為了抑制房市不正常上漲，中央銀行自九月二十四日祭出新的信用管制措施，除了針對自然人在八個特定地區購買第二戶，房貸無寬限期外，另外也首開先例，針對工業區閒置土地的抵押貸款成數設限，被認為是未來工業地產投資的一大警鐘。
央行限貸成數 防囤工業土地
根據央行的最新規定，工業區閒置土地抵押貸款最高成數五．五成，但土地若已經動工興建開發，或借款人檢附具體興建開發計畫，並切結於一定期間內動工者，不受此限。
上述規定，央行明擺著就是不要開發商繼囤地後，見工業地產夯而「囤工業地」，炒作工業土地價格的意思。
不過，因為近年的工業地產交易熱度主要是來自於中美貿易大戰，台商資金回流，投資設廠所帶動，不少地產業者私下用台語表示，「青呷的都沒有，那來曬乾！」他們表示，這一波大都是自用需求居多，央行太不了解「市場」了。
話雖如此，由於政府在標售一般住宅的土地價格屢創新高，就連商用地產的土地也是人人飆高價搶，最近兩筆商用土地交易就刷新紀錄，讓外界大表震驚。
第一筆是受託辦理臺中七期二八九五坪商用土地公開標售的戴德梁行，原本要在今(二○二一)年十月六日開標，標售底價為每坪二六○萬元，總價七五．二八億元，算是超大規模的地王級土地。
建商南下台中搶商用土地
沒想到開標前，戴德梁行突然喊卡，之後就傳出北部建商皇翔建設與業者私下議價，最後以每坪二六八萬元購入，溢價率約三％。
戴德梁行在開標前，就一直宣傳台中市是台商的大本營，更有不少企業已經成為揚名國際的台灣之光，近年來隨著中美貿易大戰及全球新冠疫情影響，返鄉情況更是明顯。
另據經濟部投資台灣事務所八月最新統計報告，台中市共吸引二○一家業者投資，名列全國第一；戴德梁行表示，在企業快速發展的情況下，企業的辦公場域也從過去的「廠辦合一」快速轉變成能代表企業形象的「企業總部」。
戴德梁行資本市場部最高主管賴一毅董事表示，自今年第一季順利標售達新七期土地(八三．七五億元)、第二季順利成交台中十四期土地(三三．一七億元)，接續開出兩次紅盤後，對此次七期商用地王的標售極有信心。
皇翔以每坪二六八萬元購入，總價約有七七．五八六億元來看，戴德梁行在台中地區已成功仲介一九四．五億元，接近二百億元的案量。
而皇翔購進的商用土地，雖然溢價率才三％，但一位熟悉台中市不動產的「斗哥」卻指出，這塊土地當初抵費地標售，每坪約五十八萬元，而在獎勵時程沒有了，還賣到每坪二六八萬元，憑空多出二百萬元，未來蓋商辦出售，可能每坪都要五、六十萬元起跳。
他說，「政府打房有用嗎？我覺得那是宣示效益大於實質，因為建商、投資客的財力已不可同日而語了。」
抗通膨 買盤出手
瑞普萊坊總經理劉美華表示，受惠於台商回流、供應鏈重組，再加上超低利率、抗通膨買盤出籠，帶動開發商及自用客大舉進軍台中商用土地。
例如由鉅建設李友錚以七十二億元標得水湳經貿園區文商區土地、白天鵝聯手達麗建設及寶佳旗下大華建設，分別以四四．二億元及三八．九六元標得烏日高鐵站周邊商業區土地，顯示台中空間發展結構即將因為產業升級、交通建設而轉型，因此建商開始大手筆布局外圍新興區域的商用不動產。
第二筆是台北市地政局在九月二十三日標售台北市南港區玉成段特商區土地，竟橫空標出總價四四．八八億元，華固建設以每坪單價達五一○萬元，溢價近八成，大手筆拿下這塊商用土地的豪氣，更讓市場震撼。
工業地產連兩年突破千億元
高力國際研究部董事梁儀盈指出，商用地產第三季交易總額達三三五億元，累積前三季已突破一千億元(如附圖)，甚至超越去年同期，增長逾六％；而在產業擴張動能的推波助瀾下，第三季最吸金的仍是工業類的包含廠辦大樓一二四億元與廠房一○五億元，兩者合計占比近七成。
高力國際進一步統計二○一一年至二○二一年第三季的工業地產(工業不動產加工業土地)年度交易總額，可發現二○一八年以前，每一個年度的交易總額不但沒有突破一千億元，甚至連九百億元都碰觸不到。
但自二○一九年以後，已經連續兩個年度突破一千億元關卡，今年前三季更累積達一○七五億元，倘若第四季無更多政策抑制，其他國際局勢重大利空或新冠疫情恐慌，預期今年全年有望突破去年一二八六億元的高點，甚至於二○○七年統計以來的年度第三高，甚至可能挑戰二○一九、二○二○年等年度前兩高的寶座。
