去(二○二一)年台灣房市不畏新冠肺炎拉警報，五至七月進入三級警戒，仍在下半年出現瘋狂上漲行情，根據內政部最新統計資料顯示，全年移轉棟數高達三四．八萬棟，不僅創下近八年新高，且較前(二○二○)年移轉棟數的三二．六五萬棟，上揚六．六％。
南二都「積」情表現
去年房市呈現「中南熱、北溫」的走勢，大家房屋企畫研究室副理郎美囡依據統計指出，去年全年移轉棟數為三四．八萬棟，而六都合計二六．七六六萬棟，占比高達七六．八％，其中又以南二都的表現最為火爆(表一)。
郎美囡指出，這兩年的南二都徹底出現「補漲大行情」，高雄市去年全年移轉四萬四八九七棟，年成長一七．三％，而台南市去年成交棟數為二萬六七五二棟，也比前年成長一六．一％。
面對高雄的「積」情表現，台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，回顧去年高雄整體房市表現，除了五、六月受疫情三級警戒影響進入短暫的雪崩期之外，上半年整體表現來說都與往年一樣持穩，到了九月份台積電設廠消息釋出，帶動房市交易開始加速，十一月初設廠定案後，就開始一路暴衝至今。
去年十二月的總移轉棟數為五○七○棟，月增七．五％，年增為一八．五％，更創下高雄縣市合併以來，也是近十年來，史上第一次衝上五千棟大關，「締造歷史最高單月紀錄」。另累計高雄全年總移轉棟數四萬四八九七棟，大幅超越二○一三年的四三七五五棟，更成為高雄「史上全年最高紀錄」。
林家福指出，高雄房市表現卓越，除了台積電效應影響，還有包括橋科、仁武航太園區、亞灣區特貿開發等重大建設，加上國際大廠紛紛加碼投資，各項利多讓不少區域皆受惠。
高雄將從工業城市轉型為高科技產業城市，整體發展效益更是未來幾年可見的，迎接未來消費人口，不少區域都開始提前做準備，像是從沒有出現過購物中心的岡山，也開始蓋起百貨來，有建設、有發展便帶動各區房市邁向一片榮景。
而重看這些移轉棟數的統計數據，並不是要炒冷飯，而是要指出，南二都房市的熱度全是由「護國神山」台積電在南科設廠，以及擇定高雄楠梓中油高雄煉油廠舊址，台積電所到之處，房市就「熱熱熱」，成為房市的最大利多，更成為地方政府標售土地的最佳利器，如高雄市政府在去年的土地標售案，都上演建商飆高價搶地的熱潮。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，去年市場游資仍多，熱錢不斷湧入房市，締造全台房市景氣旺盛，尤其高雄不僅受惠台積電設廠效應，包括德國默克、美商英特格等國際大廠，都持續加碼投資高雄。
由於建設利多當道，帶動產業經濟發展、就業人口增加，未來房市發展也更備受期待，一些地段優質、利於開發規劃的標的，勢必吸引投資人摩拳擦掌追價競搶，也讓高雄標售成果表現亮眼(表二)。
科技擴廠帶動房市熱度
建商勇於搶地，也是看準了這一波科技業在台投資的熱潮，絕不會在一兩年就結束，而只要科技業持續在台投資，他們建廠房及搶工業土地來蓋新廠房、廠辦，都將帶動科技人才的就業潮，而他們的薪水高，所累積的購買力更是助長房價上揚的最有力證據。
不管是二○二○年由南科外溢至善化、永康、新市等地，使房價從一字頭、二字頭、三字頭直奔至四字頭；而二○二一年高雄也是揭竿而起，不管是楠梓、橋頭，左營，連南高雄的亞灣特區全都漲。
在這種熱潮下，建商幾乎一推案，民眾被氣氛炒到不去排隊都不行，除了一些刻意製造「買不到」假象的少數個案外，有不少預售建案在短短期間內「完售」，且有不少北客南下炒房，也迫使央行不得不再下重手「打炒房」。
但為何央行幾波「信用管制」，想要掐住建商土融及建融的咽喉，但卻是愈管制，建商獵地，反而買得愈兇，絲毫不給央行「面子」呢？
據房地產界人士分析指出，一、建商要建立土地庫存，二、台商爭相設廠，經濟面會愈來愈好，就業人口會帶動買盤，三、台商不僅買建地，也買工業用地，蓋廠辦，增加多元發展，四、地方政府為充沛市庫，無不趁勢積極標售土地，也給了建商很好的「進貨」機會。
全年土地交易逼近三千億元
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，儘管去年五月台灣新冠疫情爆發，全台實施了逾兩個月的三級警戒，但疫情衝擊並未澆熄台灣土地交易市場的熱度，根據該公司統計，去年全年土地交易量高達新台幣二八九三億元，雖然未能締造連續三個年度都衝破三千億元的紀錄，但因五至八月幾乎沒有大型交易案，以其他九個月的交易量能來看，也是很火熱的。
