社會住宅政策：八德一號為桃園市政府直接興建，採「只租不賣」模式，以低於市場租金方式租用，滿足社會居住需求，協助走入社會，社會住宅不僅只滿足居住舒適的基本要求，更成為入住者互助及成長的搖籃，不只是房子，更是一個家。
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一、 業主簡介
(一)桃園市社會住宅服務中心
1.社會住宅須長期經營，且同時肩負諸多公共政策目標(如弱勢照顧及社會福利等)，其營運管理人力需求龐大且具專業性，桃園市政府依行政法人法第41條規定，訂定「桃園市社會住宅服務中心設置自治條例」，並於110年10月1日正式成立「桃園市社會住宅服務中心」。
2.以提供長期、穩定且優良的住宅品質，服務中心透過引入民間專業人才，延續市府社會住宅政策，執行社會住宅招租、受理及審查，著重資產管理與活化，有效提升租賃及營運效能，達成永續經營、降低維護成本、完善社會住宅維護修繕計畫及提升居住品質等目標，以強化青年及弱勢族群居住照顧，將幸福宜居坐落桃園。
(二)規劃設計導入六大標章(綠建築、智慧建築、耐震標章、通用設計、無障礙標章、住宅性能評估)
▲綠建築、智慧建築標章
▲本案已取得耐震標章
▲無障礙住宅
二、規劃設計特色
1.基本資料：
八德一號社會住宅位於桃園市八德區建德路，提供418戶住宅單元，分別設Ａ、Ｂ、Ｃ三棟。含一房型152戶、二房型170戶、三房型96戶。
2.外觀設計：
基地旁農地環繞，金黃綠色稻浪在風中搖曳，建築立面上將稻浪轉化為立面色彩及視覺元素之一。茄苳溪串起農地和獨特埤塘景觀，利用埤塘元素作為戶外景觀空間意象，如同八德在地古早景觀，為在地注入溫暖又有活力的建築新印象。
3.空間串聯：
一樓設有里辦公室及里民活動中心、庇護工場，與周鄰社區共享社會福利資源，周邊有八德區公所、八德國中、八德國小、中大公園、興仁花園夜市及桃園捷運綠線，生活機能及就學環境良好。二樓露臺創造社區居民專屬的開放空間，提供住戶友善交流空間，提升生活品質，創造生活價值。
三、管理單位組織與運作特色
─智慧物業管理、BIM圖資系統
1.組織運作：
透過橫向溝通整合、縱向聯繫督導，有序推動各項事務，組織六大管理維護：
事務管理、安全管理、財務管理、機電維護、園藝維護、環境維護，提高管理維護效能，提供專業服務品質。
2.智慧物業管理：
物業管理服務秉持主動關懷、即時回饋，提供智慧社宅APP服務，整合物業管理系統資訊，將資訊統計及分析，作為設備(施)前置與即時維護修繕作業，提升住戶最佳居住環境與品質，打造桃園在地「好宅」。
3. BIM生命週期整合規劃：
本案各機電系統做整體整合規劃，以達精簡人力並提升管理效率，導入BIM生命週期，數據化資訊管理，結合「圖資倉儲管理系統」，取得耐震標章，耐震提升，安心宜家。
4.物業管理、公共服務設施及社福團體導入：
(1)定期區域清潔、園藝維護，全面禁菸打造無菸社區，並落實低碳永續，節能減碳措施，建置雨水回收系統、太陽能設備，綠能再利用。
(2)主動了解住戶生活情況，適時轉介社福團體機構，使住戶安心居住、幸福成家。執行關懷訪視，建立社會安全網，凝聚社福資源，輔導生活步入正軌。結合在地親子館活動，透過活動熟識彼此，增進社宅凝聚力。
(3)期盼年輕族群與弱勢家庭將社會住宅作為人生新的幸福起點，不僅只是一棟房子，更是一個溫暖的家。
四、管理維護實績
良福公寓大廈管理維護股份有限公司除承接八德一號並於全國近五年內曾承攬20人次以上之公標案場計有70餘處，桃園市社區30餘處，並協助案場榮獲各項表提及獎項。
