跌跌不休的台灣股市，在新政府端不出新的經濟「牛肉」，又逢美國次貸風暴餘波蕩漾，全球各國無不擔心，雷曼兄弟投資銀行宣布破產，並不是壓垮美國經濟的最後一根稻草，深怕還有未爆彈。
#@1@#當股市找不到谷底，就沒有觸底反彈的機會，同樣的，在泡沫化疑慮中，景氣急凍5個月的台灣房地產，928以後的房市將如何走？包括永慶房屋總經理葉凌棋、住商不動產總經理陳錫琮，以及台灣房屋首席總經理彭培業等房仲業3巨頭，針對市場敏感度高的中古屋市場的量、價表現，在接受《理財周刊》訪問時都表示，目前空頭氣焰明顯壓過多頭，房價下修幅度10~15％不等，但對後市並不悲觀的他們也認為，房市並沒有大跌的可能，他們並建議，趁著賣方房價防線鬆動時，仍可挑選抗跌、保值的產品。以下是訪談紀要。《理財周刊》問（以下簡稱為『問』）：代表下半年房市景氣的928檔期，建商臨時縮手，從預推1569億元，減為1165億元，建商不敢偏多，對應張金鶚教授在4月所提的「泡沫論」，房市似乎真的由多翻空，就中古市場今年的成交量來看，景氣真的提前入冬嗎？葉凌棋答(以下簡稱為「葉」)：這波房地產景氣從2003年SARS過後，已經走了5年的多頭行情，在去年下半年的確已經有景氣反轉的跡象，雖然今年年初加演選舉慶祝行情，多走幾個月的多頭，但是面對全球經濟景氣的衰退，房地產市場終究回到市場供需基本面。在房價高漲，民眾實質所得衰退的情況下，房價在3月見高點後，已經逐月下滑，8月份大台北地區住宅均價26.6萬元，已經較3月的高點31.5萬元下跌15％，回到去年的水準(圖1)。雖然現階段房市處於下修階段，不過，這是正常的房地產景氣循環，我個人認為，並不需要過於悲觀。
#@1@#陳錫琮答(以下簡稱為「陳」)：從住商不動產全省近3百家加盟店每月的平均成交量來看，6~8月較520馬總統就任前的1~5月相比，市場買氣明顯下滑約25％，不過，賣方願意讓價的平均幅度約5％上下。房市走了5年的多頭，價格與成交盤整本來就是市場常態，放眼下半年，我認為，價格與成交量不至於暴跌，加上年底結婚潮的自住購屋需求，市場應該會逐漸恢復基本面。彭培業答(以下簡稱為「彭」)：我認為，從買賣交易件數和交易量來看，從5月下旬後，平均每個月往下探10％，9月初較5月，大台北交易量銳減了40~50％，中南部也有30~40％以上。不過，9月至今，買方買氣稍稍有上來，成交件數稍有回升。問：依據你們在房仲業20多年的經歷來看，台灣房市已正式步入空頭了嗎？彭：如果說這波房地產開始邁入熊市，我看法沒這麼悲觀。首先從法拍屋拍定率觀察，1999年921地震，當時法拍屋第1、2拍的拍定率不到1成，甚至到第3、第4拍都沒人要，但現在第1、2拍的拍定率約2成左右，是稍微有點冷清，但還不至於泡沫。此外，其他4項檢驗房產泡沫化的指標，包括 小套房是否出現量大、賣不出去現象； 豪宅市場是否出現交易停頓、搶脫手等急凍現象； 是否有不利房地產的政府政策； 餘屋量的規模。我認為，上述5大指標衡量，只要經濟不崩盤，房價就不會有太大的跌幅。