戴德梁行分析去年的成交類型，住、商、工等三大類土地交易占比已連續三年呈現四四二比分布，也就是開發商主力需求的住宅及商業土地交易合計約占總交易量的八成，交易總金額約在新台幣二千五百億元左右，表示開發商購地熱情不減，對未來房市仍充滿信心。
土地交易價格方面，戴德梁行表示，包括桃園機場捷運沿線、台中七期、水湳經貿園區、北屯捷運沿線等區域皆為二○二一年的交易熱區，地價相較於二○二○年皆有二至三成漲幅，楊長達認為，儘管營建成本不斷攀高，建商仍將儲存土地資源視為基本戰略。
信義全球資產公司彙整去年上市櫃建商購地紀錄，土地總交易金額達一三九六億元，全年土地交易面積達十七萬坪，另有近九成交易落在大台北之外，其中，台中交易七．八坪萬坪、桃園二．三萬坪、高雄二．一萬坪，顯見建商佈局趨勢明顯由北往南擴張。
建商標地 由北往南覓好標的
信義全球資產總經理柯宏安表示，在台北土地取得成本高且不易有大面積土地下，驅使大型建商往中南部，鎖定較有千坪大基地的成熟商圈或是新重劃區，這由建商在去年交易接近百筆交易案，不乏新的重劃區，或有題材的區域，可見一斑(表三)。
此外，由上市櫃建商近三年購地金額，分別是二○一九年為九七五億元，二○二○年一千二百億元，二○二一年為一三九六億元，顯見，即使前兩年深受新冠肺炎COVID-19這隻黑天鵝的干擾，卻絲毫不影響建商進場獵地的意願。
柯宏安表示，房市投資動能明顯復甦，建商、壽險金融及自用買方持續成為不動產投資市場支柱，而單就上市櫃建商買進住宅土地及地上權案的金額來說，興富發已連續三年奪得冠軍寶座(表四)。
此外，興富發去年更大大加碼百億元，斥資二八七億元，都比前兩個年度增加不少，另加上商用地產等投資金額，更高達三三九億元，其投資區域涵蓋新莊副都心、桃園捷運A7站、桃園高鐵特定區、台中七期重劃區、台南及高雄。
而去年單筆交易金額最高的是以八五．二七億元買下新莊副都心三二八○坪的商業土地，此外，興富發也跨足商場，以二三．五億元買下國產位於高雄的悅誠廣場五成產權，可說是銀彈充足，有好標的就搶進。
此外，遠雄建設近兩年的投資動作也轉趨積極，上百億元的金額雖比不上興富發，但已經高居第二位，其進場的地區以台中西屯區及高雄楠梓及鼓山區為主，此外，華固、國泰看好台中房市，也罕見的揮軍南下台中。
建商不僅備足銀彈搶住宅用地，去年也有不少建商大買廠辦、純辦或工業用地，甚至有改建題材的舊旅館(表五)。
央行緊箍咒 勒住小建商咽喉
不過，去年建商大展雄風，但今年的環境卻相對險峻，尤其中央銀行在去年十二月再祭第四波信用管制，對於建商購地貸款的限制更嚴格，除了調降貸款最高成數至五成，並保留一成動工款外，還新增規定，要求借款人「切結」，要於一定期間內動工興建，被外界視為「緊箍咒」更緊了。
根據了解，過去建商都採財務槓桿，不僅購地時的土地融資，連建築融資都是取得高成數貸款；但自從房市現「炒」風，政府連同中央銀行開始緊縮信用管制，其中，降建商的融資成數，是一大狠招。
據指出，並不是所有的建商都能成功的從銀行取得融資，除非是上市櫃建商，可以拿股票質借，比較能取信於銀行外，有些未上市櫃的中小型建商，若想在購地金額都是好幾億元，甚至數十億的建地去「競爭」，就得有「金援」。
但限貸五成，其中一成還是動工後才能撥款，對中小型建商來說，更沒有本錢去跟大建商競爭，因此，也有不少房地產人士說，央行的政策雖說是為了怕建商「囤地」、「養地」，但也間接地讓建商「大者恆大」，小蝦米將難敵大鯨魚。
楊長達指出，就上市櫃建商而言，股市持續維持高檔，即表示自有資金依舊充沛，緊縮政策對於購地意願之影響有限，但對於無法從股市取得資金的中小型建商而言影響則較大，土地資源落入大型建商的趨勢已可預見。
不過，針對去年一整年缺工、缺料，造成房價難以下降，如今，土地貸款成數降低、自有資金比例提高，勢必會墊高土地成本，加上營建成本居高不下，還看不到頭的情況下，楊長達認為，未來房價難有降價空間，一旦央行今年若追隨美國升息動作，則一般民眾的購屋貸款緊縮，勢將造成房市交易量縮。
