國際市場近期瀰漫著中國恒大地產恐將破產倒閉的隱憂，亞股更是跌多於漲。正當各界都在關注其後續發展之際，台灣中央銀行於今(二○二一)年九月二十三日對房市再出重手打房，且有如「流刺網」般，引發不少訾議。
恒大破產vs.雷曼兄弟
中國恒大地產恐將倒閉的情況，讓大家聯想到二○○八年雷曼兄弟所引發全球性的金融海嘯，各國經濟大受衝擊，連美國都祭出好幾波QE的寬鬆政策，而台灣更在隔年將遺贈稅率由五○％，大幅調降為一○％(二○一七年又調升為一○至二○％)，適時將滯留海外的避稅資金引導回台灣，進而開展另一波的房市漲勢。
可見資金是房價上漲的最強「春藥」，猶如去年台商資金狂潮，帶動股市從萬點上衝至一萬八千多點，而房市也一掃去年初的新冠肺炎疫情陰霾，於下半年展開強勁反彈般。
當然，去年房市熱過頭，政府為抑制炒作紅單的歪風，多次祭出信用管制，建商雖哎哎叫，但大多數剛性需求的購屋族都還能接受。
不過，央行宣布從九月二十四日新管制措施，加強管制八個特定地區的自然人購置第二屋沒有「寬限期」，影響就不小，就有人批評，這回管制措施像「流刺網」，等同大小購屋族都被通殺了。
央行對自然人第二戶貸款設限
今年新冠肺炎疫情於五月大爆發，一連二個多月的「三級管制」，於八月初才降為二級，在疫情趨緩，房市稍有喘息的時刻，眼見九二八檔期推案爆量，沒想到，央行在第三季理監事會後，宣布自九月二十四日起有以下調整措施。
包括一、新增規範自然人特定地區第二戶購屋貸款不得有寬限期，特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。二、調降購地貸款最高成數為六成。三、調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年(表一)。
央行並表示，日後將密切關注房地產市場發展及金融機構不動產授信風險控管情形，並檢視規範措施之執行成效，適時滾動檢討調整管制措施，以健全銀行業務，並促進金融穩定。
房市過熱，房價有不正常的上漲，就政府的立場，進行管控，相信大多數的民眾都能接受，就像過去，有很多炒房、囤房的多屋族，政府先是修定《房屋稅條例》規定，但因房屋稅屬於地方稅，因而也心戰喊話，希望各地方政府進行地方自治條例的修改，當時，包括台北市政府在內，就大幅調高多屋族的房屋稅率，只要超過三戶者，稅率高達三．六％(自用住宅房屋稅率為一．二％)。
而根據財政部今年七月新公布的「持有非自住住家用房屋」統計，大約有五十萬多人，仍高於去年的四十八．二萬人，但持有三戶以上的人數則有下降，其中，持有五戶以上有九千四百多人，持有十戶以上的「大戶」則有一千七百多人。
就政府打炒房，以及要將多屋族的房子適時引導到租屋市場的作法，唯有增加這些大戶的持有成本，但以財政部所公布，持有三戶以上的人數也大約在一萬多人左右，另近四十九萬人約持有「二戶」。
持有「二戶」的民眾，算是炒房族嗎？這可能是見仁見智。因為有人可能是「北漂族」，既然在大台北求學，除了學生是租屋(少數因父母有能力，會在學校旁置產讓其居住)，等出社會，有能力，且要結婚者，大都會在台北置產，但其在南部可能有一戶屬於長輩持有，後來繼承而來的房子。
繼承來的房子可能房貸金額已經很少了，但其若要在台北就業居住，所買的第二屋，若沒有「富爸爸」、「富媽媽」，就一定要貸款，此時，央行設下「不得有寬限期的緊箍咒」，無異是讓他們不要想買房，最後只能「租房」了。
央行新限制 被批多此一舉
敦璟開發不動產經理蔡鴻霖指出，這個世界上，有很多人很努力很努力的工作，他們奮鬥了二、三十年，當孩子大了，爸媽老了，需要將老屋賣掉，才能換新一點、空間大一點的房子。
通常會先買新房，等全家搬過去後，老房子才能託付仲介出售。但換大屋的夢，因為央行的新管制措施，可能要碎了。主要是新房子屬於第二戶、沒有寬限期，而老房子還沒售出前，等於兩邊的房貸都要繳。
他認為，禁止第二戶沒有寬限期，根本無法打擊到投資客，被打歪的是「換屋」自住客。他不禁要懷疑，央行的理監事官員，整天在辦公室裡看報紙，說到底決策都是紙上談兵。
