央行選擇性信用管制以及升息導致住宅市場降溫，而土融及建融的緊縮等多項不利措施，直接影響到建商購地動能，過去飆高價搶地的情況被澆息。
在政府打房，以及央行升息的陰影下，台灣房市空頭應站據上方，卻沒想到，建商拚命推案之外，北台灣第三季房價竟衝上波段高點，但這可能是「假象」，要小心房市反轉，因為，過去兩三年拚命獵地的建商，今年已轉趨保守。
最近「591新建案」統計，全台Q3總銷金額為5540.33億元，季增31%、年增22%，除了是今年首創突破5千億元的紀錄，更創下三年來單季新高。
此外，根據《住展雜誌》統計，北台灣各縣市Q3新成屋、預售屋的房價仍舊全面走揚，且各縣市平均年漲幅約18.1%，更創下波段漲幅新高；其中，又以新竹縣市年漲幅逾四成最高，其他縣市年漲幅大多達一成以上。
月月有利空 房價卻不跌
住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市可謂是不平靜的一年，幾乎月月有利空，但再多的利空仍未能擊退房市多頭鋼鐵般的鋒芒。
例如台北市今年Q3新建案房價來到每坪105.6萬元，已連續五季改寫歷史新高；若與去年同期相比，年漲幅擴大至12.7%。新北市則漲到每坪46.9萬元，年漲約10.4%，連續四季刷新新高。
桃園市Q3新建案房價為30.9萬元，與去年同期相比，每坪則漲了5.1萬元，年漲幅約19.8%。新竹地區Q3新建案房價續漲至每坪35.7萬元，與去年同期相較，每坪大漲11.5萬元，年漲幅高達約44.5%，為北台灣房價飆漲幅度最大的縣市。
但何世昌提醒指出，雖然北台灣房價在Q3續創歷史新高，但房價沒有無限上漲這回事，預估Q4漲幅將開始收斂，年增幅將由Q3高峰往下滑。
他說，這波多頭主升段漲幅甚大，在經濟環境急速惡化下，預估末升段可能被壓縮到只剩一至二個季度。
而房市另一觀察指標，也就是抑制短期交易的「房地合一稅」，已見連續四個月衰退。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據官方最新公布個人房地合一稅收統計，今年九月個人房地合一稅收為30.2億元，年增幅度仍達92%，不過個人的房地合一稅收已經反映交易量縮，連續走跌，同時也是房地合一稅上路以來首次連四個月衰退。
曾敬德指出，短期內市場交易狀況若未見轉熱，預料未來幾月的房地合一稅收仍有可能下探，而其緩降走勢，顯示出市場交易的高峰期已過。
建商購地動能被澆息
再者，過去積極搶地的建商，在今年房市有各種不利建商的因素下，購地動能似已被澆息。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，央行對建商的融資成數、限期開發都進行管制，直接影響的就是土地交易量萎縮(圖一)，以及土地融資餘額年增率從20%降到12%，建融即便有建築成本暴增的推力支撐，但年增率一路下滑，也從17%降到12%以下。
▲圖1：土地交易市場
從需求面來說，過去三年上兆的土地交易量，已經補滿建商庫存，面對信用管制及平均地權條例修正的壓力，建商把業務重心放在銷售而非開發，再加上工料雙缺，開發方向轉進危老、都更、聯開等重建市場，致土地投資動能熄火。
他說，過去積極儲備土地庫存的興富發，去年購地高達319億元，但今年前三季只有33億元，另達麗、宏普及國建則未進場（圖二）。
▲圖2：主要購地建商轉向
建商土地進貨量已高水位
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，開發商自下半年起在全球景氣預測偏空、升息壓力持續及年底選前之觀望氣氛下，對於土地出手明顯較以往更為審慎，多檔住商類土地標售案皆以流標收場。第四季目前看來並無大規模土地標售，預估全年土地交易量估計將在新台幣1600～1800億元之間，重回2018年之水準，也將跌破十年均量1973億元。
楊長達指出，開發商在過去三年的土地進貨量是以往累積五年才有的量，在升息、營建成本高漲及政府房地政策主導下，持續購地未必是目前開發商的優先策略。
透過合建、都市更新或參與捷運場站土開等方式投入開發興建資金，與地主共創雙贏，反而是在地價、營建工料成本之高原期降低投資風險又能順應政府政策的營運策略。
