55歲的張益寧(化名)，5年前向某銀行貸了一筆500萬元的房屋貸款，因為房子位於台北市復興南路與忠孝東路口附近，加上年收入在百萬元以上，所以銀行願意提供2.6％起的借貸利率，相較2.66％的定存利率，讓他感到相當划算便完成申辦；由於是階段式調整利率的房貸，因此，每隔一段時間，銀行就會調升利率。但張益寧平時工作相當忙碌，無暇詳細留意房貸情況，心想：「只要注意每個月必須償還的金額，並保持還款正常就好了。」雖然一段時間他就會發覺「怎麼銀行繳款的房貸利息又提高了一點？」但是，幾百元到1千多元的差額並沒有讓他感到不妥，繼續依照銀行的指示定期繳付房貸金額，他相信「銀行理專應該會把我的房貸顧好才是！」
#@1@#不過最近物價、油價飆升，加上實質利率為負，讓他開始擔心大環境的惡化對財務造成的影響，因此，他認真將所有的財務結構檢查一遍，希望能夠從中盡量找出不必要的開支，以達節流的效果，做好對抗通膨大作戰的準備；豈料這時他突然發現，自己的房貸利率不但已經調高至4.43％，比起目前的房貸利率高出甚多，甚至多年還款下來仍有近420萬元的借貸金額，彷彿怎麼都還不完一般，所以他趕緊致電理專，欲了解究竟是怎麼一回事。沒想到一碰面便遇到使他相當不滿的情況，因為這位理專不僅在同一時間約了3組客戶洽談，話才說到一半就跑去應付別的客戶，讓張益寧感到相當不被尊重之外，對於房貸利率的調整，以及確切還款與餘額變化情況，更無法對內容做出詳細的說明，此外，甚至還提出「只要購買房貸壽險，便幫忙降低利率」的要求，使他覺得相信這樣一間銀行與理專，實在是一個嚴重的錯誤。也正因為這樣的情況，讓他覺得求人不如求己，所以二話不說便轉向其他銀行辦理轉貸，並且往後即便有再多的需求，他也不再願意相信任何一間銀行或是理專。
#@1@#張益寧是廣大房貸族中的一個真實個案，可看出一般民眾面對銀行時的無助，像這樣被調至高於一般的借貸水準，卻不知該如何與銀行協商的情況比比皆是，第一銀行消費金融處處長呂鴻聲也說：「這樣的利率實在太高了！」因為就算各家銀行的做法不同，但為了留住客戶，即便調至最高階段，利差(房貸與定存利率之間的差距)大多也僅維持在1％至1.5％之間，他建議若遇到類似情況時，千萬別以為銀行一定可以把自己吃得死死的，只要以自身的條件作為籌碼，不論是調降或是轉貸，所有的費用其實通通都能談。近年來銀行的房貸業務殺價競爭激烈，因而紛紛推出2、3段式的前低後高利率房貸商品，甚至前半年更提供低於定存2.66％的賠本生意，吸引客戶前來申辦。兆豐銀行個人金融處處長孫蘭英進一步指出，民眾可根據繳款情況是否正常，資產品質是否夠好，以及對銀行的貢獻度是否夠高，從這3個面向評估自己的籌碼，進而向銀行爭取對自己最有利的優惠房貸。
#@1@#呂鴻聲說：「現在房貸其實已屬銀行裡相當客製化的商品，所以當民眾面臨房貸利率被調高時，優先要做的事情便是提供條件，向銀行爭取調降的空間。」只要每月還款正常，從未有遲繳或是未繳的情況，便可以此作為向銀行談判的籌碼之一，證明自己屬於優質的客戶。另外，房子位置如果夠好、自身對銀行的貢獻度夠高，也可望在與銀行談條件時發揮加分的作用。呂鴻聲進一步指出，舉例來說，像張益寧的房子坐落台北市，比起汐止或其他郊區更來得有價值，因此對銀行更具吸引力；假如平常有投資的習慣，若能一併把所有的理財業務，全部集中交由同一間銀行打點，提供手續費給銀行賺，對銀行而言，自然更加不願意流失這樣優質的客戶，勢必會回饋在調低利率的空間上。假設客戶對銀行來說，所有條件都處於最佳狀況，甚至有機會能讓房貸重新回到階段式利率的開頭，再次以低於定存的利率開始計算。雖然可以向銀行爭取調降利率，但銀行願意提供的利率不見得是最優惠的，千萬不可盡信，一定要實地比較各家銀行的差別，才能做出最後的定論，甚至很多情況下，轉貸會比調降來得更優惠。
