2022年房市走勢可謂刁鑽詭異的一年，房市在七隻灰犀牛俯衝與疫情擴散、股匯動盪不安的逆襲下，只見交易量萎縮，而房價居然聞風不動，大部分專家在上半年就判斷房市已漸轉空，然而市場表現卻是見空不空，這結果也如筆者在年初判斷房市走勢與眾不同的地方，去年底筆者就判斷今年房市將面臨七隻灰犀牛的齊襲與挑戰，但結果會是八風吹不動房價，關關難過關關過。
預售市場交易量萎縮四成，成屋市場小縮3.17%，預售市場真會是房市反轉的領頭羊？
筆者認為，預測房市首重四大象限，包括經濟基本面向、技術循環面向、政策消息面向、數據分析面向。在經濟面向尚未明顯出現衰退、技術循環面未見明顯反轉訊息、政策打房未見加重、房價數據未明顯轉跌…等等因素判斷下，房市要立即判定進入空頭，尚有一小段距離。
目前市場狀況是剛性自住與換屋需求仍在，只是預售供給過大，加上短線投資客倒貨產生多殺多現象，當然，預售市場在供給多、競爭多與需求觀望的情況下，銷售率至少銳減四成，反觀中古屋市場一至九月交易量僅僅比去年主升段高基期時縮減3.17%，預售與成屋市場表現呈現兩樣情。
很多專家與業者認為預售市場是房市的領頭羊？答案可能未盡如此，Copy過去經驗可能種下失敗主因，此波主升段被政策阻擋，預售市場明顯被投資客倒貨多殺多影響，這對市場有好有壞，好是市場不會走到爆，壞是延遲房市下修時間，也因為市場不會走到爆，房市未來反轉就會軟著陸。
房價未跌破兩季前，都不宜以當前悲觀氛圍，判定房市已經走入空頭
今年房市利空不斷，買氣急速降溫，房市降溫是事實，不過，市場從主升段到反轉階段，不會是溜滑梯式的走勢。這波房價下不來，並非單一因素，若有人開第一槍降價，對市場只是一個警訊，暫時仍不會撼動平均房價，未來一季房價仍會呈現「上不去、下不來」現象。
八、九月交易量嚴重下滑，主要受三大因素影響：(1)兩岸軍演，(2)股匯動盪不安波及，(3)疫情高原不下。
筆者認為未來房市觀察重點，房價未跌破兩季前，都不宜以當前氛圍，判定房市已經走入空頭，只要國際政經局勢不要再有重大利空，今年全年平均房價仍處上漲狀態，惟交易量縮狀態會在選後才會稍作回溫。
經濟成長衰退八年魔咒，房市慎防2024年萬箭齊發
2000年政黨輪替時因為政治不確定因素，所以隔年經濟成長率是負值，2008年馬英九拿回政權，剛好碰到金融海嘯，也是負經濟成長率，稱之為八年魔咒，而2015年到2016年夏天，跨年份的經濟成長率也是負的，幾乎驗證了近八年一個魔咒，而這三次八年魔咒只有2009年因全球QE量化寬鬆及馬政府遺贈稅大降，使得房市延伸一波末升行情，基本上經濟成長衰退往往是房市表現最差的階段。
然而只要政黨一輪替，新政府眼見經濟衰退，往往就會大量釋放利多，陳水扁政府推增值稅減半及首購利息補貼，馬英九政府推遺贈稅大幅降低，蔡英文政府則是推近兆的前瞻建設，此時，經濟與房市表現也往往從谷底回升。
依此國內經濟景氣與國際政經局勢判斷，2024年國際政經局勢在區域組織衝突加劇與升息及QE縮表效應逐漸發酵下，全球經濟將有衰退危機，而台灣極可能陷入經濟負成長八年魔咒的挑戰，房市也極可能在此前後面臨技術循環反轉的危機，建築業若不顧基本面向不利因素而盲目大量推案，房市反轉之日就會越來越接近，2023Q4將會成為此波房市多頭市場的反轉關鍵。
十年河東十年河西，過度槓桿操作的建築業興衰史堪為殷鑑
就建築業而言，每一個景氣循環興衰，就有一波大公司在景氣蕭條時消失，但也造就新的一批英雄建築企業出來。
民國六十年代，幾家知名建設公司如華美建設、國泰建設、太平洋建設，其中，國泰建設與太平洋建設是財團，比較穩健一點，當時國泰的房子都會比別人貴一成以上，但隨著市場需求轉變，華美建設後來因為經營不善而倒閉，國泰和太平洋建設的發展重心也逐漸移轉，接著另一大波循環起落後，才有宏福、宏國、聯邦等，而宏國、東帝士、國揚…等新興的建設公司，大多也在亞太金融風暴中因為囤積土地與大量推案而受傷慘重。現在，華固、長虹、璞真、遠雄、寶佳、麗寶、興富發都是2000年以後新生一代建築業的翹楚，證明在建築產業發展上，若盲目操作槓桿，就很可能面臨景氣衰退時，禁不起考驗而遭受淘汰。