五、管理維護特色
(一)管理的機制及運作
(1)管理組織
近期桃園市快速增加之社宅數量，為提供長期、穩定且優良的住宅品質，爰於110年10月1日成立「桃園市社會住宅服務中心」，並由桃園市政府政策指導與監督服務中心。服務中心為提升各社宅居住品質及各單元機能完善，委託物業管理公司管理維護，並由服務中心負責監督。
(2)管理運作項目
a.依循年度計畫有序推動各項事務，制定SOP流程、定期督導、整合現場執行，檢查報表填報等。
b.運作分為四大部門、六大管理，將管理層面進行專業分工，各部門透過橫向溝通，期能提高管理維護效率，提供承租戶高專業服務水準。
c.管理服務統整居民反饋意見，進而提升管理成效。
d.訂定安全維護緊急應變計畫
制訂各緊急突發異常狀況應變處置24項。以執行安全維護與因應各種突發異常狀況應變處置。
(二)建物及設備維護管理
1.定期檢查及更新計畫
(1)定期檢查項目：行政事務管理、保全值勤、大樓清潔管理、公共設施(設備)管理維護、機電設備管理、給排水消防設備(日常、定期)管理、消防設備管理-定期檢查保養、綜合設備管理-環境測定、房屋檢修、定期工作維護。
(2)定期檢查週期：週、月、季、半年、年。
(3)實施人員：總幹事(代理人)、清潔、機電人員。
(4)實施方式：依據規範，配合檢查表單，統由總幹事列表管制執行週期，區分檢查前、中、後分述如下：
a.檢查前：由總幹事召集相關人員實施檢查前工作要項提、安全規定下達、檢查作業要點與紀錄說明。
b.檢查中：由總幹事針對執行檢查中之人員是否按時逐項實施，特重檢查人員安全防範作為。
c.檢查後：由檢查實施人員就檢查表詳實填註，針對所見缺失實施彙整納入管制處理，並依程序將檢查表呈機關核備。
(5)考核：每週由上級主管與督訓部門實施執行情形督導，列入每週會議檢討與管制改善。
2.系統化管理
公共設備管理檢查表匯入系統，可線上檢視廠商每月巡檢項目。
3.定期保養，每週實施機電、消防、給水及污水等設備維護保養(年度重要工作行事曆預定)。
4.電梯維護每月二次。
(三)保全及防災管理
安全管理分為三類管理事項，加強防護機制，落實社區保全。另制定緊急突發SOP處理流程，即時處理突發事件，讓承租人住的安心，居的放心。
1.社宅安全時時關注
自動化中央監控系統可以第一時間掌握社區情況，以住戶安全為優先，每戶皆設置緊急壓扣，於緊急情況時按壓，值班人員能第一時間至定位給予協助。
2.疫情期間之防疫管理
因應新冠疫情嚴峻，避免社區及社區從業人員遭受病毒感染，確保社區住戶及從業人員健康及維持最低限度之運作制定本作為：
(1)落實訪客、廠商、施工人員登記作業，做好實聯制。確實做好雙手消毒及量測體溫。
(2)物流、包裹進社宅前實施外包裝消毒。外送人員一律不得進入社宅。
(3)從業人員應隨時配戴口罩，並避免群聚於各崗位克盡職守。
(4)從業人員每日量測額溫，隨時消毒，做好自我健康管理。
(5)對已知居家隔離住戶，要求注意住戶之動態如有離開情事立即上報並進行區域消毒。
(6)停止社區公設開放，要求清潔人員每日三次於公共區域全面消毒。
(7)要求及勸導住戶於社區內必須戴口罩，公共區域內禁止群聚。
(四)導入AI(人工智慧)應用於整體應用場域內
整合社會住宅設備告警、契約容量自動提醒等，利用智慧告警及結合閉路電視顯示(CCTV)進行異常告警(IVS)以通知並顯示相關狀況於建築資訊模型(BIM)，即時掌握營運狀況，排除設備故障，並針對火警警報、門禁管制區域、緊急事件等進行有效率的處理。
(五)環境衛生管理