高力國際副董事總經理黃正忠表示，今年以來中央銀行已升息2碼，重貼現率由歷史低點的1.125%升到目前的1.625%，再加上信用管制，全台土地買氣明顯受影響，建商獵地追價的熱潮退燒。
累計前三季，建商出手搶地的金額僅有732億元，比去年同期萎縮5成；再以近三年建商購地布局最積極的台中市觀察，過往3年每年土地交易金額突破400億元，今年截至目前累計金額則僅達76億元，除了受公部門未釋出大型土地標售案所致，也顯示建商「保守」看待未來住宅市場發展。
仲量聯行董事總經理趙正義指出，住宅用地投資額前三季累計652億元，較去年同期大幅減少63%，由於投資報酬率需重新計算，導致多數住宅標案延後公告，無地可買，開發商投資日程因而推延。
建商購地金額今年反轉而下
信義全球資產公司則統計上市櫃建商的購地交易，今年前三季的交易量僅424億元，較去年前三季的1,050億元，大幅減少59%，至於2019全年為975億元、2020年為1,181億元、2021年為1388億元，連三年上漲的趨勢，可能在今年止步。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，缺工缺料造成營建業物價上漲，建商開發成本提高，加上官方一連串打炒房與信用管制，以及限縮建商土建融額度，以及央行在第三季末再升息半碼，這些利空因素都冷卻住宅炒作買盤，使得建商獵地腳步放緩，反映到前三季土地交易市場呈現「降溫」趨勢。
林建勛盤點今年上市櫃建商土地交易前三季單筆交易金額前五名，國揚實業以約25.93億元取得高雄凹子底（農16）區段徵收土地居首，其次是遠雄建設以約21.73億元取得台北市北投土地，而過去的「購地王」興富發以約20.38億元取得桃園市中路二段土地，另長虹建設以19.8億取得內湖區西湖段土地，以及愛山林建設、乾富建設、家吉建設以17.47億取得基隆市代天府第一期自辦市地重劃區土地（表一至表三）。
▲表1：上市櫃建商在北台灣購地情形
▲表2：上市櫃建商在中台灣購地情形
▲表3：上市櫃建商在南台灣購地情形
總計今年前三季上市櫃建商土地交易總面積為6.6萬坪，觀察交易熱區集中在新北、台中及高雄，有近9成落在大台北之外，顯示出北部可取得土地較少，且成本較高下，大型建商南下購地仍是主流。
林建勛表示，第四季為房地產傳統旺季，但延續前三季的市場氛圍，預期第四季的土地市場仍瀰漫著觀望氛圍，建商布局放緩，投資購地將轉趨謹慎。
黃舒衛表示，今年除了桃園航空城、新北產業用地外，地方政府面對年底縣市長選舉的挑戰，動見觀瞻，在一般住、商用地的標售活動有觀望、保守的趨勢。前幾年動輒佔土地交易量1/3的標售活動熄火，在供需雙冷的前提下，土地市場急速冷卻。
大咖不進場 購地趨勢轉向
大咖建商為何不進場？黃舒衛分析指出，土融及建融成數降低、工料及利息成本增加、政策打炒房、限期開發等四大壓力，讓建商業務策略轉為「去庫存」、加速土地興建，以確保資金回收無虞。
另一方面，部分區域已出現供過於求的推案價量背離現象，但土地價格仍高，未來經營風險大。相對來說，運用軌道經濟、公辦都更等議題，有利於降低風險或轉型為資產經營的穩定獲利模式，也間接降低購買素地的需求。
林建勛也表示，建商購地意願取決於對開發後的銷售信心強度，觀察建商目前布局有三大趨勢，第一、在可取得土建融部位受限下，對自有資金運用勢必更謹慎，若要出手購地，應會更聚焦精華地段，以確保推案後有好的銷售成果；第二、中南部重點發展區域的土地，由於單價成本較北部相對低，且也較有大面積基地，具開發效益，也是建商重點鎖定目標；第三、目前市場對辦公、廠辦有穩定需求，一些具開發辦公大樓能力的建商，有可能會調整產品比重，增加開發辦公大樓，藉以穩定營收。
黃舒衛表示，產業聚落的逐漸成形會由工業帶領住、商需求呈現等比級數般的擴增，對於產品的質量要求也會提高，與傳統在地買盤的產品、需求量截然不同。
短期成屋會有比價補漲效益，但中長期會出現新成屋供給量過大的調整期，即便價格中長期趨勢向上，但交易量能會分階段釋放。
黃舒衛同時也指出，全台房價在今年第二季已出現漲幅收縮的狀況，第三季的房價漲勢更受到升息、經濟成長趨緩的壓力，房價漲幅勉強與物價指數相當，預期第四季投資、置產需求受台股表現而將更為低迷(圖三)。
