最近央行因應美國聯準會(Fed)持續升息而隨之調整利率，加以股價大幅重挫至12000多點，尤其是在2017～2022年九月建造執照與使用執照累積數量差距亦高達263,458棟，現階段又已逐漸進入交屋高峰期，其對整體房市走勢之影響備受關注，以下謹就十大指標檢視房市景氣轉折，提供參考意見如下：
一、預售交易量是否持續萎縮？
由內政部公布之統計數據，2010～2022年九月建造執照1,551,133棟與使用執照1,162,483棟相較，累積數量差距高達388,650棟，如自台商大量回流之後起算，2017～2022年九月建造執照826,486棟與使用執照563,028棟相較，累積數量差距亦高達263,458棟；一般從領取建造執照到完工交屋約三至四年時間，這一波有些建案因缺工缺料而延遲交屋，因此，如果從2018年開始大量推案起算，2023年起應會逐漸進入大量交屋階段，因此，今後只要持續觀察交屋數量，即可得知供給大於需求情勢下，部分地區房價開始下跌之發展趨勢。
二、排隊買房→來客組數驟降
2019年房價持續上漲，投資客大舉湧入桃園、新竹、台中、台南、高雄等地炒房，其後內政部不斷會同地方政府進行聯合稽查，及至今年三月央行因應美國Fed(聯準會)大幅升息陸續調升國內利率，再者最近Fed(聯準會)不斷釋出十二月可能再調高三碼訊息，加以最近股市連續重挫至12,000多點，在當前諸多利空因素籠罩情況下，來客組數驟降乃必然趨勢，房價隨之下跌亦是理所當然。
三、100%完銷→高雄36案０成交
根據高雄市房屋市場調查協會公布數據，就十三個行政區在10月10日到10月16日銷售中五十五個成屋、預售案的看屋來人和成交戶數統計，其中零成交建案高達三十六個，占比高達65.46%，至於其他建案成交數量大都是一至四件，由此顯示市場景氣正逐漸由熱銷轉趨冷淡，因此，對於銷售中的建案售價就應該要格外注意蛋黃區與蛋白區的定價與行銷策略，以免陷入景氣陷阱而仍不自知！
四、價量齊揚→價平量縮→價減量縮
2018至2021年係這一波房市價量齊揚房價飆漲至最高點階段，2022年上半年開始呈現價平量縮，2022年下半年即明顯呈現價減量縮情況，此亦可由推案量趨向保守，銷售率下降以及部分小建商出現財務危機見其端倪。
五、議價率是否普遍超過10%？
就當前市場現況觀察，近年大部分建案都集中在中小坪數，並且都還普遍存在5%～10%的議價空間。
如就住展雜誌公布數據，九月北台灣待售住宅建案數量、議價率、成交組數等三項分數持平，惟總分46.1分，較八月45.7分微增0.4分，似乎市場景氣並未受到太大影響。
其次，如再就2022Q3國泰房價指數資訊，今年七至九月全台議價率介於7.5%～8.71%，高雄市、桃園市更有高達10.20%、10.94%者，並且三十天銷售率亦介於10.14～12.24%，至於新竹雖有高至17.71%，惟亦有低至5.00%者，由此顯見雖然當前各地議價率高低不一，然隨著看屋人潮驟減，值得繼續追蹤的是，未來議價率是否會持續擴大並且普遍超過10%？
六、銷售率是否持續下降至５成以下？
2017年首傳台商回流購地建廠投資，其後市場即逐漸呈現交易熱絡景況，此亦可由2016年北台灣推案量8,132億元，當時銷售率僅28.8%，2018年11,120億元、銷售率45.77%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率也再度攀升至58.36%，2021年推案11,929億元，銷售率再攀高至60.14%，2022年一般預估推案量與2021年相當，惟銷售率卻自二月61.33%逐漸下降至九月之52.92%，如由當前整體經濟情勢觀之，銷售率必然會再持續下降，而一旦下降至五成以下，景氣轉折將會更加明顯，而更值得關切的是，2016年以來所累積大量空屋餘屋對於市場賣壓所導致房價下跌程度為何？
七、廣告數量是否持續增加？
自從今年三月中央銀行宣布升息一碼之後，現階段大家都將焦點集中在美國聯準會(Fed)將於11月1日和11月2日召開的利率決策會議，是否會如一般預測將連續第四度升息三碼，影響所及，國內房地產市場在賣壓逐漸增加情況下，降價促銷動作頻頻，其最明顯者除信箱DM數量大幅增加之外，報紙與電視廣告亦有逐漸增加趨勢(詳請參閱附圖)，此一明顯趨勢即為房價下跌之最佳佐證。
▲報紙廣告逐漸增加
八、網路待售案量是否持續增加？
根據591新建案統計資訊，六都與新竹縣市各行政區在售建案的待售量，前十五名行政區皆擁有推案集中的重劃區題材，而在供給數量大幅增加情況下，待售數量亦逐漸形成一股龐大賣壓，其中尤以新北、桃園佔九區之數量最大，至於前十五名行政區依序分別為淡水區、龜山區、板橋區、中壢區、桃園區、北屯區、新莊區、左營區、大園區、梧棲區、三重區、安南區、北屯區、土城區及鳳山區(詳請參閱附圖)，以上這些區域都有超過千戶的市場賣壓，相對而言，房價下跌壓力也會愈來愈大。
九、實價登錄是否為「實際交易價格」？
二、三年來在房地合一稅2.0以及內政部與各地方政府聯合稽查情況下，壓抑投機炒作效果已逐漸彰顯，其中尤以實價登錄最受肯定，惟目前僅規定預售簽訂契約三十日內申報，並未規定交屋時必須再申報一次，因此，目前預售建案雖有內政部定期公布之實價登錄可供參考，惟仍應注意是否有退傭、贈送車位、裝潢、家電等變相降價促銷情事，亦即運用實價登錄價格變化資訊，雖可有效掌握房價變動趨勢，惟應剔除變相降價因素，俾免陷入「實價登錄」即為「實際交易價格」之迷思!
▲全台待售戶數前15大行政區
十、房地合一稅vs.投資客退場？
由附表資料顯示，2017-2022年九月房地合一稅個人部分逐年累積高達733.46億元，營利事業部分亦高達323.50億元，兩者合計更高達1,056.96億元(詳請參閱附表)，由此顯見自2018年台商大量回流之後，房地交易短進短出者有增無減，惟在今年三月央行逐漸調高利率，再加上聯合稽查紅單炒作重罰情況下，投機炒作歪風已獲有效遏抑，附表顯示投資客已逐漸退場之發展趨勢極為明顯，其對整體房市價量之影響不言可喻。
由以上十大指標檢視房市景氣轉折之分析可知，現階段供給大於需求之情況已漸趨明顯，因此，未來購屋更應注意地段、區位與產品力，其次，更應以品牌信用為首選，俾免財務不健全建商倒閉，導致辛苦儲蓄的購屋資金血本無歸！
