台灣房市在二○二○年及二○二一年雖然碰到新冠肺炎疫情的考驗，但在台積電等科技大廠在台設廠、擴張版圖，帶動各科學園區周邊房市上漲，且台商資金狂潮回台，反而造就這兩年房市的榮景。
台灣房市跟疫情一樣嚴峻
但今(二○二二)年的房市挑戰艱巨，就如同台灣疫情破口，在突破上萬例確診後，竟升高到五萬例以上，政府防疫工程備受挑戰，台灣房市也是如此。
就目前的現狀來看，房仲業者都談到，今年的三隻「黑天鵝」包括疫情升高，美國聯準會(FED)升息，台灣央行追隨的幅度為何？以及政府持續打炒房，今年要送進立法院進行修法的五項措施。
在台資資金行情已大多反應過後，且台股在俄烏戰爭後，近一個月都處於「擔驚受怕」，指數從一萬七千多點，連番下跌至一萬六千點，進行「萬六」保衛戰，顯見，台股的「資金行情」不再，而台灣房市也很難再期待「資金狂潮」。
在各種不利房市的陰霾下，今年四月的房市成交量已出現降溫表現，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，依據六都公布的「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為二萬二四三九棟，較三月減少一一．二％，且六都都是同步月減，其中，南二都月減較多，台南市月減二○．三％，高雄市月減一六．二％(表一)。
她談到，由於房市交易與登記往往有一個月左右的時間差，所以四月建物買賣移轉棟數反映的是三月至四月初市況。
而行政院會通過打炒房相關修法，針對炒作行政罰擬從原本最高五百萬元，大幅提高到五千萬元，以遏止房價遭不當炒作，並函送立法院審議，加上央行無預警升息一碼，雖未造成明顯壓力，但衝擊民眾購屋信心，購屋態度轉趨觀望。
不過，若觀察今年一至四月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為八萬七三六○棟，較去年同期增加三．二％，也創下近九年新高；其中台北市年增○．四％，新北市年增五．三％，桃園市年減○．三％，台中市年增四．九％，台南市年增四．六％，高雄市年增二．八％(表二)。
政府打炒房見成效
陳金萍說明，桃園市累積交易量已較去年同期減少，台北市年增率不到一％，雖其餘四大都會區仍有二．八％以上的增幅，但增幅都僅剩個位數，交易量能已不若去年大幅量增的市況，顯示政府打炒房政策已逐步收到成效，有利於房市重新回歸供需基本面。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，俄烏戰爭、新冠疫情、打房政策、國際升息，形成台灣經濟和房市的四大干擾，由於市場預估台灣還可能再升息，政府亦有再推信用管制的計畫，諸多不確定因素導致買方猶豫，而南部也出現屋主惜售，導致成屋案源不足的問題，讓四月買氣踩煞車。
張旭嵐表示，六都四月的買賣移轉量，呈現年、月雙減，是因三月中旬央行升息的效應已開始浮現，在預期利率走揚、政府繼續打炒房的情況下，民眾購屋也略轉觀望。
其中南二都的單月衰退幅度，比中北部都會鮮明，主要是台南、高雄過去一年來，房價隨台積電擴大投資彈升，使部分資金有限的買家望價興嘆。加上南二都經過早前一波的熱銷潮後，目前市場上的成屋、中古屋供給處於低水位，所以量縮情況相對明顯，唯價格走勢則依舊溫和。
即使如此，台灣房屋集團趨勢中心進一步統計今年前四個月的買賣移轉量，六都總計達八萬七三六○棟，比去年同期微增三．二％，為近九年來最佳！其中台南八○二四棟，創縣市合併升格以來的十二年同期新高，台中的一萬七三一○棟及高雄的一萬三七一二棟，則皆為近十一年同期最大量。