▲圖3：房價漲勢已由2021年Q4趨緩
市場已進入降量背離的現象，再漲有限，更有機會隨著庫存爆增、去化趨緩而出現價格修正的現象，值得消費者注意。
他認為，未來房市的趨勢為：一、土地高價回檔：價漲量縮、漲勢趨緩，而建築投資轉進合建、合資模式；二、預售屋欲小不易，價量持續創新高，但打炒房壓縮市場，轉為邊建邊售或緩推案；三、中古屋市場「雞犬升天」，比價行情仍旺，而中南部繼續補漲。
後疫情時代不動產的投資
至於國境已於十月十三日解封，民眾已漸漸接受與疫情共存，文化大學土地資源學系副教授、現為三騏建設開發公司總經理張耀仁也針對後疫情時代不動產的投資展望進行評析。
他談到，過去幾年房價之所以高漲，主要來自於：
一、經濟成長率創新高，加上消費者物價指數CPI高漲：去年全年經濟成長率達6.45%，創下11年來的新高，去年全年消費者物價指數(CPI)年增率漲1.98%，去年十二月消費者物價指數(CPI)年增率漲2.62%，已經高於2%的通膨警戒線…，而今年七月消費者物價指數(CPI)年增率又漲3.36%。這是房價上漲的重要基本面，房價上漲的幅度幾乎由當年經濟成長率加上CPI物價上漲率來反應。
二、通貨膨漲成型，保值心理加重：全球通貨膨脹，加上去年消費者物價指數(CPI)年增率，漲了1.98%，創13年來新高。通貨膨脹已經成型，貨幣貶值的憂慮促使民眾購買房地產來保值和避險。加上房貸的低利率(與20年前比較相對低)，使得買房的需求往上推升不墜。
三、台商資金大幅回流，進而投資商辦及新興工業土地：竹科、中科、南科以及各縣市也新增不少工業區土地，帶動中南部產業，就業人口增加，成為房價上漲的主要動能。
四、營建成本上升：各縣市新增不少工業區廠房興建工程，搶地之後就是搶工和搶料，營建原物料成本近年漲幅近三成，加上工資上漲，平均每坪營建成本可能上漲5-6萬元，對台北高單價房價地區，影響可能只是個位數百分比，但對於中南部低單價房價地區，就有很大的影響，因此近年中南部房價漲價幅度便隨著水漲而船高。
但房價的漲幅過大，也讓政府擔憂是否會影響到房屋的剛性需求，因此，政府部門開始加強對房地產的管制，包括內政部、金管會及央行等。觀察政府近年的修法和管制政策，主要仍是針對囤房及炒房投機客，包含公司法人、三戶以上自然人以及購地貸款的寬限期等進行調整。
房市六大展望
至於未來台灣不動產現象與展望，張耀仁認為：
一、高成本推升高房價：房地產的成本結構很難下跌營造成本上漲之勢，目前看來很難改善，營建材料中的主要原物料，水泥、砂石、木材、鋼鐵走向高價已是長期必然趨勢，營造缺工現象短期內也很難改善，加上土地的稀缺性，地價將只漲不跌，在營造成本及地價持續高漲的情況下，房價將很難下跌。
二、政府的管制措施趨嚴：在居住正義大旗下，房市將會面臨政府更嚴苛且更細緻的管控(打炒房而非打房)。以後想靠短期的房產炒作獲利將會很困難。因此，「投資」房地產一定要改變投資習性，投資的期限也要調整成中長期。
三、K型經濟發展與M型社會成形：「經濟成長伴隨貧富差距」的情形將難以避免，富者愈富、貧者愈貧。因此，一般民眾買不起房的問題只會日趨嚴重，一般民眾住房問題，將愈來愈須仰賴政府的住宅政策(如社會住宅)及補貼政策(如購屋貸款利息補貼)來解決。
四、房價所得比持續攀高、貸款負擔率加重：首購族需要花更多時間才能存到頭期款，購屋年齡不斷拉高，從十年前的三十至三十五歲，現已延後到三十五至四十歲，新鮮人出社會的時間越來越晚，加上通膨壓力，侵蝕實質所得，都讓首購時間不斷往後遞延。
五、購屋習性改變：過去是Location(地段)、Location、Location，未來買房並不只看價格，看區位，更是看「質」。疫情使得民眾的生活、價值觀都逐漸改變，民眾購房會更趨理性，像是注重結構安全、居住的舒適性，智慧宅等以及是否具備防疫、防災功能。
六、選擇「現在是蛋黃」或者「未來的蛋黃」均優於「永遠的蛋白」：張耀仁說，選擇「核心」城市的「核心」地段，將抗跌性、安全性、流動性放在首位，都會型城市的經濟發展紅利較佳，因此都會型城市的優質房產，常伴隨地區經濟發展帶來的紅利而增值，持有這樣的房產，等於擁有城市的股份，都市地區發展越好，創造的財富越多。
