在央行升息浪潮下，雖然多數人對於經濟前景仍感到不確定，但保值抗跌型資產反而成為在這樣市場氛圍不確定性下的投資選項，只見壽險業仍搶進好標的。
今(2022)年有疫情、升息、通膨、戰爭等負面因素齊發，引發景氣衰退疑慮，投資市場籠罩陰霾，但壽險業仍選擇進場，台灣人壽更在第三季的最後一個工作天(九月三十日)公告，斥資63億元，向國內知名氣密窗大廠錦鋐企業購入桃園青埔廠辦大樓，一舉推高第三季成交量，而全年商用不動產的成交量，仍可上看1,400億元。
前三季商用地產成交破千億
高力國際近期發布「2022年第三季商用不動產及土地投資調查」，研究部董事梁儀盈表示，因為央行升息，第三季商用不動產購買動能轉弱，但幸有大宗交易挹注，單季成交額達290億元，其中廠辦158億元、廠房及倉儲95億元，兩者合計253億元，已占當季交易額的87%。
此外，今年一至三季的購買動能雖稍減弱，約為去年同期的91%，但累計前三季總成交額仍突破一千億元，來到1,016億元，其中商辦以344億元居冠，廠辦297億元居第二位，廠房及倉儲210億元，若再加上第四季的表現，已經確定連續四年可保持千億買氣的水準(圖一)。
▲圖1：2022Q1-Q3累計1016億元
梁儀盈認為，雖然多數人對於經濟前景仍感到不確定，但保值抗跌型資產更成為在這樣市場氛圍不確定性下的投資選項，尤其從交易類型來看，除了自用廠房需求仍在之外，帶租約的商辦與廠辦也受到投資人青睞。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，今年前三季商用不動產交易金額為1,093億元，較去年同期年減13%。此外，因應未來升息及經濟成長趨緩的壓力，預估全年交易量會較去年少15%，降至1,400億元，但仍是壽險業「金八條」於2012年上路以來的次高。
戴德梁行研究部協理李易璇指出，台灣人壽在第三季最後一日以63億元購入桃園青埔廠辦大樓，一舉逆轉了今年投資市場原本可能連續三季量縮之局勢，第三季投資市場交易額為新台幣346億元，累積前三季投資交易量為新台幣964億元。
第一太平戴維斯統計，今年第三季大型商用不動產成交金額為353億元，比去年同期減少24%，累計前三季為1,056億元，年減19%，交易量能回檔至2019年來的新低。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，全球經濟衰退風險增加及各國進入升息循環等負面影素影響下，市場氛圍轉弱，整體商用不動產交易量能下滑，但辦公室交易卻明顯提升，前三季成交金額達到358億元，成為今年的交易主力項目，規模比去年同期增加五成，寫下近八年新高。
仲量聯行商業不動產副總經理劉建宇表示，今年前三季商用不動產投資表現保守，總投資額821億元，較去年同期減少15%，但仍超越疫情前2019年694億元水準，預估全年交易額仍應可達近千億元。
但值得注意的是，工業用地的交易額尤為穩定，前三季累計689億元，甚至較去年同期增加1.6%，可歸因於國內科技業、製造業發展穩定，加上台灣持續朝向低碳運輸的軌道經濟發展，交通建設附近產業用地持續標出，工業用地交易佔總體買盤逾51%。
▲桃園工業地產交易熱區為大園、蘆竹、楊梅、觀音，企業購置廠房土地明顯往南、往西。
工業地產受惠企業自用及投資
黃舒衛表示，因應中美貿易戰、俄烏戰爭等供應鏈重組需求，工業地產已成為商用市場的當紅炸子雞。
舉例來說，今年前三季廠辦交易556億元，已較去年增加90%，而且佔全體商用不動產的51%，加計廠房則高達81%。
工業地產投資需求強，從自用角度來看，半導體產業聚落擴大投資以及政府三大投資方案，在晶片法案等國際政經環境結構性變動之下，資本投資的擴張性仍強。而近期能源、限電、兩岸關係等不確定性，也將增加資金回台投資的機會，因此企業購地、租賃需求強。
另外，從投資角度看，四十年以來的通膨趨勢帶動租金飆高，但台灣目前仍處實質負利率階段，再加上物件供不應求，精華區需求、比價等外溢的壓力下，租金上揚趨勢不變，更加強投資機構的進場信心，因此交易條件最暢旺。
李易璇另針對第三季的十大土地交易表示，廠辦與工業廠房交易在第三季扮演絕對性的吃重角色，包括中國人壽以新台幣83.5億元購入內科精英大樓、台灣人壽以63億元購入青埔廠辦大樓、南山人壽購入台中工業區廠房、中壢在地地產商木田公司購入台達電中壢二廠，及東鋼、晶心科、廣積、大成鋼分別在高雄小港、新竹埔頂路、南軟及台南仁德購置自用廠辦或廠房，工業地產在第三季十大投資交易中佔了八席，交易金額合計高達新台幣226億元(圖二)。
