因素。
畢務潔指出，受疫情影響，許多建商推案一延再延，幸好疫情逐漸可控，隨著防疫措施逐漸鬆綁，業者趁勢大舉推案，因而帶動北台灣的推案量飆高。
反觀中南部，除台南因去年同期推案基期高，近期又適逢豪雨、營建成本上漲，整體呈現量縮外，台中、高雄熱度不減，案量與往年差距不大。
台中及台南 蛋白區較熱
今年九二八檔期，相較北台灣強勢反彈，中南部推案略顯遜色，但仍有不少亮點區域，如位於台中海線的梧棲，由於房價親民，近年迅速躍升為購屋熱區。
畢務潔指出，台中蛋黃區近年飽和，建商開始將目光移往土地取得成本較低的蛋白區，包括沙鹿、龍井及梧棲等地，部分低總價的首購型產品，甚至有建案出現一至二組來客就成交一戶的少見現象。
尤其指標案如遠雄建設在梧棲區推出的「遠雄幸福成」，全案總銷高達一百三十億元，社區規劃約二千四百多戶，戶型從二至四房都有，頗受周邊購屋族關注，但隨著市區高房價與台中港重劃區的補漲效應，當地一字頭價格已逐漸絕跡，站穩二字頭。
另精銳建設首次跨足梧棲的「文明街案」，隨著當地買氣加溫，該案未來開價有機會衝上三字頭(表三)。
至於南部二都，台南因前兩年邁向推案高峰期，加上目前缺工缺料嚴重，建商因而暫緩推案，轉向去化手中成屋，但在建設議題帶動下，台南房價仍強，特別是燙金門牌的東區，目前新案開價多坐三望四。
平實營區的推案更是締造當地房價新猷，一舉突破四字頭；目前區內新案銷售均邁向尾聲，唯一新案為「世界．巨星」，每坪開價約四十五至五十五萬元，社區規劃為三至四房，隨著疫情趨穩，來人量已回溫至每周約十五組。
同時在善化、新市等外圍蛋白區，受南科效應加乘，大量就業人口也帶來剛性買盤，刺激當地房價成長，目前新案價格已直逼三字頭。
畢務潔另指出，高雄市雖然相較去年量減六．八％，但整體案量仍守住六百億元大關，維持往年水準，目前熱區集中於左營、楠梓等地。
高雄靠興富發挹注近三百億
而本次亮點，當屬興富發建設一口氣推出三場預售造鎮案，挹注高雄近二九○億元案量。
其中「美術館一號院」，總銷一七五億元為三案最高，地段亦相當優異，坐落美術館第一排，社區規劃Ａ、Ｂ兩棟共七六九戶，且主打五星級飯店公設，住宅除規劃中、大坪數豪宅，鎖定層峰客群，亦擁有美術館周邊少見的小宅產品，藉此瞄準首購、換屋族，若依目前開價每坪四十五至六十五萬元估計，該案有機會成為北高雄身價最貴的小宅。
此外，左營、楠梓等區也是熱區，尤其是左營區，九二八檔期一口氣有「鉑愛悅」、「芳崗Ｑ時代」、「樂嵩豐」及開遠建設在「左屏段」的新案推出，累積案量逾百億，佔全高雄比例近二成多。
此外，近期又傳出台積電將在高雄煉油廠舊址設廠，消息一出，周邊楠梓、左營房市登時沸騰，也為當地買氣再添薪柴。
曾有科技業到高雄左營高鐵站附近買房子，當地仲介業者直接說，再不買，未來會漲更多，暗示台積電一來，高雄房地產一定沸騰。
人口紅利成新興區域買盤的主力
鄉林不動產研究室認為，近來大量人口往交通便捷的外圍新興重劃區的蛋白區遷移，絲毫不受政府打房與疫情干擾，顯見人口紅利成為新興區域房市剛性需求買盤的支撐主力。
從內政部統計各縣市人口遷徙數據顯示，去年六都人口包括臺北市、台南市及高雄市都是遷出大於遷入的負成長，而新北、桃園及台中三大都會則是受惠於建設多、重劃區多加上房價基期較低選擇多，磁吸購屋人口移居，捷運沿線及重劃區、大型商場周邊最受青睞。
全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，新北市今年前八個月不動產交易累計達4萬2,587棟，較去年同期增加9.2%，後疫期房市明顯已回歸基本面，尤其具備人口紅利的區域買盤，更是受到強力支撐。他預料928檔期推案與銷售大增，加上年底進入交屋旺季，房市交易會更旺。
賴正鎰認為，新冠肺炎疫情與政策打炒房，原本被視為是今年影響房市的兩大隻黑天鵝，但從現況來看，房市反而因為營建工資及原料漲幅高，大家很擔心房價愈來愈貴而趕緊出手，而擔心通貨膨脹的高資產族也重新作資產配置。
通膨及缺工缺料 房市難降溫
此外，助漲全台九二八推案量大增的情況，也與房地產抗通膨有關，以及缺工缺料，及南北標案出現搶標的熱度，都讓建商有恃無恐，消費者期望疫情讓房價修正的希望恐落空。
