都說房價一去不回頭，包括建商及土地開發商，近幾年都成為「居住不正義」、「炒房」論調下的萬惡源頭；但誰是最「大咖」的炒房者？誰在帶頭？當地方政府帶頭炒高土地標售價格，帶動附近地主抬高售價時，建商兩手一攤說，「房價哪降得下來」。
炒房有大咖及小咖
最近的評論都在說，建商只是炒房的「小咖」，最「大咖」應該是地方政府，藉由標售土地挹注「市庫」，根本就在「搶錢」！
中央銀行從去(二○二○)年底到今年九月二十四日祭出幾波信用管制，降低建商購買土地的融資成數，但依然阻擋不了建商飆價搶地，因為可建土地愈來愈少、土地價格卻愈來愈高，今天不搶，明天要花更高的價格買地，動作不快一點，就「慢」了！
國立台北科技大學不動產估價師學分班主任，在房地產實務經驗四十年的曾文龍博士，於永慶房產集團旗下「好房網」為文指出，「政府是房地價大漲小回的最有力炒手。」
「最近有一塊土地溢價八○％成交，這個數字讓人震驚！」他說，台北市地政局於九月二十三日標售南港靠近捷運昆陽站一塊八七五坪土地，底價約二十五億元，吸引了包括華固建設、遠雄集團等多達五家大公司搶標，結果，由華固建設以極高總價四十四．八億元，每坪高達五一三萬元，溢價將近八○％得標，創下南港的土地實價每坪新高紀錄！
曾文龍說，看到這個數字，難道附近的南港土地地主不會蠢蠢欲動而看齊嗎？甚至整個台北好地點的土地、整個台灣都市好地點的土地，不會「見賢思齊」，也準備漲價嗎？
再看，九月十四日桃園市地政局區段徵收土地標售，營建股宏普建設、櫻花建設及興富發建設積極到桃園搶地，最後，由宏普建設以高達五七．五億元，搶到青埔及機捷A20站共三筆土地，其中一筆，以二六．三億元擊敗十六組競爭人馬，拿下中壢青埔青芝段146地號，每坪土地單價高達一五一．三萬元，議價率高達五八．四％，等於一夕之間，土地漲價將近六成。
政府公然炒地皮
時間再往前推，今年八月疫情稍微降溫，立刻出現報復性買盤！桃園市地政局八月二十五日舉辦第二次市地重劃標售，釋出觀音區的草漯第三區與第六區整體開發單元，及桃園區經國的抵費地土地，竟然吸引了一百四十三封投標，最後三十三筆標的全數標脫，等於「全壘打！」
曾文龍說，一般土地市場都是秘密的檯面下交易，最後成交都是跟行情差不多或是比行情高一些；但是公開標售土地，大家很緊張，激烈的競標，當然會受到刺激，不合理的大幅提高標價，只求「勢在必得」，這是否也是一種政府公然的炒地價、炒地皮呢？
他批評，這種帶頭漲價的嚴重問題，政府單位已經被批評了四十年，但「言者諄諄，聽者藐藐」，最後，土地價格一漲價，建商取得成本拉高了，房價當然繼續往上拉高。
「政府才是帶頭炒房者」，愛山林建設總經理張境在指出，只要房價一高，建商就被冠以「炒房」的萬惡標貼，但建商根本是「小咖」，政府都不會去怪罪地方政府才是帶頭炒地皮、炒房者。
他說，新北市政府在今年四月標售三重二重疏洪道重劃區內的三重段174地號，共有十七封標單競逐，最終由國泰建設以近三三．九五億元得標，比底標加價達十四億元得標，溢價率約七一．三七％，若以每坪標脫單價約一七一萬餘元來說，幾乎創下該區新地價。
小地主有樣學樣 也開高價
張境在說，以前三重地區的土地，每地坪約一一○萬元，有些地主開價一二○萬元，建商都嫌貴，根本買不下手，但該基地夠大，國泰建設一下手就把價格拉高至一百七十萬元，試問，附近地主還肯賣一百二十萬元嗎？他們才不肯被罵「笨蛋」，而這也意味著以後，「三重段174地號」附近每坪沒有拿出一百五十萬元，可能都買不到地了。
張境在說，「三重段174地號」面積達一九八二坪，將近兩千坪的大面積土地，難怪國建要飆高價搶地，但附近的土地地主根本不管他的土地沒那麼大，一看隔壁的地每坪可以賣「一百七十萬元」，那他也要開個「一百五十萬元」來賣看看，而你買不買？
