翻開溪頭米堤飯店的浴火重生，可說是一頁滄桑史，但打開飯店總經理李麗裕致富的過程，則是一部靠著收購不良債權、快速累積財富的傳奇史，掛在他口中最常聽到的是：「全台灣3大災難房子，都被我買下來了！」李麗裕口中的「3大災難房子」，指的是1997年遭「溫妮颱風」重創的林肯大郡、歷經1999年921大地震與2001年桃芝颱風侵襲而幾成廢墟的溪頭米堤飯店，以及2001年5月發生一場大火，加速東帝士集團崩盤，導致陳由豪棄守台灣的汐止東方科學園區大樓。曾經，這3大災難房子是很多人的傷心地，但事隔多年，當人們逐漸忘記創傷的同時，這3大不良債權物件，已經悄悄地由銀行手中，流向了專門處理不良債權的資產管理公司手中，或透過法院拍賣而轉手。
#@1@#從事紡織業的榮鑫實業董事李麗裕及他擔任董事長的弟弟李麗生，常被朋友笑說：「不務正業。」因為這些年從法拍屋市場，嗅到收購不良債權的商機，征戰多年，成果豐碩，並買下米堤飯店等3大物業。由於做紡織及不良債權，都是弟弟李麗生先打前鋒，李麗裕因而禮讓弟弟擔任榮鑫實業董事長；而兩兄弟也各有分工，在不良債權收購上，弟弟扮演「獵人」角色，負責在外尋找投資標的，而愛動腦筋、善於行銷的李麗裕，則負責稅務、法津、談判，及規劃用途。
#@1@#「米堤飯店被我們買下來後，花了4億元重新翻修，後來，有人開出更高的購買條件，我一轉手就可以淨賺7、8億元，但我想了想，這麼好的地方，可以當傳家寶，就忍住了。」對收購不良債權的人來說，看準了購買成本，大都為市價的2、3成，近2年因房地產景氣上升，成本墊高至4、5成，但仍有利可圖。以米堤飯店來說，如果李麗裕肯「落袋為安」，利潤可高的嚇人。「我之前在深坑『假日飯店』對面，花2.2億元買下2棟，共2800坪的不良債權，還沒過戶，其中一棟有人要讓我賺1億元，我也不賣！」聽李麗裕隨便一說，好像錢很好賺似的，他則說，不良債權的魅力就是「便宜」，像深坑房子，一坪才買11萬元，因為算準了房子臨大馬路，他認為未來房價會漲，增值潛力更大，所以「不急著賣」。
#@1@#而他花4100萬元所買的林肯大郡，含1、2樓、地下室及車庫，共約3800坪，他說：「每坪價格不到1.1萬元，擺在那邊，都不覺得心疼，等重新改裝好，將來出租收益，絕對超過這個價。」不過，2年前，他花了2.3億元，向一位買下環亞百貨5樓商場不良債權者，要求對方透過法拍程序變為「所有權」後，該商場後來以4.5億元賣給勤美集團，獲利近1倍。「也不是每件不良債權，都能賺這麼多，有時，若不懂得稅務及法律問題，還可能住『套房』呢！」他說，有家外商資產公司在台南買不良債權，已經繳了一堆稅，迄今沒轉賣出去，還套在那裡。此外，他有位朋友花了9700萬元買了南京東路臨馬路的一間地下室，欲利用法拍程序，將「債權」轉為「所有權」，後以1.8億元拍定，他自認，該物件的產權登記都是自家公司，只是利用法律程序「過個水」(成本仍是9700萬元)，但被稅捐單位認定有8千多萬元的「交易所得」，而得課徵所得稅(公司名義的交易所得稅率為25％)，結果，成本反而墊高至1.2億元左右，距離市價可賣的1.3億元，搞了老半天，利差才約1千萬元，主要就是該位朋友不懂稅法規定。
#@1@#李麗裕從1983年涉入法拍屋市場迄今，累積25年的法拍經驗，讓他有點臭屁地說：「不良債權的買賣，沒有人比我懂。」像米堤飯店是不良債權，可以跟政府申請減免房屋稅及地價稅，但前一手的資產管理公司不懂稅法，只顧著找人買，結果，他一發現對方沒去申請減免，就馬上去申請，多拿回不少錢。不過，自認老經驗的他，也有幾樁料想不到的「意外」。「我花了近2億元買下來汐止東帝士大樓1、2樓，正高興買便宜時，沒想到，兆豐金控也被東帝士倒了10多億元，竟跑來分配，導致法院跟我要一筆7千多萬元裁判費，很不合理，我正要打官司呢！」李麗裕接著說，「做不良債權，法律、稅務及財力等3項都要強，否則，碰到臨時要個7千多萬，繳不出來，就會被套住。」不過，打官司前，深諳法律的李麗裕，趁著法院的「移轉證明書」還沒下來之前，已經先行使權利，跟現有大樓的1、2樓承租戶，洽談租約及租金轉讓到其名下的動作。李麗裕也發現，他買的1800坪土地中，有117坪就位在家樂福的出入口，家樂福以每坪15萬元向賣方承租，但未來租約轉換，他打算提高租金至每坪60多萬元，算是額外收穫。