何世昌指出，後解封時代，房市會回復常軌中，但近一年來因為疫情等影響，直接或間接造成營造業缺工、缺料問題，部分業者被迫調整經營節奏。
不過，今年農曆民俗月初，呈現往年難得一見的「淡季不淡」市況，使得即將開跑的年度九二八檔期，以及第四季，更可望迎來指標新案帶頭拉抬聲勢的市況，一掃先前疫情籠罩的陰霾。
何世昌表示，後疫情以降的這波價格漲勢，可說是缺工缺料題材發酵造成，但價漲真正因素，恐怕還是低利及資金。低利誘發更多的購屋需求，成為買盤穩定的重要支撐。
除了利率及資金因素外，還有另一項重大因素，那就是供給量可能縮減。攤開九二八檔期及第四季，預定推出的新案十分可觀，且不缺指標案；然官方稍早統計卻顯示，住宅建照核發數持續改寫歷史新高的同時，下半年實際開工數卻出現衰減。
比對住展雜誌歷史資料也發現，今年上半年新建案推案量較去年同期驟減近二成，量縮除了缺工缺料問題造成外，政府打房政策也是很重要的關鍵。
但「房地合一2.0」已於七月一日上路，未來可能影響房市的重大利空，可能就是央行調控手段，何世昌說，除非經濟面出現重大轉折，影響買方進場能力及意願，否則房市端供不應求、價格居高，將是往後數年的市場常態。
而房市在大家普遍期待價格修正，讓剛性需要的首購族可進場買房，但愈等房價愈不見下來的情況，也與各地的標案熱有關。
桃園標地出現三冠王
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，桃園市地政局於今年九月十四日舉辦今年第一次區段徵收土地標售，共四十九標六十筆，總底價約一七七億元億元，標的分布在機場捷運A10山鼻站、A20興南站及高鐵桃園站等三地(表四)。
三區標脫總金額高達超過二一八億元，整體溢價率近三成，其中A10山鼻站轟出全壘打佳績，而青埔特區及A20興和特區的商業區土地，也攜手突破百萬單價，整體反應相當熱烈！
江怡慧表示，三區搶地情況相當熱絡，不論在單價、溢價率或是搶標情況都令人驚豔，其中以中壢青芝段146地號，共吸引了十七組人馬搶標，脫標結果，成為這次標售的人氣、單價及溢價率三冠王。
她說，近年桃園房市一直是焦點所在，其中又以青埔地區房市人氣最高，因青埔挾機場捷運、高鐵共構與鄰近中壢市區等便捷交通優勢，加上近年市府挹注大量公共建設，引進休閒娛樂、商業活動等產業進駐，生活機能逐漸豐沛，也帶動區內新建案林立，人口亦陸續增加。
此外，去年因「護國神山」台積電到南科投資上億元帶動，南科周邊的房市雞犬升天，連偏鄉的善化新建案都開到「三字頭」，當地人搖頭興嘆「這房價那買得下去？」但向來房價往上漲，都來自外地客搶進所帶動。
而由於有南科的例子在前，近期高雄更傳出台積電要前往投資，使得建商順勢炒作題材，也讓建商勇於出現搶標。
台灣房屋指出，高雄市地政局於九月十五日進行今年第三季土地標售，共釋出二十標二十四筆土地，總底價約十五億元，共吸引九十六封標單競標，不過因標售現場臨時宣布第三標因故暫停標售，因此扣除該標號的一封投標後，實際共為九十五封標單，如此盛況已創下縣市合併以來的歷史最高標封數！
最後，共有十八標土地順利脫標，脫標率達九成，整體溢價率為四一．一七％，市庫總進帳約二十一億元。
高雄標地 聞「積」起舞
江怡慧指出，原本熱度就高的高雄房市，受台積電擬設廠高雄議題不斷發酵，投資人跟著聞「積」起舞，在利多當道下，包括楠梓地區周邊的土地，都再度漲聲響起，部分地主暫時有封盤惜售的現象，投資人唯恐一地難求，遂把握此次標售機會，積極追價搶地卡位。
台灣房屋集團並彙整高雄市地政局開發區土地標售紀錄，本季亦有多筆同樣超越同區段的歷史最高單價，除了楠梓援中段，其他包括鳳山保成段、小港孔鳳段等，均已改寫區段紀錄(表五)。
台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮說，高雄知名建商隆大一出手就不同凡響，一口氣包下小港孔鳳段包括91、92地號及93、94地號，合計撒下約四．七億元購入逾二千坪土地，等於四面臨路的完整街廓全讓隆大吃下，堪稱此次標售的大贏家。
