這兩年一談起中國房地產總離不開泡沫二字，恰好近期有一份全球房價泡沫的分析報告出來，選取了全球八十個主要國家，通過分析各國中心城市「租售比、房貸收入比、房價所得比」三個值加權來計算出房價泡沫值，該數字越高，代表房地產泡沫機會越高。
根據該報告所列，截至2021年底全球平均房價泡沫值為14.4%，是從2017年之後開始每年都在創高；而中國在全球八十個主要國家中房價泡沫值排名第七，比美國的20.5%還要高出四個百分點為24.5%。
另再與其他地區國家相比，中國的房地產泡沫值遠高於亞洲地區和全球的平均值，這麼看來，中國的房地產會發生泡沫真的一點都不容小覷。
在生產泡沫和消化泡沫中循環
這些年中國房地產不斷在生產泡沫和消化泡沫中前進，房價漲了一點就調控一下，房價熄火了再鬆一鬆，如此的一再循環下去。2015年之前中國的房價泡沫政府就調控得比較好，房價在上漲的同時，經濟也快速發展，大家收入翻倍，加上通膨因素後，房價泡沫也就被消化掉了。
但從2016年之後很明顯的房市上漲的增幅超過10%，此時民眾的收入、經濟發展的增速及通貨膨脹都有點追不上房價了，從此以後房地產的泡沫就開始逐漸形成，並且每年增加中。
房貸槓桿率 不到五年增逾一倍
這一點從中國居民的房貸槓桿率也能看出來，2015年底中國居民的房貸槓桿率約為0.7%，到了2020年九月則已經快速飆升來到了1.8%，所以中國政府開始狠下心去打壓房價，間接造成了房地產開發商的現金流困難。
很多人的慣性思維，會認為房價高的城市如「北、上、廣、深」泡沫就一定大，但其實可能並非如此。根據中國國家統計局資料顯示，截至2021年全國共有家庭戶為4.65億戶，從居住面積來看，人均居住面積平均為41.76平方米，而人均居住面積排名第一的是西藏為52平米，最小的是上海僅有32.28平米。
再深入研究發現，人均居住面積超過全國平均值的幾乎都來自中西部、東北部跟西南部地區，這說明了兩點，第一，中國人口密度從沿海大城市向中西部、東北部跟西南部地區逐漸降低。第二，中西部、東北部跟西南部地區城市並不缺房子住。所以可以大膽推測，中國房地產泡沫大的地方根本不在房價高的沿海人口發達城市，而是在人口流出的中西部、東北部跟西南部城市。
再深入分析來看，廣東省很多郊區如江門、肇慶、清遠等地房價也有不少在一萬多一平方米的，但是中西部、東北部跟西南部地區很多更落後的縣城人口不斷流失，房價反而也要每平米七千、八千的，那就相對不合理了。
支撐高房價二大引擎失速
目前看來2022年中國的經濟成長率正在逐漸下修，而民眾的收入也在減少中，要支撐高房價的兩個引擎已經失速，未來這些地方的部分城市恐成為中國房價泡沫最危險的地方。
(本文作者王恩國為富國傳媒社長、大學客座教授)