1.人員配置及工作內容
2.社區環境清潔服務每日施作表
3.社區園藝維護施作頻率表
4.社區環保
為加強促進資源循環再生，社會宅推動垃圾分類計畫，將垃圾區分為「資源」、「廚餘」與「一般垃圾」等三類，以利後端回收處理。 希望透過住戶的合配，提昇資源與廚餘回收率，朝著「零廢棄」的垃圾減量目標邁進。
5.節能減碳措施 推動低碳永續行動項目，建置雨水回收再利用系統取代部分自來水需求，利用於澆灌以發揮節水之最大效益。設置太陽能系統，將能源轉換提供地下室停車空間照明設備使用。社宅梯廳廊道使用LED感應式燈組打造低碳永續家園。
社宅相關規定及公告都上傳APP系統及社宅電子看板，提供住戶最新資訊響應環保減少紙張浪費。
▲特色項目-節能減碳
▲節能減碳-太陽能設置
六、所有權人或使用人參與紀錄
(一)管理維護會議
自住戶入住開始，每週固定由服務中心邀集營造廠商、物管單位(總幹事)針對住戶反映事項、設施及設備維護等事項召開管理維護會議，並列入會議紀錄備查及管制，110年度共計召開49次，針對110年度社宅報修情況做後續追蹤，及社區反映事項的協助處理。
(二)所有權人監督
每月定期回報社宅執行及出租概況予所有權人「桃園市政府住宅發展處」，並執行縱向聯繫溝通，所有權人監督使用單位(桃園市社會住宅服務中心)，使用單位督導管理維護單位(良福公寓大廈管理維護股份有限公司)，有效分工確實執行。
(三)使用人滿意度調查
(四)多元服務融入生活
社會住宅與社福資源緊密性的提升，八德一號社會住宅結合里辦公室及社會局社工及庇護工場，讓民眾可利用本社會住宅資源及進用需要幫助之民眾，目前社宅老人營養送餐服務合計有9位受惠住戶，居家服務長期照顧20位住戶得以受照護。
地方親子館外展服務，引進區域親子館排定外展將親子館資源帶入社宅中，提升社宅住戶使用該資源的機會。
(五)無菸社區
為提供社會住宅住戶良好健康生活環境，桃園市社會住宅規約中及租賃契約內已規定私人、公共區域及人行道範圍全面禁菸，並於住戶管理規約第八條第四項明定：本社宅公共區域全面禁菸，違反將依規定給予記5點。
於社宅周圍繪製禁菸線，標示社宅全面禁菸。
七、設計階段納入物業管理機能，規劃BIM管理模式BIM建築資訊系統管理
1.運用BIM技術至營建生命週期各階段(規劃、設計、施工、營運)之各項管理作為：
(1)有效運用BIM模型進行物理環境模擬，應用於建築設計，故能減少耗能。
(2)整合結構、裝修、水電及空調之BIM 模型進行衝突檢討。
(3)使用BIM模型比對施工現場，及早發現問題並改善。
(4)依據桃園市住宅發展處BIM竣工階段交付標準程序(標準)運用BIM，落實後續社宅之維護管理。
2.除了將BIM之效益延續至營運階段，另外將社會住宅設計階段BIM之各設施設備元件建置於全國唯一之社會住宅元件庫主動刊登於桃園市政府住宅發展處網站，供各界參酌運用達資源共享之效(全台唯一社會住宅元件庫)。
3.BIM之導入、延續運用至營運管理階段，茲說明如下：
(1)建立桃園市社會住宅營運維護階段BIM執行流程，統一營運維護階段BIM建置與執行準則，將營運維護所需資訊有效留存於BIM模型與施工營運建築資訊交換標準(COBie)電子表單中，並提送至桃園市政府住宅發展處圖資倉儲管理系統中留存。
(2)依據營運維護之需求進行模型單元拆分(建築、結構、機電、消防系統、空調系統、給水系統等)，並將各設備(元件)細化拆分，並依據施工階段所審定之各項設備的規格型錄、材料送審報告書、保固廠商、預期更換時間等資訊帶入，以利營運維護時可充分了解建築物特性與即時維修。
