誰是美中貿易戰的最大受惠者？高力國際調查最近十一年的商用地產成交量發現，自二○一八年爆發美中貿易戰以來，近四年的成交總量接近之前七年的總和，顯見資金狂潮的威力無窮，科技業加碼在台擴廠，以及對於商用不動產的需求強勁，帶動市場欣欣向榮。
高力國際董事總經理劉學龍表示，觀察過去十一年台灣商用不動產交易發現，二○一八年開始的美中貿易，以及二○二○年開始的新冠疫情，全球供應鏈在台重整，各國對台灣科技業需求大增，台灣也迎來一波商用不動產榮景。
數字會說話
高力國際研究部董事梁儀盈表示，美中貿易戰可謂投資市場的分水嶺，貿易戰啟動後的四年，也就是二○一八年至二○二一年，台灣商用不動產交易總額累積達新台幣五一七三億元，對比貿易戰未開打前的二○一一年至二○一七年累積交易額五九六八億元，其實相去不遠(圖一)。
▲台灣歷年商用不動產
梁儀盈認為，這一波的投資動能很大部分是來自科技業因產能及人力擴張而導致的置產需求，包括聯發科就大買內湖廠辦及竹北廠辦，而威剛科技也在內湖買廠辦，台灣微軟、智邦科技、仁寶、緯創、慧榮等科技公司，在二○二一年都有取得商用不動產的指標代表案例(表一)。
▲2021年科技業取得不動產指標代表案
這情況並不只發生在台灣，依據Real Capital Analytics的統計，科技業於亞太區域置產的金額由二○一六年的二十億美元，飆升至二○二○年的九十七億美元，五年總計投入了三四五億美元，而台灣是僅次於中國大陸與南韓，為第三受歡迎的投資區域，當然也大幅推升了台灣商辦及工業地產熱度。
梁儀盈說，在二○一六年時，科技業當年投資在商用不動產的金額僅新台幣一二一億元，約佔當年的一七％，但到了二○二一年增加至四七四億元，佔比來到三三％，買盤力道大增近三倍。
而今(二○二二)年，台灣商用地產的成長力道還能續強嗎？信義全球資產統計上市櫃法人商用不動產交易，今年第一季總交易金額三九三億元，在近五年的首季交易中排名第二，且台中、新竹、彰化、雙北、桃園等縣市都有超過三十億元交易規模，遍地開花的現象，也讓商用不動產市場連兩年的首季都開出紅盤。
壽險資金大買整棟樓
此外，第一季屬於整棟交易就有五筆，規模共達二一一億元，佔首季交易金額超過五成，顯見整棟標的仍然為市場搶手重點；其中，金額最高的為中國人壽以一二○．五億元買下台中豐邑A8市政核心整棟辦公大樓。
其次為全球人壽以五十八億元買下新竹國賓飯店及行政大樓，兩大壽險都為租金收益投資。
另外，也可看到來自產業的需求，包含旭隼科技以十四億元買下富鼎科技廠辦大樓、盛弘醫藥以十一．八億元買下桃園翰品酒店、大買家以七億買下國泰世華位於台中中華路辦公大樓。
信義全球資產總經理柯宏安分析，今年第一季商用不動產市場看到兩個現象，第一，辦公交易重回市場焦點，在企業自用與壽險投資需求的雙加持下，首季辦公產品交易規模打敗了近年最夯的工業地產，且買方對於購買「整棟」需求高。
第二，壽險業的投資動能為市場主力買方，在尋求高租金投報率下，投資目光轉向明顯，新竹、台中等發展成熟城市已都成鎖定目標。
帶租約資產獲壽險業青睞
仲量聯行董事總經理趙正義表示 ，台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健，交易量回到疫情前水準，顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力，並將其視為資金避風港。帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞，逐漸成為市場投資顯學。
他說，剛性經濟需求部分，科技業及製造業出口表現亮眼，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求將持續推動工業不動產投資額成長。
另和全球趨勢相同，台灣物流空間「預租」情形火熱，可謂是今天租的空間是為了滿足昨天的訂單。