蔡鴻霖說，真正炒房的是預售屋，尤其那種還沒動工，甚至建照還在「改來改去」，所謂「潛銷」中的建案；這些預售，依目前缺工，興建期由二年拉長至三年，要面臨貸款申請可能都是三年以後的事情。
所以，第二戶不給寬限期到底是要打擊投機客，還是打壓老實的百姓？蔡鴻霖指出，絕大多數會給寬限期的銀行，一定會有違約期綁定，央行這些限制根本是「多此一舉」，是非常怪異的政策。
房產稅務專家蔡岳臻地政士指出，由於本次銀行信用管制區域乃是針對六都及新竹縣市等八個特定地區，因此影響所及的是這些受管制區域房價將會出現緩漲，但是未受管制的地區，依據需求外溢理論，恐將出現「瘋漲」現象。
賭徒換賭場 炒房移至蛋白區
他指出，一個賭徒如果這個賭場將「博弈」限制條件提高了，最多就是換到其他賭場而已，絕不會就此縮手。
也就是說，既然央行此次針對八個特定區採取更嚴格的銀行信用管制措施，那麼，口袋深的投資客，乾脆就另找其他非管制區域進行投資而已，要他們把錢放在利息低的銀行，那絕非他們所願。
就他觀察，過去北部投資客往中南部投資不動產時，以「天龍國」的思維模式及觀點，大多發現中南部的房價竟是如此便宜，因此也不太會有過多的議價動作，只要看中的區域有未來性及上漲題材（如重大投資案、交通發展計畫、都市計畫重劃區開設），閉著眼睛就買，加上又有「實價登錄」之成交價「定錨」效應，也就帶動這些區域房價欲小不易。
「護國神山」台積電去年投資百億元在南科設廠的消息，連帶使得台南這兩年房價幾乎是以每年二○～三○％的比例往上漲，尤其是位於南科附近的善化、永康及新市等地區，然後再慢慢往外擴散，呈現莫名的上漲。
他舉例，一位台南人想在善化車站附近置產自住，去年八月建商開出每坪二十五至二十七萬元價格，後來因預算考量放棄；沒想到，今年同一建商在隔壁第二期預售新建案每坪開價直接從三十三萬元起跳。
而央行的這次信用管制措施，蔡岳臻認為，將導致建商或投資客甚至是這兩年從海外匯回資金的台商轉而向其他非管制區域發展，而這非但無法達到抑制房價的效果，反而會造就非管制區域不動產價格的上漲，結果是讓真正有自住需求的民眾，將面臨更大的購屋財務壓力。
此外，在六都或是新竹縣市等八個地區的換屋族，也可能因為第二套房的信用管制措施，造成瞬間房貸壓力突增，這都可能是央行在宣布新的信用管制措施未充分全面考量的結果。
專家提供打房的不同思維
「包租公律師」蔡志雄則談到，常有民眾到他臉書留言，「把房價下跌寄望在政府打房」，但他常提出一個有趣思考點，「如果你要買房，你希望政府拉抬房市？還是打房呢？」
蔡志雄指出，「你覺得政府為什麼要打房？」如果房價趨勢是往下，政府需要打房嗎？答案當然是「不用」，通常政府打房，代表當時房價趨勢是往上的；所以期待房價下跌的人，看到政府打房不用開心，你要看的重點反而是背後房價上漲的趨勢。
如果房價不但漲，而且是漲很兇，漲到連政府都要出來打一打了，當經濟趨勢是這樣的，則打房政策只能影響一時，終歸還是會回到原來的方向去。
「如果你想買房，寄望政府打房，可是我跟你講，你又不敢買了，為什麼？」蔡志雄說，因為你看到政府打房，你害怕房價會跌，所以不敢買，而那些寄望政府打房把房價打下來的人，就是不想買貴，意思就是不想進場買了以後房價依然下跌。
這說來好像有點矛盾，但其實是這樣的，「你希望還沒買之前，把房價打下來，讓你可以買到最便宜，但是當你買了之後，房價就不要下跌了！」也就是沒有房子的人都希望房價下跌，有房子的人都希望房價不要下跌，最後的結果是「房價會不會下跌？」
想買房者的矛盾
蔡志雄提出一個反思，「你認為房價是沒有房子的人決定的？還是有房子的人決定的？」這樣想，結論應該很清楚了，就是連還沒買的人也是希望買了以後房價不要跌，那你認為，房價當中有一股隱隱約約的力量，「是想往上，還是往下？」
所以，還沒買房，期待政府打房的人，還是不會買，因為看到「打房」這兩個字，認為房價會下跌，所以嚇到了！因為既然你期待政府打房，代表你相信房價會因此下跌，所以你會敢買？
但要等政府拉抬房市時才買嗎？蔡志雄，需要政府拉抬房市，代表當時房價趨勢是往下，例如民國九十一年，政府推出優惠房貸及土增稅減半徵收來挽救房市；那麼，許多在等待的人會買嗎？也不會買，因為當時房價正在下跌，誰都看得出來。