#@1@#葉：全球的房地產市場走了3~8年的多頭，在去年美國次貸問題產生後，歐洲、日本、新加坡、加拿大、澳洲、紐西蘭、台灣、香港及大陸的房價無一倖免，目前房地產市場已經正式步入空頭是可以確定的。不過，依據過去的經驗，房價如果跌過了頭，直接影響到的就是金融機構，由於這幾年來一般房貸的成數都在7、8成以上，只要房價下跌超過3成左右，金融機構就會直接感受到危機，因此不至於放手讓房價下跌太多。而且根據過去幾波房地產景氣波動的經驗，房價頂多自高點回檔20~35％左右就會止跌，例如2001年台灣出現第1次經濟負成長時，當時房價在下跌了30％後就止跌了，而且之後的高點都會突破前一波的高點。至於這波房地產的空頭什麼時候才會止跌，我認為要等到全球的景氣，尤其是美國的經濟止穩了後，這波全球房市的空頭才有機會止穩。陳：這一波房市多頭波段延續5年，創下最長的紀錄，房價出現盤整本來就是自由市場機制下的正常反應，且相對於過去3大波段的漲幅(圖2)，這波漲幅並不是最猛，在沒有重大利空下，應該是呈現逐步盤整，有助於房地產市場的正常化。
#@1@#問：全省的房仲門市店超過5千家，猶如螞蟻雄兵，最能感受預售市場的冷熱，目前預售市場情況如何？彭：預售市場現在都推得相當辛苦，過去預售屋房價是拉抬周邊中古屋房價的觀察指標，但是，最近預售屋整體開價都開始往下修正，但好地段的預售屋價格，挾著地段優勢開價仍是高掛。房地產已經擺脫過去齊漲齊跌的現象，隨著政府重大工程的利多，不斷施工和發酵，有些地段即使景氣有反轉的疑慮，但是，這些地方有捷運、地段、生活機能等利多支撐，房價仍是居高不下。陳：北部地區由於漲幅已高，許多區域的價格高不可攀，上漲動能有限，但是北部精華區域(如台北市的大安、信義、中正)，雖上漲動能不大，但這些區域相對抗跌，未來房市轉強，這些區域更是漲價的領頭羊。中部地區以台中為中心，過去1年表現亮眼，但在台商鮭魚潮回流與大陸購屋團落空之後，推案量也急速冷凍，落差相當大，但因中國大陸對於企業的緊縮，許多台商紛紛重新回台設廠，也帶動了中部地區工業區的發展，勢必對地方房地產市場產生結構性的正面影響。而高雄地區在近幾年定位為海洋城市，成功將過去晦暗的工業城轉型為充滿活力的商業城，再加上鴻海打算在高雄設廠，對於引進外地就業與消費人口有相當大的幫助。
#@1@#問：面對房市走空，有人建議「有殼蝸牛」先脫殼，保留現金在手上，等房價跌下來後，再以便宜價格買進自住房子，大家的看法為何？葉：如果房子是自住，也沒有貸款壓力，那就不用管房價的漲跌，不需要急著賣；但如果取得成本較高，且又有貸款壓力的話，就可考量，如果現階段先把房子賣掉，等2、3年後房價較低時再買回的話，是不是可以省掉一些房貸利息與房價下跌的損失。陳：這一波市場的確出現將原有房子高價出售，抱著現金先租屋，等待房價回檔再進場的「脫殼族」，但這些人多為年輕、高收入，對於房地產沒有那麼執著的小夫妻，希望在高價時能夠獲利了結賺進房價價差。但現在房地產市場渾沌未明，想要這麼作必須要考量賣掉房子之後，不論是租屋或是回家暫住，費用均不應該高於過去支付房貸的費用。另有鑒於銀行對於房地產的政策將益趨保守，未來買屋必須準備較多的自備款，想當脫殼族除了有賣掉房子的勇氣，還要有持續儲蓄的毅力，才能在價格修正後，買到自己理想小巢。
