被視為房市殺手鐧之一的「平均地權條例」修正草案,已將延至九月的立法院大會討論,房市雖然可稍微喘口氣,但美國聯準會於五月再調升利率兩碼的動作,會不會讓台灣中央銀行「跟進」,跟進幅度是多少?壓力如影隨形。
美國聯準會在台灣時間三月十六日調升利率一碼,而台灣中央銀行在三月十七日的第一季理監事會後也宣布調升一碼,之後,FED於五月又調升兩碼,並預告,未來還有升息空間,此一「鷹式升息」論調更牽動全球央行的神經。
央行升息動作備受關注
台灣中央銀行將於六月十六日召開第二季理監事會,會中會做出調升幾碼的決定,更成為外界關注的焦點,而房地產界更害怕未來是「升升不息」,有人私下說,「不等政府再出打房措施,光升息就足以嚇退想買房的人了。」
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,六月十六日是「超級央行日」,包括美國Fed、英國央行BoE、日本央行BOJ、台灣央行都將舉行決策會議。其中美國總統五月面對面與Fed主席鮑爾表達力挺連續升息以解決高通膨問題,不但讓利率決策更為透明,也更為堅定,預期會按原先升息兩碼的計畫執行。
台灣四月消費者物價指數年增率為3.38%,生產者物價指數年增率高達12.99%,更重要的是進口物價指數以美元計價年增率14.99%,但以台幣計價則跳升到18.66%,為1980年以來四十二年新高,顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。
而且Fed在五月已經升過一次,台灣沒有落隊的空間,再加上還有六、七月,甚至到九月的利率決策會議,即便從超鷹轉向,都不得不讓台灣央行繼續升息。然而考量國內疫情延燒的經濟成長的衝擊,預期央行第二季升息幅度會落在一碼。
黃舒衛分析,從今年第一季的央行理監事會議決議內容就可以嗅出,央行升息雖然主要是對付通膨、匯率問題,但明顯而有效的副作用就是壓抑房市過熱的買氣,因此不必急著啟動第五波信用管制。雖然五月楊金龍總裁在立法院釋出不排除對目前限貸對象加碼管制,但實際上房市步入升息循環階段,交投已冷。
鄉林集團董事長賴正鎰表示,目前全球十國央行輪番升息,而中央銀行六月中旬將召開第二季理監事會議,外界預測再度升息並再推選擇性信用管制新措施,若真的如此,將讓第二季交易幾乎靜止的房市,未來更加「窒息」。
住展雜誌研發長何世昌表示,Fed升息態度越來越「鷹」,與去年鴿子滿天飛的情景迥異,而Fed急驚風的升息方式,也讓台灣央行跟進升息,並且一口氣就升息一碼,擺脫過去十幾年來升降息半碼的步調。央行總裁楊金龍在立法院答詢立委時除了暗示「六月會再升息」之外,還強調「貨幣會朝緊縮方向走」。
央行升息過後,本土疫情緊接著大爆發,從四月至五月,染疫人數直線狂飆突破百萬人;由於染疫、居家隔離、避疫人數眾多,國人將生活重心放在疫情而非買房,全台灣房地產市場由原本的「夯蕃薯」瞬間變成「凍地瓜」,大部分接待中心人氣冷冰冰,彷彿世紀末日降臨。
升息將影響購買力
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,雖然市場普遍預期央行隨美國腳步進入升息循環,但央行已於三月份升息一碼,再次升息將墊高貸款成本,對於習慣低利環境的民眾而言難免衝擊,尤其薪資並未成長的買方,其已面臨物價上漲的壓力,升息勢必影響購買力,故延長購屋或換屋計畫。
而一般認為未受房市管制影響的首購族,其房貸利率在銀行的成本考量下,也難以維持過去的低利,總體買氣恐受波及,反倒口袋深的買方及屋主不受影響。
五月房市「月小增、年微減」
而在央行若跟進升息,則以美國聯準會也預告還會有升息動作的話,台灣房市若「升升不息」,對房市的買氣影響不在話下,未待央行升息,台灣房市五月買氣已受影響。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,五月份六都建物買賣移轉棟數月增1.8%,其中,台北市月增11.7%,新北市月減6.4%,桃園市月增4.0%,台中市月減5.1%,台南市月增15.5%,高雄市月增7.6%(表一)。
另與去年同期相比,六都交易量年減7.7%,陳金萍指出,去年四月份本土疫情尚未爆發,且在經濟面表現優良以及房市旺季的情況下,民眾對於房市看法相對樂觀,然今年受到升息效應、國內疫情擴散、政府打炒房政策等多重因素干擾,房市交易略受衝擊,而使五月房市交易相較去年同期小幅量縮。其中台北市年增2.3%,新北市年減12.6%,桃園市年減1.6%,台中市年增0.8%,台南市年減11.3%,高雄市年減18.8%。
進一步觀察今年一至五月六大都會區建物買賣移轉棟數,整體交易量合計為110,201棟,較去年同期微增0.7%,增幅收斂,但仍創下近九年新高紀錄;其中台北市年增0.8%,新北市年增1.1%,桃園市年減0.6%,台中市年增4.1%,台南市年增0.7%,高雄市年減2.7%(表二)。
