七、地上權產品漸受青睞
─上市櫃建商與保險業、金融業、零售倉儲業、文教事業都積極購置
109年為國有非公用土地設定地上權豐收年，不僅成功標脫臺北市世貿三館及國泰營區基地，設定地上權權利金達463億元，標脫率更高達五成。
按國產署在2020年推出兩批地上權案共34宗，最後標脫17宗，標脫率約50%，創下歷史新高，2021年再推出三批地上權案共46宗，最後標脫28宗，標脫率約60.87%，再創歷史新高。
茲再將109~110年國產署國有土地招標設定地上權案開標結果分別列述如下，以供參考。
(一)109-110年國產署國有土地招標設定地上權案開標結果：
1.國產署109年第一批15宗國有土地招標設定地上權案於6月29日開標結果，標脫九宗，標脫率六成，決標權利金總金額新臺幣123億4,581萬元。
國產署分析本次標脫結果，臺北市推出三處精華國有土地皆全數標脫。其中國泰營區案104年曾列標未標脫，本次捲土重來，除容積率從200%提高到400%，同時也由原本的民生社區特定專用區(住宅用地)變更為特定專用區(三)(比照第三種商業區)，符合市場規劃需求，溢價率高達59.9%。
此外，本次四宗土地首次列標即順利標脫，包括臺北市南港區土地、臺中市北屯區土地、雲林縣斗六市土地及澎湖縣馬公市土地。
另外，高雄市鳳山區土地已陸續標脫四宗，本次溢價率高達58.9%。
2.國產署109年第二批19宗國有土地設定地上權案，12月14日開標結果標脫八宗，標脫率四成，決標權利金總金額新臺幣27億2,019萬元。本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。
3.國產署110年第一批20宗國有土地設定地上權案，6月21日開標結果，標脫10宗，標脫率五成，決標權利金總金額新臺幣30億5,307萬元。本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。
4.國產署110年第二批15宗國有土地設定地上權案，8月30日開標結果，標脫九宗，標脫率六成，決標權利金總金額新臺幣28億52萬元。本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。
國產署分析本次標脫結果，位於臺中車站附近干城地區一宗土地及臺南市東區平實營區二宗土地，區位及面積規模極佳，本次獲得市場青睞，順利標脫，溢價率分別為1.23%、8.67%、9.93%。本次新北市土城區等三宗土地首次列標即順利標脫，其中新北市土城區鄰近土城工業區之土地有二家投標者，由福容開發股份有限公司以權利金3億2,668萬元得標，溢價率25.48%；屏東縣東港鎮精華區土地，有四家投標者，由升鴻水電工程股份有限公司以權利金1億8,680萬元得標，溢價率12.4%。國產署表示，從近幾次開標結果，雖仍有金融及建築業者參與投標，近期已有多宗標的由零售倉儲業、文教事業等非不動產相關產業之業者積極插旗得標。
5.國產署110年第三批11宗國有土地設定地上權案，11月8日開標結果，標脫九宗，標脫率八成，決標權利金總金額新臺幣19億2,296萬元。
▲2017~2021年壽險業購置不動產金額對照圖
─「世貿三館」地上權案：創單宗土地面積最大、權利金底價單價最高、決標權利金總價最高之三項紀錄。
2013年11月28日，中國人壽以141.68億元，標得容積率僅284%，坐落於敦化北路的「台北學苑」七十年地上權案，溢價率近23.9%，相當於每坪單價349.8萬元；按中國人壽擬規畫做為開發金控總部，旗下子公司大都會亦將搬遷至此。
2018年9月3日，元大銀以82.01億元，超出底價一倍，溢價率約223%，標得坐落台北市仁愛路三段精華地段的「空軍官兵活動中心」地上權案。該案土地面積約1139.51坪，權利金底價約36.73億元，地上權期限70年，每年地租為4.5%，土地使用分區為第三種商業區，平均容積率約510%，拆算每坪地上權單價約719.70萬元。
2019年11月20日，南山人壽以159.81億元，超出底價近60億元，溢價率六成，標得信義計畫區、信義路五段上、鄰近台北101大樓、南山廣場的「信義行政中心」地上權案，拆算每坪標脫單價高達744.19萬元，躍升為地上權單價新「地王」。
─創單宗土地面積最大、權利金底價單價最高、決標權利金總價最高之三項紀錄
本案地上權存續期間70年，地租年息率4.5%，其中地租隨申報地價調整之年息率為1.0%，地租不隨申報地價調整之年息率為3.5%。以109年公告地價計算，年地租2億6,368萬餘元。
國產署各分署辦理國有非公用土地招標設定地上權業務係依據「國有非公用土地設定地上權作業要點」，該要點業經財政部111年2月25日修正發布，相關重點說明如下：
本署各分署辦理公開招標設定地上權案件，由國有非公用土地設定地上權審議小組依下列規定評定存續期間、權利金底價及地租標準。
三、地租：以土地申報地價年息1%至5%計算，分為隨申報地價調整(年息率不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率)及不隨申報地價調整二部分。地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅計收。
1.近年台商持續回流，再加上台北市精華地段一地難求，導致上市櫃建商與保險業、金融業、零售倉儲業、文教事業爭相投資地上權開發案，並且將觸角逐漸延伸至桃園、台中、新竹等地。
2.央行宣布升息一碼之後，壽險業者投資不動產最低收益率門檻已由2.095%調高至2.345%，未來投資意願如何，仍需俟投資標的與升息幅度如何而定。
3.國泰營區案104年曾列標未標脫，國產署除將容積率從200%提高到400%，同時也由原本的民生社區特定專用區(住宅用地)變更為特定專用區(三)(比照第三種商業區)，再符合市場規劃需求情況下，溢價率高達59.9%。
4.國產署表示，110年為國有非公用土地設定地上權豐收年，標脫率達60.8%，為自99年來最高，主要原因為地上權人所遭遇問題已逐漸獲得解決，加上民眾對於房價僅市價6-7成之地上權住宅接受度逐漸提高所致。