(3)當進入營運維護階段，若欲查詢(維修)區域，即可於桃園市政府住宅發展處圖資倉儲管理系統，同時以3D模型及2D平面圖點選設備，達可視化管理。
(4)將社會住宅設計階段BIM之各設施設備元件主動刊登於桃園市政府住宅發展處網站，供各界參酌運用，達資源共享之效(全台唯一社會住宅元件庫)。
(5)依據桃園市政府住宅發展處BIM竣工階段交付標準程序(標準)運用BIM，落實後續社宅之維護管理。
八、智慧化多元管理系統
智慧社宅APP─全桃園社會住宅一致採用智慧社宅APP，可針對不同社宅設定權限管理，亦可做為大數據分析統整，俾利後續社會住宅管理維護之方便性。
線上報修─開放民眾線上報修系統，簡化民眾報修程序。
門禁結合市民卡─配合社區門禁與市民卡結合只需於門禁系統進行設定，市民卡即可擁有社區門禁卡功能不需要重複申辦讓市民卡功能應用與市民日常生活更加貼近。
社會住宅申租管理系統─開放民眾線上申請社會住宅，簡化民眾到場申請程序。
九、複合式營運管理機制
地下室停車場另採OT方式商業經營管理模式。
本市為提升市民居住權益保障，配合中央政策與落實居住正義，考量住戶、周邊居民及使用社福設施民眾停車需求，上開社會住宅之「停車場」依促參法採OT方式委外經營，期望藉由引進民間廠商資金及技術參與營運，以民間機構之專業經營理念、創意與永續方式，達成民間賺錢、政府省錢、民眾享受之多贏局面。
另為保障社會住宅整體性，本市定期與促參廠商招開協商會議，並統整物業管理廠商與其之介面，訂定標準作業化流程，減少促參廠商人力支出，讓物業管理廠商協助管理並反映承租者之建議，俾利後續社會住宅地下停車場之招商與管理。
▲複合式營運管理機制-地下室停車場另採OT方式商業經營管理模式
▲複合式營運管理機制-地下室停車場另採OT方式商業經營管理模式
十、參選個案之進駐率說明
出租戶數及實際入住戶數
一般戶(70%)：291戶，政策戶(30%)：127戶
十一、長期修繕與經費編列
(一)長期修繕計畫：
1.長期修繕計劃包含重大整修建及設備更新等長期修繕費用。
2.重大整修建renovation建築構造體之修繕：外牆拉皮、屋頂防水工程等費用。
參考近年有關長期修繕計畫方法論，研擬30年期長期修繕計畫架構及時程。
(二)經費編列：
1.八德一號社會住宅於109年10月完工，依據八德一號社會住宅工程契約保固規定，非結構物保固一年，結構物保固五年，修繕狀況現仍由工程廠商維護。
2.本市為興建社會住宅並有效管理利用資產，擬於住戶租金收入編列社會住宅管理維護費用提撥至專戶，支應社宅之營運管理、修繕等支出費用。
十二、八德一號社會住宅住戶滿意度調查表(詳請參閱附表)
110年下半年度物業管理公司針對「八德一號社會住宅」住戶實施服務滿意度問卷調查，總體服務滿意度：滿意92.83%、尚可6.01%、不滿意1.16%，總體服務頗獲住戶肯定。
【評審委員評語】
1.建築地上18層、地下3層、109年入住。一房型152戶、二房型170戶、三房型96戶，總戶數418戶，店鋪8間。
2.目前管理中路一號、中路二號、八德一號、八德二號；興辦中8處
3.管理維護組織完整如下：
a.良福公司，總幹事(社區主任)
b.園藝
c.設備保養
d.房舍修繕
4.110年度報修667件，完成修繕98.65%，主要項目為排水、漏水、床架等室內設備。
5.年度111年有地區親子館活動計畫，名稱：2-4/4-6科學遊戲！
建議發展爭取培力演練，舉辦脫貧脫困活動。
6.公共空間/公設比30%以上。
▲八德一號社會住宅住戶滿意度調查表
