去(二○二一)年台灣房市歷經COVID-19三級警戒的洗禮，又有中央銀行打炒房，連下多道信用管制的枷鎖，但仍交出三四．八萬棟的成交移轉棟數，顯見，雖然房價偏高，年輕人買不起房，但有居住需求的人還是選擇進場。
不過，不管是買預售屋，或是買成屋，都有不少「地雷」，如何在高高興興簽約買房的下一刻「不後悔」，都得需要事前做「功課」，才能免於碰到各種煩惱事。
先就預售屋的買賣來說，內政部就多次稽查預售市場，抓出不少建商或代銷業者在銷售上的缺失，內政部特別提醒，不動產交易金額龐大，尤其預售屋興建期間長相對風險高，購屋前務必冷靜，審慎評估財務負擔能力及居住需求，並善用內政部版定型化契約，以保障自身權益。
內政部把關 點出五大地雷
內政部表示，預售屋新制於去年七月一日上路後，新推案於銷售前，應將預售屋資訊及買賣定型化契約報請地方主管機關備查，民眾購屋前可先到「內政部不動產交易實價查詢服務網」了解建案區位、主要用途、戶數及建商等資訊，多方打聽建商信譽及其興建品質，並可透過實價登錄成交資訊查詢、評估合理市場行情及財務負擔能力，審慎評估購買決策。
內政部說明，公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」為對消費者權益最基本的保障。經多次聯合稽查發現，預售屋契約中「房地標示及停車位規格」、「房地面積誤差及其價款找補」、「驗收」、「通知交屋期限」及「保固期限及範圍」等五大部分(如附圖)，常和定型化契約規定不符，所以特別提醒消費者在簽約前應詳細審閱這些契約內容，不讓自己權益睡著了！
此外，因為缺工、缺料，不少預售案的建商營造成本上升，以致原本抓的三成利潤被侵蝕，導致一些太早完銷的建案，建商反而都笑不出來，主要是當初的預售價格並沒有將工料雙漲的變數算在內。
因此，從去年底迄今，也傳出不少預售屋建案的建商以「無息退還已繳價款」或「延遲二年交屋」，或「無條件等候交屋」來控管風險、降低損失，但建商的「自保」動作，反而讓購屋消費者的權益受損。
延期交不了屋 別讓建商吃定你
對此，政府不再坐視不管，內政部表示，建商這種作法已違反「預售屋買賣定型化契約」規定，建商興建預售屋建案如有發生超過完工期限但未完工之情形，應依規定給付買方遲延利息；又如超過三個月仍未完工，買方並可主張解除契約，賣方應同時賠償違約金。
內政部說明，為保障消費者權益，內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。
建商在興建過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成「遲延給付」情形，依定型化契約規定，應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方；又建案如超過完工期限三個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。
因此，內政部表示，民眾如遇有延遲完工的履約爭議，可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約，如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方，縣市政府得依消費者保護法第三十六條規定要求限期改善，未改善者並可依第五十八條規定處最高一百五十萬元罰鍰。
預售好？中古屋好？各有喜好
過往有不少人會爭論，買預售屋好？還是買中古屋好？其實並無定論，永慶房屋客法部經理陳繼先表示，預售屋是還沒完工的房子，買預售屋的消費者多是透過銷售中心的模型、樣品屋了解房屋的樣貌。
因此，適合自備款不多且不急著入住的對象，部分建案可依客戶需求做客製化的調整，可依照工程進度分階段給付，且可以了解整個建案從無到有的興建過程，但因為尚未建設完成，所以無法進行實體賞屋。
而新成屋指的是建案已經興建完成且尚未售出，或在預售時剩下的房子，屋況新且可實際進行賞屋，適合自備款較充裕且喜歡新房子的對象。
陳繼先指出，中古屋是現今最主要買賣的房屋類型，也最為常見，具有一定的屋齡且普遍有人居住過，適合自備款較充裕、有準備裝修資金的對象。
因為中古屋的屋況較參差不齊，買方有可能對前屋主的裝潢不滿意而需重新裝潢，就會衍生出修繕及裝潢的費用，但也可以依照自己的品味及喜好來裝潢、設計，打造專屬於自己風格的家。
此外，中古屋的選擇相較新成屋及預售屋多元，更能夠進行賞屋了解房子的現況，包括格局、採光、居住品質等等，可多次賞屋後再決定是否購買，對於消費者較有保障。
陳繼先表示，中古屋的選擇較多樣且公設佔比較目前新成屋低，公設比愈高，代表公共設施所佔的坪數愈高，實際使用坪數就愈低，若想要買較低公設的消費者，可以中古屋為主要考量。
陳繼先補充，無論是哪種類型的房屋都有優缺點，最重要的是什麼樣的物件最適合自己，消費者要了解自己的需求、購屋預算、還款能力等等…，且不只要考慮到房屋本身，還有周遭生活機能、交通及該區域的未來發展性。
但最重要的是價格，建議消費者可上網查詢實價登錄的資訊，而永慶有揭露到門牌的完整實價登錄提供消費者查看，更進一步了解周遭成交行情，更有機會找到心中合意的好宅。
三大交易糾紛 漏水排首位
唯不管是何種交易，依據內政部不動產資訊平台統計二○二○至二○二一年上半年為止，各類不動產交易糾紛發生次數，總計二八八九件，等於每月平均發生約一百六十件；進一步觀察，又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」及「隱瞞重要資訊」等三種情況最常發生糾紛。