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理薛惠珍指出，第三季度投資市場交易額為新台幣三一三．二億元，較上季成長一四．三％，主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓。前兩項工業地產合計佔比達六二％，而累積前三季整體交易金額達一○五○．七億元，已超越去年同期水準。
依前三季市場表現，全年投資市場有望挑戰去年一千三百億元之成績，潛在買盤為企業自用需求，然市場現貨缺稀，轉向尋找土地打造企業自用需求。
薛惠珍表示，由第三季成交前十大交易中，可以發現壽險資金持續加碼，本季投放金額約七十億元，其中自用及投資兼具。交易個案包括中國人壽以新台幣二三．三億元取得新竹雲智匯大樓，三商美邦人壽以新台幣三十四億元取得位於內湖的華固智富中心。
另中國信託資產管理以新台幣二二．一億元拍下前國瑞集團總部，台灣立訊以新台幣十五億元購置長虹新銳科技大樓。
旅館類交易案也不少，如永碩投資以新台幣二十七億元買下高雄華園大飯店，東立物流以新台幣一八．五億元買下富信大飯店汐止館，應是疫情以來旅館市場重整之風潮。
建商搶進工業用地及廠辦
信義全球資產公司統計今年第三季上市櫃法人大型交易，商用不動產部分，總交易金額來到四四一億元，較上一季成長四成以上，以工業地產類產品需求最旺，買方動能仍以科技業為主，佔整體近三成；至於今年一至三季的商用不動產交易總金額更已經來到一一五九億元。
信義全球資產總經理柯宏安表示，第三季商用不動產，以工業地產類產品交易二三三億元，占比達五七％為最高，交易區域主要在新北、桃園，其中新北的土城工業區就有三筆交易，包含家登精密、皇鼎建設、中探針等企業投資，而桃園主要交易則在中壢工業區，包含高來、日月光、晟銘電等企業。
另外，廠辦類產品交易則以一○一億元，占比為二五％居次，其中本季規模最大筆為三商美邦人壽以三十四億元買下今年才取得使照的華固智富中心大樓整棟，顯然購買整棟廠辦已成為近年企業擴編新選項，也牽引建商購地佈局轉向。
信義全球資產也統計今年一至三季工業地產交易明細，柯宏安指出，不少上市櫃公司搶進，如近年全力進攻廠辦的國揚實業攜手關係企業中和羊毛，今年一月以一八．五六億元，取得新北市土城區永寧的工業區土地(表一)。
另看好土城，國揚實業與中和羊毛於今年七月再出手，以五億元再搶下永寧的工業區土地，另以一八．八九億元合力拿下新北市三重區頂崁工業區土地，合計今年共出資四二．四五億元搶工業用地。
景碩在二月以四四．八五億元取得桃園楊梅幼獅拓大工業用地廠房，全家便利商店於三月斥資二三．六五億元取得新竹縣湖口鄉湖南段廠房，供其物流所需。
京城建設於三月以三三．八二億元北上，買下台南市仁德區崁腳北段土地，三月還有偉剛科技、天宏達、萬金工業工程、宏奭精密、通敬實業、添友實業、韓寶國際企業共同出資一六．二六億元拿下新北市泰山區泰林段土地。
國泰人壽於五月以十五億元取得桃園大溪區瑞興的物流倉儲用地，更讓市場為之一驚，連壽險業都搶進物流土地。
由表一也不難發現，過去專攻住宅用地的建商，如京城、國美、皇鼎、聯上發等，都因為工業地產夯，也或多或少買進工業區土地，不想在這波台商資金回流的浪潮中缺席。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，北高雄的橋科的月暈效應發威，華雄建設就豪擲五．三九億元搶入楠梓區商三土地，溢價率更是高達一○四．五％，價格直接翻倍漲。
誰是最大咖？壽險業資金雄厚
在全台工業地產交易熱潮中，除了建商及物流業者搶進工業地產外，壽險業者的資金也發揮「助漲」的效用。
高力國際表示，值得注意的買家類型上，第三季除了製造業的自用型買盤居冠之外，金融保險業也貢獻了九十三億元，而其投資方向上也略有轉變，由於雙北地區整棟物件難尋，也因此轉向產權分散的優質標的，甚至是跨出雙北而進軍新竹。
此外，內科、新北市、桃園市、新竹市、台南市、高雄市等具產業聚集效應的區域，也持續受青睞，包括三商美邦人壽以三十四億元購入內湖華固智富中心、永碩投資以二十七億元買進高雄華園飯店、中國人壽以二三．三五億元揮軍新竹的雲智匯辦公大樓等。