辦公空間部分，疫情雖改變工作模式，但提供員工健康彈性及合作交流的空間仍是企業所重視的項目，因此辦公空間的需求仍舊穩健。
仲量聯行也從全球發展發表最新統計報告指出，隨著科技業在疫情期間及疫後的蓬勃發展，規模較大的科技公司，在對研發中心及人才需求的雙重壓力下，對新承租的辦公室坪數需求增加近七成。
這份研究報告以全球主要國家辦公室市場為調查對象，結果顯示，在辦公室市場最成熟的美國，市場規模前二十五大的科技公司，自二○二○年第二季至二○二一年第三季期間，就新增了約六十萬個工作機會，帶領科技業整體員工規模從二○二○年第二季的六十萬上升至二○二一年第三季的一百萬，倍增的人力需求帶來的辦公空間需求，使得過去六季科技業承租的商辦面積達四十三萬坪，領先所有產業。
新科辦總部需求是新趨勢
仲量聯行表示，大坪數的創新中心、新科辦總部需求，是全球商辦市場趨勢。而回到台灣市場，這情況也逐漸在發酵，如HP、AMD、Google、LINE等指標性科技公司在二○二一年於南港、內湖、板橋等地承租的辦公空間，單位動輒四、五千坪甚至上萬坪，總承租量體更是已近二○二一年市中心整體Ａ辦市場約四萬坪租賃量的六五％。
趙正義表示，造成此現象的原因有二，一是受惠於疫情下剛性經濟發展，科技業需求增加，二是目前台北市區Ａ辦市場新大樓選擇實在有限。
趙正義解釋，疫情雖然重創各產業，但也讓全球所有產業均被迫進行一系列急速科技轉型，不論是對外銷售模式線上化、內部WFH遠距辦公系統、辦公空間ESG考量，對科技產品及科技服務的需求，都直接或間接地推升科技業產值，使得科技業在這波疫情後，釋出的職缺增加，對大坪數科辦總部、研發中心的辦公空間需求進而領先其他產業。
其次，疫後市場競爭加劇，各產業無不卯足全力提升辦公環境吸引該產業頂尖人才，造成市區能滿足市場最新需求的新形態大樓供不應求，近乎滿租。
此情形更因商辦主要房東─金融壽險業開始將原先預計釋出市場的新供給收為自用而加劇，科技業在無法於市區取得大坪數辦公空間的限制之下，對辦公空間需求被迫轉移至政府新規劃的非傳統核心地區，諸如內湖、南港、士北科等地。
展望未來，趙正義表示，台北市中心商用不動產仍會是投資方首選，但符合疫後創新、科技整合需求的新市區大坪數商辦、科辦大樓，以及新北、桃園及中南部規劃良好的產業園區、科學園區，亦是各投資者投資數據中心、設置大型廠辦、物流中心的熱區，並隨地方政府對人才培育及居住開發規劃，或將逐漸成為吸引就業人才的綜合型發展熱區。
辦公需求重回主流
辦公需求重回主流，也帶動了台北市各區辦公大樓空置率持平區域間互有消長，戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理薛惠珍指出，第一季台北市Ａ級辦公大樓空置率為四．二％，較上季微幅上升○．一％。其中以西區上升○．八％為最多，敦北民生區上升○．五％次之；然南京松江區下降○．九％，空置率僅○．二％。
展望未來兩年將投入市場之辦公新供給，僅有富邦A25，預計於二○二三年問世，短期內在核心區供給仍不足支應需求情形下，租戶評估轉向外圍新興南港辦公商圈。另後疫情時代，因應工作型態改變，放大辦公室公共空間，封閉固定與開放流動的靈活彈性辦公室規劃蔚為潮流。
根據高力國際最新「二○二二年第一季台北市商辦市場調查」顯示，首季北市辦公室總量體維持近九十九萬五千多坪，總承租面積約九十六萬二千多坪，換算空置量體僅剩三萬三千多坪，空置率僅三．三四％，雙雙再下探新低(圖二)。
▲空置率及空置量雙雙下探
高力國際租戶服務部資深執行董事楊慧明指出，目前台北市的空置量體是零散在各級大樓及各商圈，對租戶選址搬遷確實相對有難度，頂級大樓供給最緊張，目前空置率僅二．三八％，市場上約只剩下八二三五坪的空置面積可供選擇，其中，Ａ級大樓空置率約三．○六％，換算也只有一萬餘坪，Ｂ級大樓相對選擇較多，空置量近一．五萬坪，空置率大約在四．七六％。
楊慧明表示，這幾年在企業獲利穩定所帶動的大樓升級需求的趨勢，等級越好的大樓需求越穩。以商圈來看，除民生敦北、西區空置率超過五％外，其餘五處商圈空置率都在二．二五％以內。