▲圖2：2022年第三季十大土地交易
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，儘管大環境受多重利空資訊籠罩，使市場觀望氣息濃厚、買方心態趨向保守，但在台商回流、產業升級擴廠等工業地產剛需支撐，推升第三季商用不動產交易熱絡，買方以傳產、科技業自用需求為主。
此外，由於工業商品交易熱絡，建商看好未來發展也進場布局，例如長虹建設九月以每坪285萬、總計19.8億取得內科西湖段工業土地，未來擬興建廠辦大樓。
林建勛進一步指出，由於北部工業地產價格攀升，且覓地不易，加上中南部陸續推動產業園區、台積電至南部設廠帶動供應鏈跟著南遷等因素，使工業廠房、土地交易熱區有南移趨勢，觀察第三季交易也可看出，高雄在工業地產交易量有58億，其中台郡科技以25億元取得和發產業園區土地。
新莊商用地產正在崛起
此外，新莊副都心、新莊北側知識產業園區快速發展，加上機場捷運線與環狀線的軌道經濟效益，搭上近年台商回流、產業升級拓點對於新辦公室的需求潮，新莊開始形成對企業的磁吸群聚力。
他說，新莊是近年才快速發展區域，能脫穎而出吸引企業是集合多種誘因：第一是「新且大」，許多新穎且大坪數的辦公產品可供企業設置總部，對企業形象加分；第二是「交通」，包含機場捷運與環狀線、快速道路等交通路網，對企業具有服務客群及縮短供應鏈距離的便利性；第三是「商業機能」，區域內產業群聚且擁有商場飯店等機能，且就業人口多，也有利進駐企業招募。因此，近年也看到儒鴻、勤誠興業、四零四科技等企業陸續進駐此區。
另從這幾年上市櫃大型交易可發現許多企業開始進行辦公室舊換新、設置新總部，因應這樣的需求，也可觀察到建商在新莊規劃的辦公室產品，已明顯從早期住商混合，且以小坪數為主的規劃，轉變為整棟獨立商業使用、大坪數規劃為主，更能貼近大型企業使用需求，這也是新莊辦公室交易能超越新北其他區域的原因。
企業布局桃園 工業地產漸成黑馬
信義全球資產統計上市櫃法人大型交易中，桃園市在今年前三季工業地產交易規模為280億元，交易熱區落在大園區、中壢區、楊梅區、蘆竹區等，其中以大園區最受注目，有異軍突起成為黑馬的態勢，以航空城開發案挹注最多，交易規模205億元佔了整體逾七成，成為今年前三季桃園市工業地產交易規模最高的行政區。
林建勛表示，近年中美貿易戰以及疫情改變了全球供應鏈布局，帶動台商回台，而桃園市向來為全台工業大城，自然是產業重點進駐區域，累計自2018年起至2022年前三季，上市櫃法人在桃園市的工業地產大型交易已達1,189億元，突破千億大關。
信義全球資產桃園商仲部經理張桂珍指出，近年桃園各區域工業地產交易趨勢，企業在桃園購置工業廠房土地的選址策略明顯有往南、往西的外溢現象，像是過去幾年較少交易的大園區，在政府積極推動航空城計畫的發展題材，以及新產業園區的開發帶動下，也已開始看到企業投資進駐。
CBRE世邦魏理仕則提醒，有鑑於全球經濟成長趨緩，終端需求降溫，央行預期台灣出口成長動能將減緩，並下修全年經濟成長率預測為3.51%。值得觀察的是，隨著全球經濟下行風險增大，越來越多廠商面臨庫存去化壓力，未來數月可能陸續有台灣企業延後投資計畫，如此情形不僅將約制民間投資成長力道，也將影響未來工業地產市場表現。
壽險業是今年大買家
而今年前三季交易能突破千億元，最大的買盤為何？梁儀盈表示，今年商用不動產最大買家為金融保險業者，前三季累積投入413.5億元，占前三季交易總額比重約41%。
而且觀察一至三季的前十大商用不動產交易榜，金融保險業者便囊括過半數，包括台中七期豐邑市政核心商辦、內湖精英電腦大樓、桃園大園廠辦、新竹國賓飯店及台北市潤泰金融大樓等，在基於避險考量下，將資金放在具租金收益的優質標的，仍是投資人選項。
黃瑞楠也表示，保險業成為前三季的最大買方，今年購置大型商用不動產金額累計達393億元，其中更以中國人壽最為積極，累計總額達239億元，全球人壽則以69億元為第二，壽險業主要偏好辦公室跟廠辦，分別投入168億元與87億元。
此外，商用不動產的辦公室主力買方為保險業、專業投資機構以及個人投資人，包括中國人壽以120億元購置台中七期的豐邑市政核心大樓，北車商圈的國產實業大樓由個人以65億元買下，以及領航家投資以30.7億元買下內湖五期整棟預售辦公大樓，都是區域內少見的整棟投資標的，顯示當市場不確定性升溫，這類傳統核心資產的保值性受到投資人重視。