#@1@#此外，幾年前透過法院拍賣，取得台中大榮貨運轉運站的土地，在過戶前進行地籍圖套圖，李麗裕突然發現，上千坪土地中，竟然有4百多坪位在行水區內，更離譜的是，屬於他所買土地上的建物容積，竟已被移轉至大榮貨運緊臨的一塊土地的建物上，變成他想蓋房子也蓋不成。「一般人碰到這樣問題，就慌了，但我不會，在跟對方(大榮貨運)打官司前，我會先找出對彼此有利的部分跟對方談判；以該案來說，大榮貨運的貨運車所停位置，有占用到我的土地，若我要求拆屋還地，大榮貨運車將無法運行，因此，我除了要求對方付租金外，也要求對方切結，返還容積，不然，就走法律途徑。」李麗裕還有槓上法院的經驗。主要是他看中一塊位於台中潭子，某銀行拿出來法拍的3700坪土地，第一拍的底標價為1.9億元，他等第3拍(底價1.5億元)時出價1.56億元，因是唯一出標人，理應得標，卻遭法院以「未送達債務人」為由，停止拍賣，他氣得找院方理論，鬧了一天不成，他轉而到法院對面找律師寫狀紙告法院，還向調查局檢舉。
#@1@#該標售案一直流標，直到第7拍時，他才又出手，沒有人跟他競爭，他以1.43億元得標，較第3拍時少花了1300萬元，而最重要的是，該塊土地有8百多坪遭政府徵收，徵收費為1.2億元，也就是說，他本錢馬上拿回1.2億元。至於剩餘的土地，一一分割成小塊土地出售，從1坪6萬元，一直賣到15萬元。該筆不良債權， 總共讓他們兄弟賺了多少錢？李麗裕沒有說，但他表示，因為懂得法拍屋的「眉眉角角(指不為人知的人情世故、細節、竅門)」，有guts(膽識)敢據理力爭，甚至跟法院打官司都不怕，而能賺到一筆。最近在他手中，還有中壢SOGO樓上租給中信飯店的案子，以及另一個跟財團在打官司的案子在進行，李麗裕也承認：「做不良債權『足硬道(台語，指不好做)』，也很累人。」但他卻迷上此道，因為他做生意的哲學是：「不做好賺的，做最艱苦的尚好，比較過癮！」而房地產投資，有人說「地段」是價格的保證，但他卻偏愛「便宜貨」，跟大多數人反其道而行。
#@1@#說穿了，道理很簡單。「好賺的生意」人人搶，利潤就有限，但不良債權，價格很便宜，卻不好做，搶的人自然少，只要具有讓不良資產變黃金的規劃及行銷能力，獲利空間更大。他這套理論，獲得在股市及房地產頗有斬獲的名女人何麗玲的認同，只要有空，就跟著學習，且已經出手幾回，但還沒有成交的案件。李麗裕則要何麗玲「稍安勿躁」，因為他從門外漢到「成精」，可不是三年五載就能一蹴可幾，而是不斷的鑽研法律、稅法、代書作業，以及懂得談判技巧；因為每個不良債權案會出現的狀況是千奇百怪，他都不能百分之百的肯定。對於一些也想投入不良債權行列者，他會建議，先從法拍屋市場學習起。要研讀法律、稅法、代書等相關規定。多請教這行業的資深者，了解各種可能狀況發生時，可採取的步驟。購買不良債權前，先評估是要馬上轉手獲利，還是由「債權」先變成「所有權」後，再做出租，等增值，或是轉售；因為「所有權」的轉手，中間套利的空間比「債權」好，相對地，要處理的時間也較長。
#@1@#台灣從1998年起，開始爆發本土型金融風暴，有不少採高槓桿財務調度的建商，因為無力還款，一整批的房子遭到銀行斷頭；此外，也有不少購屋者或投資客繳不起房貸，使得銀行手中有滿手的斷頭屋「呆帳」。為了打消呆帳，銀行會將不容易處理的債權，以「包裹」方式，整批賣給專門收購不良債權的資產管理公司。資產管理公司取得債權後，會一一拆解、檢視，再依處理的難易度，尋求買主(可能是個人或公司)，或透過公開拍賣程序，讓售債權，賺取中間的利差。一般來說，債權的轉讓，中間套利的空間較小，因此，不少從資產管理公司拍得債權者，會透過法院拍賣程序，將「債權」轉為「所有權」，就會乾乾淨淨，沒有任何抵押設定，這時再出售的價格，就跟市價無異，甚至還能跟著行情的拉升而上漲，賺得更多。
