台北市最「牛」都更案之一的永春案，隨著擔任實施者的建商，把兩個不同意戶「切割」出去，單獨進行都更後，工程已於今(二○二一)年完工交屋，建商並以「森業永春」對外銷售所分到的餘屋，依據已揭露的實價行情，每坪成交單價多落在一○九至一三八萬元間。
都更難在整合
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「文林苑、正義國宅、永春案」號稱是台北市最「牛」，也就是最難整合的三大都更案，加上早年都更制度上有些窒礙難行，導致整個都更流程一拖再拖。
他談到，都更案最難的就是「整合」，有些年邁的屋主都想住新房屋，或是由公寓換成不用爬樓梯，可以坐電樓梯的新大樓，但因為「不同意戶」(另有一說為「釘子戶」)的干擾，有些人等不到新房子改建落成，就已經不在人世了。
根據了解，永春當地附近的四、五層樓高的公寓產品，目前房價大約在七、八十萬元，另有些樓層的價格較低，約為六十五萬元以上。
不過，永春都更案隨著一、二十年的時間過去，房價已不可「同日而語」了，願意參與都更的「同意戶」都搭上這一大波的房地產上漲歷程，房屋單價從兩位數飆漲到三位數，房產價值上漲幅度驚人。
據一位房市觀察家指出，以永春都更案來說，當初的「不同意戶」可能基於各種原因而不願參與，功與過為何，大家都很難置喙，另有些都更案「卡關」，則是一些「釘子戶」獅子大開口，故意卡別人的關。
他指出，若以永春案來說，那兩戶被切割出去的「不同意戶」，雖然就在松山路上，具有臨馬路的優勢，但因為基地過小，未來即使有重建的可能，以其立地條件來看，房價絕對比不上「森業永春」。
釘子戶小心成「都更棄嬰」
他談到，在過去，政府推動都市更新，還處於「送案就審」的被動態度，甚至有些個案因「不同意戶」的抗爭，審查還會一拖再拖，審議委員常要擔任實施者的建商「再協調」，案子就被迫「擱淺」了。
但政府推動「都更2.0」，且三年前加開「危老都更」的快速通道後，未來若一再堅持不同意的「不同意戶」，卻可能面臨被「切割」出去，反成「都更棄嬰」！
內政部政務次長花敬群日前在「第三屆危老+都更博覽會」上，以「加速高樓層都更政策解析」發表專題演講時也談到，不管是都更案，還是危老案，重要的是參與者之間的「合作」，若是「不同意戶」一再地不願配合，那人家也懶得理你，他說，「合作才是最佳的選擇」，而「不合作」的損失最大。
他的「不合作」論，似乎也有點在呼應「都更不同意戶」，恐成「都更棄嬰」的說法。
危老核准案成長達十七倍
總統蔡英文在出席「第三屆危老+都更博覽會」上也談到，過去都更動輒耗費幾十年，現在最快幾個月就能核准，在政府的努力下，危老都更核准案從二○一六年平均每年有四十案，逐年成長到今年十一月底已有八○七件，每年平均有七百案，案件成長達十七倍。
蔡英文表示，近三年申請老屋改建的件數大爆發，每年帶動的相關商機高達上千億元，成為內需兆元產業的新火車頭，也讓城市有了新風貌。
內政部長徐國勇更表示，危老截至目前的申請案已經達到二千八百件，不斷往上衝！都更是蔡總統的政策，不僅都更危老，國家住都中心、社會住宅、租金補貼等政策都在密切進行中，內政部也會配合持續推動相關法令的修正，盼能讓民眾住得安心、住得好。
高雄城中城事件後，老屋在結構、防火設施上的不合時宜，內政部已宣示，加速危樓重建是未來的施行重點，包括老舊複合用途建築物，高樓危險住宅的盤點，更新等，必要時會採取公辦都更，以公權力介入保障民眾生命財產的安全。
每兩戶就有一戶老屋
根據了解，二○二一年是全台屋齡三十年以上的老屋占比逾半的關鍵年，代表每兩戶就有一戶是老屋，老屋不符合現行的耐震標準，遇到六級以上大地震後果不堪設想。