台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，南二都今年前四個月的買賣移轉量之所以延續高檔，主要是仰賴第一季的高成長支撐，事實上，六都前四個月的累計買賣移轉量能，雖仍保持正成長，不過與前月相比，年增幅已逐漸趨緩，因此四月房市的觀望氣氛，確實比稍早濃郁一些。在打炒房、升息等政策持續發酵下，後續買賣移轉的成長率不排除再進一步收斂，房市預估將朝「量縮價穩」的趨勢發展。
建築貸款年增率增幅明顯趨緩
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，根據中央銀行三月份統計數據，象徵建商推案信心的建築貸款餘額為二．八八兆元，續創歷史新高，較去年同期提高一三．六四％，但相較於去年成長幅度，建築貸款年增率增幅已明顯趨緩(如附圖)，主要受到央行針對土地限貸與嚴格控管成數等相關政策、營建成本居高不下等因素影響，使得建商推案態度轉趨審慎。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，四月移轉棟數還能維持與去年同期相同的水準，但較三月減少主要原因還是來自於工作天數較少，地政機關能辦理的案件也較少，而四月的移轉尚未開始反映疫情影響，接下來的移轉就會開始反映疫情影響。
曾敬德表示，疫情不會讓需求減少，只是會往後遞延，去年疫情發生後市場買氣短期腰斬，不過在疫情從高峰回落後，又很快恢復正常，加上短期買氣集中回流，帶動房市價量齊揚，而疫情期間由於有許多管制措施，大樓進出管制嚴格，因此疫情期間反而以公寓交易比例較高，且去年疫情影響重災區在雙北，越往南影響程度越小。
今年這波疫情初期對買氣影響並不明顯，不過從確診人數過了五千朝向一萬飆升後，預約看屋數量明顯減少約二成，尤其北市影響相對較重，以去年的經驗判斷，當確診人數未再持續增加後，疫情對房市影響就會逐漸淡化。
房市往上推升動能有限
今年這一波疫情變化仍有待觀察，初步買氣不像去年升級三級管制那樣急凍，但回流的力道也可能不像去年那麼強勁，尤其過去一年房價已經漲了一大波，加上升息等外在環境改變，房市再往上推升動能有限。
曾敬德指出，即使買氣回籠，後面還有很多外在的干擾因素，包括俄烏戰爭、國內外疫情擴散、升息效應與政策打擊炒房等，今年房市挑戰度相當高。
陳金萍則提醒，全球貨幣政策正式走向緊縮，聯準會五月再升息二碼，且市場預估全年升息幅度將達十碼之多，而國內通膨壓力與日俱增，三月物價指數年增率三．二七％，創九年半來最大增幅，為抑制高通膨，六月央行理監事會上再度升息的可能性不低。
若國內跟進持續性的升息，將讓購屋族房貸負擔備感壓力，升息三碼以上恐怕就難以負荷，此外，國內疫情持續增溫，確診人數突破萬人，也將衝擊民眾購屋信心，延緩購屋時程，都將是影響房市變數，預估第二季房市挑戰大，不容樂觀。
綜觀六都今年四月表現，除台南優於去年，其餘都呈現疲軟，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，後疫時代房價大跌不易，惟加價速度過快，將使得買盤猶豫，近期許多區域紛紛出現短期快速飆漲，造成買方不願意買單，亦使得交易表現趨緩，台南科技聚落逐漸趨穩，應是買氣加溫的重要因素。
此外，近期由於內政部禁止預售屋換約轉單規劃，對中南部預售市場產生相當影響，例如高雄，確實有個案透過房仲業者協助平轉或小賺方式出手，惟多以中小坪數、投資型產品為主，雖未出現倒貨潮，卻已經是近期以來較明顯的賣方拋售，後續值得留意。
五大管制見政府用重罰
徐佳馨指出，行政院會於四月七日通過《平均地權條例》修正草案，將函請立法院審議，本次修法五大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」，其中重罰炒作行為最高可處五千萬元罰金，政府用重罰宣示打炒房的決心，這一打炒房力道不容小覷。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在通膨壓力下，預估央行可能將有更進一步的升息動作，不過現階段利率仍在低檔，剛性自用買方進場更具信心，而置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算，對於購屋人來說，除在意成交價格外，也應該妥善規劃財務，避免因為升息造成壓力。