黃舒衛表示，對壽險業來說，今年以來因為全球進入升息循環，金融投資波動性大，暴損風險增加，相對來說，不動產有穩定漲租、對沖通膨的機會，又有自用的條件，優質商用不動產已成為壽險業進可攻、退可守的資金避風港。
以今年前三季來看，工業及投資需求暢旺，且不少壽險業者積極投資，在北台灣及台中搶進優質標的(圖三)，此外，目前各家壽險公司仍積極評估不動產投資機會，其中尤以廠辦、物流等工業類最受青睞，近期中型、新投入的壽險業者挾金控總體戰力為後盾，投資最為積極。此外，在國境解封之後，旅館、零售成交機會也大增。
▲圖3：工業、投資需求暢旺，壽險業大搶進
世邦魏理仕表示，央行連續三季做出升息決策後，預估保險業投資商用不動產的最低收益率門檻將來到2.595%，對於未來保險業尋覓精華區不動產投資機會將產生不小的阻力。
世邦魏理仕認為，台灣央行在年底前仍有升息的可能性，短期內壽險業要求的報酬率水準至少需達2.7%，未來數季各類型商用不動產價格走勢將趨於平緩。
仲量聯行董事總經理趙正義指出，隨著央行在九月二十二日宣布升息半碼之後，壽險業投資門檻隨之提升至2.595%，以致短期內符合壽險業要求報酬率標的減少。
但放眼長期，資金成本將成為壽險業優勢，且壽險業目標在於長期穩定收益資產，待經濟局勢穩定，未來幾年各式「帶租約」的優良標的，都將持續受到青睞(圖四)。
▲圖4：央行升息 壽險業短空長多
未來市場展望
至於接下來的市場走勢，高力國際董事總經理劉學龍認為，各方經濟預測都開始示警，再加上升息循環下，將加重資金成本、拉高收益率要求、拉長決策期，預期不動產交易量勢必萎縮，但商用不動產的部分，他則較正面看待。
他也建議，2022年起在全球通膨浪潮下，台灣實質利率轉負值，置產族的資金應做更有效利用，相較股市高風險及債市低收益，停泊收益型不動產仍相對穩健。
而連番的升息，也使得壽險業的要求報酬率目前已提高到2.595%，也將影響交易速度、交易量與區域板塊。
不過，精華區土地、商辦及廠辦等核心資產仍為首選，外縣市帶租約且收益率高的廠辦、廠房或物流中心，以及適合興建物流倉儲或資料中心的工業土地也成為選項之一。
林建勛指出，國際經濟與股匯市波動，加上央行九月二十二日再度升息，雖然是有影響市場氛圍，但升息主要影響的應是收益型買方，在要求的租金投報率提高下，市場上能符合投報率的產品會較少。
不過，以目前商用不動產主要動能是來自產業自用型需求，尤其企業對工業地產需求持續強勁，再加上疫情趨緩，國境開放解封，未來國際商務交流、觀光人潮可望增溫，對商用不動產會是正面動能，而第四季為商用市場傳統旺季，總交易額可望持續成長。
趙正義表示，受到全球市場震盪及不確定因素影響，短期內台灣投資市場態度較偏觀望，但在國內游資充沛及高科技產業經濟基本面良好、交通建設帶來的軌道經濟發展下，商用不動產仍具穩定投資前景。
公共投資金額大 帶動多元投資
唯2022年已確定交通相關重大標案投資額逾2,500億元，在換屋及優質化的不動產需求下，建商及投資者對捷運周遭區位土地興趣仍舊濃厚。
此外，投資方向也會涵蓋多元選擇，包括帶有租約的商辦大樓、科技總部、物流中心、Data Center等優質商業不動產，因此對台灣市場發展前景仍具信心。
李易璇指出，以今年前三季的商用不動產買賣目的而言，雖然投資型佔比65%仍高於自用型的35%，但俄烏戰爭加深國際間緊張情勢，加上COVID-19後疫情的餘威尚在，因應全球通膨的升息政策拖累了國際經濟發展腳步，也衝擊著台灣商用不動產的購買力。
由於全球各界對於明年的經濟情勢看法普遍趨於保守，升息及經濟情勢之不確定對於投資目的之資產購置決策將產生較大之阻力，但以產業自用為目的之工商類不動產購置則影響不大。
另一方面，投資型買方受到升息趨勢影響，預期租金報酬率利差將縮小，出價漸趨保守，買賣雙方價格認知差異擴大。戴德梁行預測明年的投資型買賣將持續緊縮，自用型比例則將明顯提高。
黃舒衛表示，商用不動產相對於住宅市場，完全受到產業因素影響，較無泡沫疑慮。
目前住宅市場無論價、量都進入修正的新週期循環，但商用不但有資金滿溢的去化壓力，更有全球供應鏈重組的新格局帶動，即便經濟成長有衰退的陰影，但實質投資帶動的中長期各項基礎、產業聚落建設，擴及工業、商業、零售，甚至旅館、休閒等投資，擴散效果欲小不易。