民眾買中古屋最怕買到凶宅，也怕買到海砂屋，而這在「不動產標的物現況說明書」都是必須揭露的事情，民眾至少還有房仲業可先做一道把關動作；但就「房屋漏水問題」，有不少民眾都是搬進去之後才「遇到」，而成為生活的夢魘。
雖然很多專家會建議民眾買房，在房仲帶看時，最好是白天、晚上都去看一次，甚至怕買到漏水屋，則也要挑下雨天去看一次房子，才能安心一半。
而為了避免消費者原本滿心期待而決定買房，最後卻演變成費時費力處理爭議，安新建經法務執行經理謝宗興建議一入門的辨識方式，也就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕，浴室、廚房管線經過之處，也要留意有沒有潮濕痕跡，也可以用手觸摸牆壁，觀察是否有濕氣感。
三大招識破漏水屋
但有些屋主一定會弄好「賣相」來提高售價，因此，部分物件已經過重新粉刷，較難肉眼判斷是否會滲漏水，對此，謝宗興提供三招破解方法。第一，檢查陽台外牆有無漏水痕跡，假設有明顯水痕，代表屋內牆面漏水的可能性較大；第二，觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌，作為屋內情況的判斷；第三，選在大雨過後看屋，因為即使重新粉刷，多半不會加做防水工程，豪大雨或颱風後，如有滲漏水，馬上也會現出原形。
此外，不管是買新成屋或中古屋，最重要的是交屋前的最後一哩路─「驗屋」；雖然坊間也有一些「驗屋公司」，但畢竟並不是人人想花這一筆錢，故陳繼先建議民眾在驗屋時準備幾項法寶，一一帶在身上讓驗屋更輕鬆。
首先建議攜帶紙膠帶，從入門開始將有瑕疵之處用紙膠帶做標記，避免遺漏，另用攜帶型小夜燈測試插座電源供應是否正常，準備張衛生紙測試馬桶水壓狀況，洗手台裝滿水靜置一段時間再放水，可以觀察排水功能是否通暢，拿硬幣輕敲地磚、牆壁是否為空心。
若是房屋有大樓管理員或是總幹事，也可以先認識了解大樓內的相關規定，像是管理費的繳交方式、日期及社區規約等等，尤其一些有養寵物的民眾，更要多問清楚。
「查水、查電」也是驗屋的必要檢核項目，民眾要確認管路、通電等問題，如果預算有限，可以自己利用常見的工具來檢驗房屋的狀況，加上現在智慧型手機很方便都有手電筒、測距儀等App可以使用，檢核好房屋的狀況之後才能安心地進行交屋手續，為買房之路做一個完美的結尾。
▊專家建議，看屋時可以透過檢視外牆，判斷房屋有沒有漏水疑慮。
買房試算公式 助你精算財力
而不管是買預售屋、新成屋或中古屋，最重要的是消費者要準備多少錢來買房？
除了家有「富爸爸」，能資助頭期款或是一些買屋款外，大多數的購屋族仍得「揹房貸」，因此，得了解銀行可以放貸幾成，如八成、七成或低至五成，另外，房貸利率是多少、有沒有寬限期等等。
中信房屋研展室副理張漢超表示，買房除非一次付清，否則通常一般人會利用房貸分期還款的方式來減輕自己的購屋壓力。
銀行在進行貸款人審查時，主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核，並給予適當的授信條件，而銀行所給定的貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要。
以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間，一般人約可以貸得標的鑑估價七成左右來估算，只要將自己的「月收入×100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」(如附圖)。
以個人為例，若月收入有6萬元，那麼最適房貸總額則為600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。
張漢超表示，簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。
民眾可由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。
但因取得房貸之外，還得注意貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費，張漢超表示，除了購屋總額之外，民眾身邊至少要多準備五十至一百萬元的週轉金，才不會買了房子，卻無力裝潢，只能住在毛胚房內。
升息三碼 房貸族恐要跳腳
此外，只要是房貸族，就一定要時時注意央行是否有「升息」動作，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，隨著美國聯準會宣布二○二二年將數度升息之後，我國央行總裁也跟進喊話在虎年會有升息的動作。
張欣民指出，一旦央行啟動升息，負擔一定變得比較沉重，但每個月會增加多少負擔呢？
他舉例，假設小張跟銀行借房貸1000萬元(20年期房貸)，每個月本金利息平均攤還，首購族房貸優惠利率大概是1.35%上下，目前他每個月的房貸負擔大約落在47,568元。
若是央行升息一碼，一碼就是0.25%，小張承擔的房貸利率來到1.6%，每個月大概增加1,148元房貸；若是持續升息到三碼，每月增加的負擔就快要到3,500元，民眾絕對急得跳腳。
張欣民建議房貸族要有未雨綢繆的心理準備，因為二○二二年幾乎可確定是「升息元年」，不管是正準備要買房的，或是已揹房貸者，都要盡早盤點一下新年度的理財計畫，特別是房貸這一塊更不能忽視！