#@1@#問：股市有「危機入市」的觀念，在928檔期，你會建議民眾買房嗎？彭：目前房市盤整，房價進入修正期，許多投資客退場，但有自住需求的買方並未受到明顯影響，這個時候反而是進場購屋的好時機，除了有較大的議價空間，跌價風險也大大降低。房地產終究要回到供需的基本面，在這個階段建議消費者，自住型的買方可以在這個時候放心進場，依循以下3點進場購屋： 選擇交通便利的優質地段。 避開推案量大的區域。 依照自身付款能力(自備款)、還款能力(貸款額度)選擇適合的房屋。葉：目前房價已經自高點回檔1~2成，自住型的買方，或是中長期的投資人，今年下半年到明年上半年，會是危機入市的好時機，在大家信心不足，景氣不佳時，反而比較容易撿到好東西，因此應該多看、多比較，大膽的出價，就有機會以B級的價錢，買到A級地段的好房子。陳：不論買屋或賣屋，我都認為應出於自身的財務與人生規劃。在買屋上，預算充足者仍以3大都會區的市中心為主，明星學區(圖3)相對保值；如果預算有限，可以前進重劃區或是重大交通建設通過的區域，以時間去換漲幅。
#@1@#問：買房就像買股票一樣，都怕買在高點，或想買在低點，如果就保值及抗跌的角度思考，會建議哪些區域的房子是可以大膽搶進，也不怕套在高點？葉：購買不動產，地段是最主要考量的因素，近年來捷運站周邊、明星學區及重劃區都是熱門的購屋地點，不過並不是只要和捷運站或重劃區沾上邊都可以買，應該要把握下面的原則：捷運站的話，一定要找已通車，或是2、3年內會通車的地方；而重劃區的話，要找目前重劃區內興建中或已興建的區域已經達到5成左右的地區，也就是已具備基本活動機能的地方，才值得進場(表1)。彭：現階段有需要購屋的首購族，仍然可以進場，未來房價並非齊漲齊跌的現象，而是漲跌互見，因此要挑選重大工程建設的周邊，享受增值的潛力，另外，要特別提醒購屋人，千萬別在一流地段買到二流產品，要買附加價值高的產品跟區位，也就是同樣的價格在不同區域選擇，最好是選擇有捷運、公園、綠地的房子。除此之外，政府投注重大工程建設的地區，房價絕對不會寂寞，因此像雙子星大樓、南港經貿園區、新莊副都心、新店裕隆案、竹科、中科、高雄美術館等地的房價，未來還是看好(表2)。陳：在這個通膨時代，加上銀行利率偏低，許多人還是習慣以不動產做為投資標的，在此時進場，如以投資型做為主要考量，建議以保守為先，物件首選為出租給設籍、學生、上班族的套房產品，但是物件本身條件要好，最好是位於商圈、學區、大學城周邊的產品為首選，如果該產品在出售時仍有房客，在租金合理與房客繳租正常的前提下，是這波最適合進場的安全產品(表3)。
#@1@#假設A和B都在年初以1000萬元買進1間房子，自備款同樣是250萬元，貸款750萬元，貸款利率都是3.3％，貸款期限都是20年：情況1假設A持續持有房子不賣掉，則750萬元的貸款20年下來共要付給銀行1026萬元，所以A買房子的總成本是250＋1026＝1276萬元情況2假設B在現在房價下跌10％時把房子賣掉，等2年後房價下跌30％後再買進(房屋總價變成700萬元)，而這2年期間改用租屋的方式，每月房租2萬元，則B賣掉房子的損失為100萬元(1000萬元×10％)，因為原本250萬元的頭期款已經損失了100萬元，因此2年後B買回房子的頭期款是150萬元，變成要貸款550萬元，20年貸款期間共要付出給銀行752萬元，而2年付出的房租為48萬元，所以B買房子的總成本是150＋100＋752＋48＝1050萬元結論由A和B的例子可以看到，A和B同樣都能擁有當初買進的房子，但是，A所付出的總成本是1276萬元，但是B只付出1050萬元，相差了226萬元，因此，有殼蝸牛是可以考慮先脫殼，等房價跌深時再買回。1276-1050=226萬元