「咦，那不是漲也不買，跌也不買，政府打房不買，政府拉抬房市也不買，哪有這種人啊？」蔡志雄常碰到很多想買房，但遲遲未進場的人，而他常說，「你轉個頭左邊看看，右邊看看，這種人很多，搞不好你就是，只是你自己不知道為什麼而已。」
蔡志雄說，很多買在民國八十年上上一波房價高點的人，很早之前就解套了，還有，買在上一波民國一○三年高點的人，現在也解套了，更重要的是，其實有很多自住的人，你跟他說，其實八十年之後價格下跌了，然後房價漲回來了，後來一○三年又下跌，然後上漲房價又回來了，他會說，「你是在繞口令嗎？」
蔡志雄表示，如果是自住的根本沒差，完全沒感覺啊！但有差的是誰？很有感覺的是誰？就是等了幾十年，期待買在最低點，然後還要買了以後不能跌，以至於政府打房不買，政府拉抬房市也不買的人，結果咧？房價漲了二倍的有，漲了三倍的也有。
除非你不想買房，只要你想買，房價就跟你有關係，而那些堅持「以租代買」者，可怕的是，過去十年來，租金不管房價漲跌，一律是上漲的，蔡志雄認為，買房子就跟打疫苗一樣，「輪到你就打(買)」。
用國際盤來看待台灣房市
灼見文創執行長趙曉慧則指出，現在觀察台灣房市，無法用傳統的內需角度來看，必須要用國際盤。
她說，台灣與中國的命運，風水輪流轉，美中貿易大戰繼續打，全世界「抗共」，中國經濟結束三十年的好運，由盛轉衰，接下來由台灣吃香喝辣，經濟風生水起。而疫情未來幾年不會消失，也改變經濟運作。
這兩個時代的巨輪，讓台灣進入財富重新洗牌、分配，房市是其中的受惠者。她說，當美中貿易大戰繼續打，台灣的製造業繼續受惠於轉單效應，出口產業、股市會繼續好，房市就有撐。
中國經濟轉衰，不斷加劇社會控制，外企包括台商將持續撤離中國，台商回流的資金，會用於設廠、私人房地產的置產投資，房市的商用不動產與住宅亦會受惠。
趙曉慧大膽推測，除了偏遠鄉鎮及店面產品是例外，台灣房市從北到南將會全面起漲。
趙曉慧說，半導體產業未來幾年很看好，上市櫃大廠們會在台灣擴廠、擴產，竹科、中科在飽和之後，會開發新的產業聚落園區，所以，中南部腹地廣闊的區段，就有機會「鹹魚翻身」，落後補漲。
再加上，台灣的海歸派(台商、美國華僑)，因為疫情回不去了，眼看台灣的國際地位越來越吃香，乾脆留在台灣，匯回海外賺到的財富，丟進房地產做資產配置與投資。
她說，台灣房市從二○○三年SARS觸底反彈之後，房價從來沒有下跌過，頂多止漲盤整，建商都賺錢，體質好，少有周轉不靈。而「房價，回不去了！」罵政府沒用，罵建商也沒用，因為，這是整體大環境的變遷。
央行坦言打不到豪宅客
就連中央銀行總裁楊金龍面對媒體質疑打炒房「無效」時也坦言，央行對豪宅市場的抑制效果比較沒效。
就有房仲業者私下表示，因為有錢人一買就好幾戶，且近年大都捧現金大買特買，不需要銀行貸款，故央行的信用管制就拿他們沒轍。
但對剛性需求的購屋者來說，信甪管制的衝擊就很大，蔡岳臻另指出，房地合一稅於二○一六年一月一日上路，當年度的房屋移轉棟數低至二四．五萬棟，房市進入修正，直至近年才見復甦，但去年房市因資金狂潮而上漲，進而推動了「房地合一稅2.0」於今年七月一日再登場。
由於「房地合一稅2.0」將短期持有從一至二年，拉長到二至五年，再加上疫情影響，也讓今年七、八月房市移轉量下滑，顯見，對短期炒房者，重稅有一定的抑制效果。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受到疫情發酵，及「房地合一稅2.0」再上路的影響，根據官方公布的八月份六都買賣移轉棟數合計1.67萬棟，年減23%且月減少約5%，連續兩個月六都買賣移轉棟數年減幅度都超過二成。
信義房屋指出，六都八月份成交量，北市1947棟，月增1%年減21%，新北則是4411棟，月減1%且年減23%，桃園2973棟，月減1%，年減29%，台中市2930棟月增一成，但年減29%，台南市則是上月基期較高，八月1874棟月減26%，但年減5%，高雄市2613棟月減12%，且年減19%，除了台南以外，其他都會區普遍年減幅度19%~29%(表二)。