#@1@#中國信託個人金融處副總經理宋苑芝表示：「一般而言，轉貸成本當中包括各家銀行如開辦、徵信等相關的手續費，以及代書費與地政事務所收取的規費，平均約為2萬元左右。」此外，每家銀行對於提前還款所收取的違約金，做法也不一，所以民眾必須透過自己尚有的房貸餘額，加上轉貸成本合併考量，評估是否轉貸更為划算。舉例來說，若房貸餘額尚有500萬元，即便銀行願意調降利率至3.5％，每年利息需繳交17.5萬元，前3年需支付52.5萬元的利息，但若透過轉貸，前半年利率降至2.6％，並且逐步加碼至7至24個月的3％，以及24個月後的3.5％，3個階段計算下來，需繳交的利息分別為6.5萬、22.5萬以及17.5萬，加總為46.5萬元，再加上轉貸約2萬元的成本，則為48.5萬元，假設提前清償不收取違約金，比起調降可望省下4萬元的利息支出。但宋苑芝提醒，若貸款餘額較小時，假設以同樣情況，額度為100萬元來看，轉貸便將額外增加1萬元的成本，反而會成為賠錢的元兇，因此務必要視每人不同的情況，並根據銀行願意提供的條件，精算當中的成本，再做出最適合的打算。
#@1@#根據不同金融機構的資金成本，各家銀行願意提供的利率、還款方式均不相同。宋苑芝表示，目前辦理房貸主要有4種管道，分別為：政府、壽險公司、官股銀行、民營銀行，民眾可根據不同機構推出的房貸，比較個別的商品彈性，選擇最適合自己的房貸。像是官股銀行雖然推出的利率較民營銀行優惠，但對象通常侷限為軍公教等公務人員；壽險公司一般會對還款方式限制，像每月必須償還固定金額，但過了優惠利率的階段，通常提前清償不收取違約金；而民營銀行雖然利率較高，但可大額還款，降低必須償款的利息。這些其實都是在借貸前，可以選擇對自己最有利的方案，從中賺房貸優惠的要素。現代人生活相當忙碌，常有難以抽空前往銀行辦理相關業務的困擾，對此，呂鴻聲建議，民眾可根據銀行提供的個別服務以及理專的專業度作為是否要往來的比較基準。一般而言，在競爭如此激烈的時刻，民眾若有需求致電至銀行，通常都會有能夠配合時間的專員，辦理相關的手續、流程，甚至可約在指定的地點辦理，因此民眾可用作評估一間銀行的基準，並加上理專是否對房貸內容明確說明，以及是否具有良好的服務態度做綜合比較，再決定是否值得往來。
#@1@#宋苑芝指出，現在的民眾借貸房貸其實很會算，因為銀行提供前低後高的階段式利率，加上只要轉貸至別家銀行，便可成為新貸戶，享受低於定存的低利率，因此很容易看見房貸族如同遊牧民族一般，於各家銀行當中遷徙的情況。不過，可別以為銀行都是笨蛋，當中其實暗藏許多不可不知的限制。舉例來說，前段的低利率對銀行來說其實都是賠本生意，為的都是在後段賺回來，所以假如民眾想轉貸、提前清償房貸，雖然各家做法不一，但大多都必須面臨支付違約金的問題。另外，即便不收取違約金，銀行也不見得會開立清償證明，因此在辦理房貸時，一定要向銀行問清楚當中的所有限制，才不致白忙一場。