高力國際也整理出未來三年內的市中心新增供給，包括今年將釋出的遠雄大巨蛋約一．一萬坪，明(二○二三)年的六．二萬坪，以及二○二四年的三．八萬坪，合計超過十一萬坪。
高力國際因而預測今年在辦公室新增供給仍相對有限的情況下，到今年底空置率還會下探，甚至跌破三％，來到史上最低點，之後隨著二○二三及二○二四年新增供給大量釋出，空置率勢必逐步回升。
▲富邦集團A25辦公大樓外觀已完成。
租金年漲幅在二％左右
而針對今年後續的租賃市場展望，梁儀盈認為，在經濟韌性佳帶動需求穩定，輔以市中心新增供給仍緊縮下，房東對租金仍有上漲期待，從租金總體平均值十年走勢來看，預期今年租金漲幅將維持在二％左右(圖三)。
值得一提的是，一場逾二年的新冠疫情確實加深企業對於科技產品及服務的重視，帶動科技業的人力及空間擴增需求，仍將成為租賃市場主要引擎。
此外，越來越多的跨國公司在遵循ESG的規範下，選址時將更重視辦公大樓的LEED與WELL的認證，此時房東或開發商如何透過升級既有大樓設備或預先在開發階段就導入建置好相關設備，都會是未來搶客勝出的關鍵之一。
世邦魏理仕發表今年第一季台北辦公室租賃市場報告指出，受Ｂ辦租賃需求縮減的影響，台北市優質辦公室市場平均空置率微升至三．八三％，惟仍位處低檔，在房東市場格局不變的情形下，第一季Ａ辦及Ｂ辦平均租金較去年成長二．五％，每坪各升至新台幣二九四五元及一八五八元。
世邦魏理仕也指出，今年台北市中心可租賃的新供給有限，預計釋出至租賃市場的總樓地板面積約一．五萬坪，因此，今年底空置率將可維持在四％以內。
若進一步分析台北辦公室租賃市場，當前Ａ辦詢問度維持穩定，惟Ａ辦空置率僅三．七七％，導致中大型租戶可選擇地點有限，搬遷計畫被迫往後遞延，第一季的租賃案多為二百坪以下之小坪數需求。
比較各商圈表現，信義基隆區租金行情持續走高，平均Ａ辦每坪租金行情攀上三三九四元，年增率達二．八％，觀察近半年該區商辦實價登錄租金紀錄，包含台北101、臺北南山廣場、國泰置地廣場與新光信義金融大樓，皆有每坪租金單價突破四千元的交易(表二)，反映出租戶為進駐精華地段、彰顯企業形象和爭取優秀人才，不畏Ａ辦租金高漲，預料未來數季信義基隆區頂級Ａ辦租賃需求將維持平穩。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，自疫情發展以來，企業用戶對於靈活辦公空間的詢問度有增無減，然而在台北辦公室市場空置率持續收斂的情況下，國際靈活辦公業者難以大幅擴張，目前靈活辦公空間佔Ａ辦總供給比例僅二．五％，仍有相當的成長空間。
相較起來，本土靈活辦公室品牌因其規模及定位等因素，大多承租主要商圈內的Ｂ辦大樓，加上單點租賃面積較小，市面上可供選擇的物件較為充足，預料中短期內本土靈活辦公空間業者的租賃需求將持續增加，可望為Ｂ辦市場注入新動能。」
台北頂辦租金五千元成新常態
仲量聯行則在今年第一季季報記者會上指出，未來台北頂辦租金將達到每坪五千元的新常態。
趙正義指出，根據仲量聯行研究報告，今年第一季台北Ａ辦平均月租金為每坪二九三二元，相較去年上升三．七％，預計今年將突破千禧障礙，租金重返每坪二千元的歷史水準。
縱使幾經疫情，北市辦公室空置率仍探新低，Ａ辦整體空置率本季首度「破二」，下探歷史新低的一．八六％，但遠端工作模式僅短暫影響市場，定點辦公需求仍在，企業對頂級商辦需求依舊殷切。
趙正義指出，由於市場供不應求，疫後就業與消費市場也持續復甦，頂辦租金在需求帶動下，未來三年內可維持二％至四％的年成長，在信義區頂級辦公室未來供給有限的情況下，房東惜售僅剩不多的空間，站上五千元將成為新常態。
而未來十年的辦公模式，將因二大驅動力而改變，首先是工作習慣將轉為科技導向，從辦公空間開始，逐步走向科技城市，此外，企業模式也會轉為人才導向，變得更注重員工工作內容、地點及時間的彈性，以及辦公室永續及淨零碳、工作環境的健康安全等。