陳金萍說明,通常第二季是傳統房市交易旺季,四月交易量受到央行升息、政府打炒房政策影響,改變民眾對於房市的預期,市場觀望氣氛濃,而國內疫情也出現升溫跡象,五月初本土確診人數從每天破萬例迅速擴增至每日八、九萬例,雖政府未調升疫情警戒,但民眾自發性的減少社交活動、降低群聚,民眾看屋量明顯減少,房市交易受衝擊。
房市交易走冷
住商機構則統計旗下加盟店五月成交業績,全台與四月相比,減少13.6%,比去年同期小增1.6%。其中,台北市月減11.0%,年增7.5%,新北較上月減少24.3%,年增9.5%,桃園較上月減少19.9%,年減8.6%,台中較上月減少16.4%,年增0.6%,台南較上月減少4.1%,年增15.5%,高雄較上月減少11.2%,年減12.8%。
住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出,成交量反映買方心態,隨著政府一系列打房,加上預期六月份升息,民眾觀望心態更加濃厚,本月銷售狀況僅比去年五月三級管制時多了1.6%,且即使五月工作天數較多,連續兩個月下滑,顯見市場已經走冷。
預約看屋量大減三成
信義房屋則統計網路「預約看屋」數量,指五月線上看屋的人數較疫情前減少約三成,反映疫情的確讓部分民眾放緩看屋步調,同時因為民眾減少外出等行為,看屋行程明顯減少,售屋意願較高的屋主有感疫情嚴峻,也願意在價格上微讓步,議價空間略微增加。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年房市受疫情影響發展軌跡與去年相似,從疫情確診人數大量增加後,看屋數量就明顯減少。不過以去年的經驗來看,一旦疫情發展開始趨緩後,遞延買盤就會陸續回籠,研判今年有機會重演去年的劇本,有機會在疫情受控後,看屋人潮也會逐漸回流,目前看屋數量已經有觸底緩步回溫的跡象。
此外,信義房屋統計也發現,五月成交房屋的議價空間,微幅增加0.5個百分點,反映現在雖然還是賣方市場,但五月屋主對於價格的期待已經略為鬆動,在價格稍放軟後還是能夠加快交易速度。
中信房屋總經理張世宗表示,五月份受到國內確診人數大幅飆升的影響,不僅大幅降低民眾看屋意願、預約看屋人數呈現下滑,連帶讓帶看及買賣成交等實體活動有遞延或觀望的現象。
除了疫情風險,升息、高通膨與高房價的問題,也是讓買方裹足不前的原因,再加上目前央行對房貸族祭出選擇性信用管制政策,放款條件趨於嚴格,更打消部分購屋人的意願。種種情勢,都讓本月不動產市況飄出五月雪,不動產交投轉為清淡。
中信房屋發現,雖然目前市場交易件數量減,但交易金額卻不減反增,通膨所導致的物價上漲,確實也拉抬了不動產的交易金額,而且多數是反映在土地、商用及高總價物件之上。
徐佳馨分析,後疫時代房價大跌不易,惟加價速度過快,將使得買盤猶豫,近期許多區域紛紛出現短期快速飆漲,造成買方不願意買單,亦使得交易表現趨緩,加上央行第五波箭在弦上,內政部平均地權修正案九月就要送審,對中南部預售市場產生相當影響,例如高雄,確實有個案透過房仲業者協助平轉或小賺方式出手,惟多以中小坪數、投資型產品為主,雖未出現倒貨潮,卻已經是近期以來較明顯的賣方拋售,後續值得留意。
下半年房市充滿變數
陳金萍另指出,俄烏戰爭影響全球物價恐將長期推升通膨,各經濟預測機構均下修全球經濟成長率,且示警經濟景氣將有下行風險。
而國內經濟成長率「保四」落空,景氣也出現下行風險,消費者信心指數、購買耐久財與購買房地產指數均走跌,顯示民眾消費、購屋信心動能疲弱,加上近期本土疫情仍處高原期,尚未有緩解趨勢,未來房市充滿挑戰,變數仍大,有待後續觀察。
黃舒衛說明,三月開始升息一碼,雖然看起來微不足道,但對比去年同期、史上超低1.349%,目前利息增加幅度已達16%,第一階段會出現以利息負擔為核心的長期投資人因為利差被壓縮,出現觀望現象。
第二階段當房貸負擔臨界利率2%,再加上稅費負擔,置產族、包租公的需求會減少,甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。
最後,連續升息會進一步增加自住、自用負擔,擠壓生活品質、消費購買力,形成出價、追價障礙,會讓價量趨勢趨緩,甚至開始下修。
台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示,「空方勢力正在擴大!」但今年房市反轉的機率並不高,主要是短期內國內通膨效應將持續存在,使得不動產仍穩居國內投資保值工具的首選,因此房價回跌不易,不過價格要再明顯攀高的壓力亦大,畢竟過去支撐房市價量齊揚的內外在環境已有所改變。
劉佩真表示,後疫情時代因房價大跌不易,使得買盤恐仍顯猶豫外,外部因素波動程度甚於先前,包括俄烏衝突持續,全球通膨壓力劇增,將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度,況且金融市場震盪風險遞增,也連帶將影響房市表現,雖然內政部禁止預售屋換約,立法院延至九月再議,但日後終將上路,將對預售屋市場形成衝擊所致,消費者與建商都需謹慎因應。