目前全國有近四百五十萬戶的老屋，每年以十三萬戶的速度快速增加，預估十年後的老屋數量將高達六百萬戶；當中，新北市老屋戶數最多，有七十七萬戶、佔該市全部房屋的比例為四七％；台北市有六十四萬戶、佔比七一％；高雄市也有五十六萬戶、佔比五二％。
在高雄城中城大災，造成四十六人死亡，四十三人受傷的慘劇，讓解決老屋結構和防火等安全疑慮，是全民不得不面對的重大課題。
此外，根據內政部營建署統計，二○一九年都更核定件數，首次一年突破百件，二○二○年危老都更大爆發，單一年核定件數高達八五○件，而截止今年十月底，全台申請危老重建的件數逾二千三百件，各地的老屋重建需求如雨後春筍般冒出、遍地開花，連澎湖、金門都有危老案在進行中，「安全，刻不容緩」。
不過，即便危老都更的申請件數猛速上升，但不少到「第三屆危老+都更博覽會」各攤位詢問的有意都更者，最關心的仍是自身的權益，有不少人仍停留在前台北市長郝龍斌於競選連任時所喊出的「一坪換一坪＋一停車位」的迷思中，這往往讓都更整合陷在「死胡同」內。
中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，過去，都更不同意戶都被污名化為「釘子戶」，但有些獅子大開口的，就是大家俗稱的「釘子戶」，但不見得每一位「不同意戶」都是如此，他們並不是不同意都更，而是不同意或質疑都更重建分屋的「權利價值」。
民眾仍想一坪能換一坪
王進祥說，過去都更都有流行「暗盤」，也就是最晚簽同意書的人，拿到的比較多，因此，很多人害怕資訊不對稱，或不透明，導致「分配不均」或利益被剝奪，另有些人想分得更多，導致人性的貪婪，造成都更整合的困境。
地主是否同意參與都更？其最關心的莫過於可否「至少一坪換回一坪」，王進祥舉例說，若以容積率300%以下、五層樓的公寓重建為例，就是一項不可能的任務。
王進祥說，以更新後建物的公設比三○％來說，舊屋一坪換回新屋一坪「室內空間」的登記坪，就要變成一．四二八倍的面積才行，即使更新後總增值利益可達舊屋價值之一．五倍至二倍以上，但人性的貪婪，諸多利益考量下，仍有人會不滿意。
王進祥表示，他個人也成立「現代建經公司」，協助都更整合，在多場座談會下來，也蒐集到了都更戶們的想法，除了一坪換一坪外，他們還關心：一、一戶都有再加一停車位嗎？二、一樓店面面積若減少，要如何解套？三、違章或增建建物應否拆遷補償？四、自力都更有無需要租金補貼？五、原地下室獨立產權如何分配原容積？六、原有陽台未登記，要如何計算？七、有地無屋如何減值？八、有屋無地如何分回房屋？九、地下室車位使用權如何計價？十、公寓樓房面積相同，但基地持分不同的加減值計算，以及如何調整估值等等。
營造成本飆漲 都更新挑戰
王進祥表示，老舊房子一住三、四十年，這些人對老房子都有「感情」，有的人希望都更或危老重建後，仍能住在「原地」，但未來，隨著營造成本的飆漲，他認為，將帶來都更業務的新挑戰。
王進祥指出，一般而言，營造成本約占「興建成本與費用」的六五至七五％，營造成本飆漲，當然會造成「共同負擔費用」的增加，而建築成本增加的結果，必然轉嫁於消費者，否則就會導致地主參與都更、建商與地主合建的意願大為降低。
「共同負擔」是全體地主及實施者(更新會或建商)，依土地權值或出資比重所共同負擔之金額；項目包括工程費用、容積獎勵費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都計變更費用與容積移轉費用等等。
其中工程費用，包括營建費用及公設與公益設施設置之費用，是都更重建過程最大費用，因此如何有效控制成本並兼顧施工品質，自然成為實施者首要面對的問題。
王進祥認為，此時自組更新會之自主都更、自力都更或自地自建方式，就會形勢比人強地替代與建商合建分屋的重建方式。也就是說，未來都更重建的主流，多會走向由當事人控制營造成本及降低風險管理等事務，否則無法滿足地主對都更利益的期待。