政府土地標售溢價高，不僅僅在北台灣，就連高雄也不例外，因為台積電到南科投資設廠，帶動南科周邊房市房價上漲後，今年傳出台積電要到高雄楠梓區投資，也是「連帶效應」，高雄市政府地政局進行第三季土地標售，就有建商飆價搶地。
台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智指出，標售土地案中，以楠梓區援中段一小段296、297地號，839坪商３土地，共吸引十四位投資人競標，最終由華雄建設以負責人劉文城名義，大手筆加價二．七億元，以每坪單價六四．二萬元，總價五．三億元拿下，溢價率破百，高達一○四．五％。
台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮另指出，高雄知名建商隆大，本次出手也不同凡響，一口氣包下小港孔鳳段包括91、92地號及93、94地號，合計撒下約四．七億元購入逾二千坪土地，等於四面臨路的完整街廓全讓隆大吃下，堪稱本次標售的大贏家，而這兩標分別加價一．○一億元及一．○五億元，溢價率超過七成，每坪二三．七萬元也創下同區段標售單價歷史新高。
獵地旋風如打類固醇
瑞普萊坊總經理劉美華表示，本土疫情緩解之際，土地投資不但率先展現免疫力，還像打了「類固醇」，不畏疫情、通膨風險，捲起獵地旋風。
根據瑞普萊坊市場研究部統計到九月底，全台第三季土地買氣反彈，含地上權及準備拆除地上物重建之物件交易總金額達九三六億元，季增二一％，年增一○．七％，為歷年同季最高！
有將近七五％的買方都是開發商投資，即便扣除地上權則交易量仍有九一二億元，超過二○一六年的八十五億元，達十倍以上。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，捷運聯開、公辦都更、公營事業合建案，形成「1+1+1>3」的共伴效應，其中，標售更吸金。
他說，第三季政府部門標脫金額超過三一六億元，佔整季總交易價額三四．六一％，其中桃園機捷標售總額來到二四一億元，總體標脫率達七七．六％。而宏普建設以總價二六．三億元打敗十六組競爭者，等於重演今年四月本土疫情爆發前新北市二重疏洪道重劃區標售，國建「以一擋十六」的盛況。
就在九月的倒數幾日裡，台北市南港區玉成段特商區土地，華固竟橫空標出總價四四．八八億元，溢價近八成的震撼價格，擠下南港地王寶座都還沒坐熱的連雲建設、展曜建設南港車站土地，強勢登基封王。
建商超前部署「麵粉」
黃舒衛認為，前瞻基礎建設、供應鏈重組、軌道經濟都牽引剛需買盤的移動，再加上超低利率、低房價基期的誘因，讓建商超前部署房市「麵粉」概念的土地。
根據瑞普萊坊市場研究部統計，今年前三季土地累計交易金額達二三○二億元，雖較去年略減一五％，仍是歷年次佳。
劉美華表示，受惠於台商回流、供應鏈重組，再加上超低利率、抗通膨買盤出籠，廠房、商辦、住宅的強烈剛性自用、置產需求，帶動開發商及自用客大舉進軍土地市場。
此外，預期隨著產業擴大投資、通膨壓力的持續發酵、中國生產環境變動的三大支撐下，剛性需求有增無減，將進一步刺激投資人對土地及商用不動產的投資意願，而且即便第三季已出現報復性反彈，預料第四季還會再開紅盤。
另根據第一太平戴維斯統計，土地市場買氣旺盛，第三季大型土地與地上權交易金額達六八七億元，前三季累計達二○○七億元，寫下近十五年第二高紀錄，其中建商投入金額達一五六一億元，已超越去年同期，顯示建商即便在營造與土地成本雙漲下，仍看好未來住宅市場。
全台土地標售 熱燒不退
信義全球資產公司總經理柯宏安指出，根據今年前三季上市櫃建商購地一覽表，除了疫情最嚴重的六月，只有三筆土地交易外，七月及八月都逐漸恢復，而九月有高達十九筆交易，可說是已走出國內三級疫情的陰霾(如附表)。
此外，北至基隆市，南至高雄，可以發現各建商在全台「遍地開花」，包括國建、遠雄、長虹、達麗等主要建商，幾乎都不缺席。
柯宏安表示，由附表更可見，桃園、台中及高雄是三大交易熱區，其中，光是興富發在今年前三季就投入二三四億元搶地，若加計齊裕營造的三一．九七億元及潤隆的一六．一四億元，該集團可說大手筆的投入二八二．三六億元，可說是上市建商中的「獵地王」。
興富發相中的地點都是熱區，如新莊副都心、桃園高鐵特定區及機場捷運線的站區，另台中七期也是重點區，即使是央行在九月二十四日發布新的信用管制措施，興富發仍於九月二十七日公告，花一○．二億元取得台中七期重劃區的四百多坪土地。
興富發不畏央行信用管制，大力搶進七期土地，主要是該集團在周邊已經先取得兩塊土地，屆時三塊土地合在一起將有一千七百坪，未來將推出總銷達一百七十多億元的住宅案，因此，在各種情況集結下，也不管公告買地的動作，會刺激到央行。
此外，遠雄也以三八．八億元搶下西屯區土地，且不僅在清水區造鎮，就連台南安南區及高雄楠梓區高雄大學土地也被收入囊中。
國泰建設在四月搶下新北市三重區二重疏洪道近兩千坪土地後，也揮軍南下在台中七期、十四期重劃區、台南市東區及高雄市三民區購地，今年投資金額也近六十九億元。
而宏普建設在桃園的標售土地案，也以二六．三億元買下桃園高鐵特定區近一千八百坪；達麗在中台灣的台中，以及南台灣的台南、高雄的布局也相當積極。
搶輸人 建商也扼腕
白天鵝建設機構董事長陳清堯在其與清景麟、銳揚等三建商共同推出「巴克禮PARK2」的動土典禮上，針對央行對建商購地的信用管制影響表示，未來將是「大者恆大」的局勢，而中小建商則要透過「策略結盟」，才有辦法與之抗衡。
他話鋒一轉說，白天鵝建設機構從基隆起家，但北台灣土地難取得，近年只能南下投資，但他在台南高鐵特定區的五塊土地標售案躍躍欲試，最後卻鎩羽而歸，開標結果都是「第二名」，僅差第一名幾千元，其中一筆就是輸給達麗。
陳清堯說，到南台灣「人生地不熟」的，就只好找當地最熟悉市場的建商「策略聯盟」，因此，才有台南東區「巴克禮PARK2」建案的開工動土機會。
相較於北部建商往南到台中、台南及高雄獵地，清景麟建築團隊董事長林聰麟則打算北上攻城掠地，藉由其上揚廣告代銷機會，與各地建商建立不少交情，因此，光是在台南市，就與銳揚建設，白天鵝建設機構購買多塊土地，另在嘉義地區則與泰嘉開發先買嘉義高鐵站附近四千多坪土地，另在縣治重劃區也與白天鵝再合作。
林聰麟談到，在房地產界「大者恆大」的趨勢下，若中小型建商想要搶得先機，就不能輸在「錢」上面，而若能結合志同道合的同盟，仍然可以打天下。
建商策略聯盟共創利益
此外，根據了解，興富發在茁壯成大建商前，總裁鄭欽天也只是高雄的代銷業者，因為搭上房市大多頭的順風車，不僅借殼上市成功，且與幫他代銷的甲山林機構，有機會就共同買地，最後，連甲山林也借殼上市成功，旗下有「愛山林建設」。
愛山林在高雄發展的同時，二○一九年也與高雄在地建商郡都建設聯手，推出高醫商圈七十億元大案。
代銷王的海悅國際也是借殼上市成功，近年除了持續著墨全台的代銷案外，也與多家建商策略聯盟，近年來也在北中南大手筆購地，與台南建商購買安南區史博館特區土地、新市區等多筆土地。
海悅繼與達麗設攜手全台佈局，陸續在台中、高雄等地合作後，今年十月應國美建設與德杰建設邀請，參與新北市土城區大安段土地開發案，海悅持股一五％。
總經理王俊傑表示，未來將持續與理念契合的建商合作，開啟長期合作的共伴關係，以期發揮與優質建商合作綜效，並達到穩健挹注轉投資收益之效。
過去建商可能流行「單打獨鬥」，但未來會有更多「策略聯盟」的案子發生，就以今年九二八檔期正在銷售的大案「新橫濱」來說，其四千多坪基地共分兩期推案，第一期的ABC三區的總銷金額就高達一百八十億元，未來更有可能調高至二百億元。
該案原為三興建設的推案，後因為發生財務問題而成為不良資產，被台灣金服公司所收購，重整後拿出來標售，由白天鵝建設機構與潤隆共同標得，後面再加上興富發，如今成為基隆地區有史以來的最大建案。