中信房屋總經理張世宗指出，四月清明連假後持續升溫的疫情，從月中突破千例到現在單日破萬例的確診人數，政府說要與病毒共存，但因相關的配套未能跟上，造成各縣市政府疲於奔命，民眾更是無所適從，因疫情影響造成民眾生活混亂與恐慌仍存在，而確診數較多的北部縣市，也影響到民眾出門賞屋及購屋的計畫，對房市交易的衝擊自然無可避免。
美國聯準會近期不斷喊話升息議題，加上俄烏戰爭，造成國內外股市大幅波動，連帶的國內金融及經濟情勢也隨之震盪，張世宗指出，行政院四月初通過《平均地權條例》修正草案，修正重點包括限制預售屋契約讓與或轉售、重罰炒作行為最高可罰五千萬元、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋、解約要申報登錄等五大面向，宣誓政府打炒房決心，目前各國政府想用升息來對抗通膨，但房地產通常為通膨時代保值抗跌的首選標的，政策的成效還需後續的觀察。
張世宗指出，總體經濟環境與政策是長遠影響房地產交易的關鍵，目前台灣整體經濟環境尚屬穩定成長，但要留意後續疫情發展與央行升息的速度及幅度，短期內這兩項因素仍會影響民眾對房市的信心及市場氛圍。
房市轉趨震盪
而在房市不容樂觀的情況下，卻有另一派觀點產生，安新建經業務經理張雲維指出，Omicron疫情來勢洶洶，台灣也難以倖免，近來確診人數不斷攀升，對房市景氣已造成明顯衝擊；原本在今年初時，多數專家都預期房市年度走勢將是「量平價漲」，不料疫情突然再起，加上利率走升等利空因素，讓市況轉趨震盪。
疫情持續延燒，加上台灣央行也跟進升息，讓房地產市況迅速降溫。業內專家觀察，近期看屋人潮已明顯減少，較去年第四季量縮約兩成，這讓賣方的氣焰不再高漲，有較多優質案件開出合理價，建議有自住需求的買方可擇優進場。
張雲維說，從疫情爆發之初的三月開始，買方看屋、出手意願已降低許多，導致第一季的看屋量比去年第四季減少約兩成，預期第二季還會量縮更嚴重。
張雲維分析，目前的利空因素，除了疫情持續延燒之外，還有利率問題，全國各主要國家如美國、英國、澳洲等國的中央銀行，都陸續啟動升息，台灣也在三月十七日跟進，與美國Fed同步升息一碼。
值得注意的是，美國Fed已宣稱今年還會升息六次，台灣雖不至於完全跟進，但張雲維提醒，全球量化寬鬆導致的資金浪潮已逐步消退，對房市必有衝擊。
買賣勢力見消長
張雲維說，去年房市大好，市場完全偏向賣方，「有案子的是老大」、「擔心買不到房」的氛圍濃厚，很多案子一釋出就秒殺成交，買方只要看到條件有「六十分」的物件就出手追買。
但如今，市況轉趨冷清，買方也理性許多，要八十分的物件才願意出價，張雲維預期，市場正從「賣方市場」轉成「買方市場」。
在此情況下，他建議，想要賣屋的民眾，開價要趨於合理，才較有機會吸引買方目光焦點，甚至可以調整價格後去抓回頭客。至於有意購屋者，目前正是擇優進場的好時機，甚至過往想買卻買不到的社區或標的，可以再多關注，很有機會買到好價格。
對於未來市況發展，張雲維說，雖然利空因素如烏雲罩頂，但利多因素也還在，首先，通膨疑慮愈來愈高，房地產這類的保值標的，勢必還是抗通膨首選，置產買盤仍可期。
其次，營造業界缺工、缺料的「雙缺」情況仍難解，導致興建成本仍在高檔，建商難有讓價空間，在一手市場價格未大幅調整的情況下，二手市場價格也難有顯著鬆動；整體預期，後續市況將走「價平量縮」格局。
▲ 消費者購屋修繕貸款與建築貸款餘額年增率
▲2022年高雄4月買賣移轉量