柯宏安則指出，有別於過去幾年積極投入土地及地上權開發，今年壽險與金融業在投資與自用雙重需求下，大舉投入商辦及廠辦產品。信義全球資產公司統計今年大型交易，其中壽險與金融業對於商用不動產(非土地與地上權類)總投資金額來到二六三．五八億元，已超越二○一八及二○一九年規模，為壽險與金融業近五年對商用不動產投資規模次高。
柯宏安表示，截至目前為止壽險與金融業的投資，以辦公、廠辦等商用不動產為大宗，從區域來看，以台北市交易金額一五六億元居冠，占整體約六成，集中在內湖區及松山區。
整棟交易包含新光人壽以九二．八八億元買下中華開發大樓，看準都更危老重建效益，短期將規劃為自用；三商美邦人壽以三十四億元買下今年才拿到使照的華固智富中心大樓整棟，未來將做企業總部用；中國信託資產以二二．一三億元取得國瑞集團台北總部整棟(表二)。
值得注意的是，為了找到有較高租金投報率的標的，壽險與金融業對於收益型產品的投資策略，開始有由北往南移的趨勢，其中新竹因有在高科技產業的擴張需求驅動，加上高鐵及大型建設與產業園區逐步到位利多。
今年受到壽險與金融業青睞，包含新光人壽以五六．四億元買下萊恩廣場、中國人壽以二三．二五億元買下雲智匯二十一至三十樓，在此投資金額達約八十億元，占整體交易三成，且創下壽險與金融業對新竹商用不動產的投資規模歷史新高。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，今年第二季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長，季成長二％，年成長七．三％，來到新台幣六．七九兆元，市場資金仍相當豐沛(表三)。
他表示，觀察壽險業投資動態，在市場游資充沛下，壽險業加速尋找穩定收益投資，潛在動能龐大。
展望未來，柯宏安表示，雖然目前仍需留意國外經濟與疫情變數，但投資台灣回流金額已破一兆三億元，產業資金水位高，仍是第四季市場重要立基點。
未來商用不動產會有三趨勢：第一，疫情下宅經濟持續旺盛，電商與物流業積極布局物流配送系統，會持續購地蓋物流中心；第二，企業總部舊換新需求高，全新整棟廠辦更受青睞，帶動建商買地蓋廠辦、商辦比例提高；第三，因應即時生產需求且考量供應鏈群聚，企業會在既有基地周邊擴大購買整併可立即使用的廠房。
資金及需求帶動買盤
高力國際董事總經理劉學龍認為，台灣整體經濟情勢在電子零組件持續帶動台灣外銷暢旺，新冠疫情趨緩使得內需市場由冷回溫，依各方經濟預測機構，台灣全年經濟成長率仍上看五％，都是支撐不動產市場發展的樂觀條件。
不過第四季仍需要持續觀察國外疫情變化，經濟局勢走勢，以及國內央行滾動式檢討房貸的管制措施。
劉學龍指出，雖然國內疫情的不利因素逐漸散去，但全球不確定因素仍大，因此央行低利率應暫不退場，市場游資仍充沛，也將支撐投資人持續評估潛力物件，自用型買家儲備資產，尤其在央行持續管控住宅市場，加上通膨疑慮，商用不動產成為穩健投資選項。
劉美華認為，近期製造業投產的自用需求殷切，再加上通膨因素加快投資決策，台灣工業地產面臨前所未有的爆炸性榮景，市場不但價格攀升、供不應求，而且去化時間極短，預期在央行進一步對閒置工業區土地進行抵押貸款管制之下，資產活化、處分的需求會持續升溫。
她指出，雖然央行從去年底迄今，一年內祭出三次信用管制措施，但從商用市場來看，能有效降低建商及銀行風險，也能加速個案的開發，無論對自住、自用需求或是市場價格都有正面助益，預料第四季還會再開紅盤。
收益穩定的商用地產將獲青睞
趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健，除了能看到辦公室租金持續上升外，亦觀察到商用不動產交易量回到疫情前水準，及土地交易額達到歷史第三高紀錄，顯見市場依舊維持著熱度。
剛性經濟需求部分，在科技業及製造業出口表現亮眼、央行利率政策連六凍的良好國內經濟環境下，企業對辦公空間的擴編及升級需求可能會隨著市區內老舊Ａ辦的淘汰逐步顯現，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求，亦將持續推動工業不動產投資額成長。在未來供給持續有限，但商辦需求續增的情形下，仍對台灣市場有十足的信心。
低利率時代，資本浪潮來襲，未來通膨狀況若逐步顯現，現金將面臨縮水壓力，而收益穩定的商用不動產，將成為市場上能抗通膨的優良投資標的，或將持續獲得投資人青睞。
