去年4月被美國總公司派到上海擔任業務總監的羅式平，頂著美國總公司交代的任務，接手中國市場的業務，總公司要他每月創造15個億的人民幣業績。由於之前的業務總監扎下不錯的基礎，所以，羅式平接手之後，倒也做得順遂，平均每個月都達成業績目標，去年底，還獲得公司的獎勵，領了筆不錯的獎金；多了這筆錢之後，他心想：「我應該會在上海待一段很長的時間。」所以，他興起了在上海置產的念頭。今年初，透過朋友介紹，還動用了點「關係」，以每平方米25500元(約新台幣每坪40萬元)的價格，在上海買了1戶約230平方米的房子(約70坪)，漂亮的房子、高級的裝潢，讓他覺得這輩子的努力與奮鬥總算有些代價，把妻子與兩個兒子一起接去同住，一家在上海過著快樂的日子，他當然更努力的工作。
#@1@#可是，今年開始，「每月15個億人民幣」的目標變得有點難達成，2月農曆新年的時候，因為工作天數減少，更只剩下13個億的業績。他檢討原因，發現股市的上海綜合指數，從1月份的5522點開始一路下滑到2月底的4123點，跌幅達34％，中國股市表現不佳，也讓他在業務推展上受到阻礙，他向總公司呈報，說中國的股市分析師認為，股市出現近4成跌幅之後，應該會出現反彈，業績有機會重新回到之前的水準。總公司接受了他的說法，可是，上海的股市卻從3月開始狂瀉，到8月下旬美國金融海嘯發生，上海綜合指數已經跌到2284點，緊接著一連串的國際經濟危機發生，上海綜合指數更創下了1802點的新低歷史紀錄。股市重挫造成經濟不景氣，羅式平的業績剩下「9個億」，更慘的是，他年初買的房子，現在的二手房價格剩下每坪31萬元，在房價的資產價值上，「才短短的10個月時間，公司的業績掉了4成，我買的房子已經賠630萬新台幣了，跌幅達22.5％。」這時候，他才知道，年初動用關係買到的房子，剛好買在「天價」的地方。
#@1@#很多在上海地區的台商、外資跟他的情況也差不多，只要去年底、今年初進場買房的人，現在起碼都賠了2成以上的房價。中國有很多單位在統計房地產價格，但是，根據台灣不動產業到中國設立據點的台慶房產(上海台灣永慶房屋)統計，上海9月二手住宅(主要含公寓及別墅洋房)成交4667戶，較去年同期跌69％，創今年最大跌幅，相較8月下滑23％；成交均價每平方米9604元(新台幣每坪14萬5981元)，與8月基本持平，相較去年同期略高出4.5％。上海9月商品住宅成交3805套(不含動遷及配套房)，相較去年同期下滑76.8％，創今年最大跌幅；相較傳統淡季的8月跌掉31.8％。9月一手房成交均價為每平方米13599人民幣(約新台幣每坪20.67萬元)，與上月基本持平，相較去年同期仍高出29.4％。台慶房產副總經理陳史翎表示：「上海第3季二手住宅成交量節節下滑，主要原因在於自6月以來，其均價幾無變動，尚未達到買方心理預期價位。雖然部分屋主選擇了將價格一次降足以迅速套現，但因其數量並不占主流，故對均價影響不大。」從月資料來看，今年一、二手房的成交量都有2個主跌段，即7月和9月。從跌幅來看，一手房分別較去年同期跌了31.9％和31.8％，二手房為27.1％和23％。
#@1@#根據中國二手房的業者表示，一些之前在上海地區投資房地產的外資企業，最近出現了「急殺資產」的作法，「他們賣房子根本不計價格，像是殺紅了眼一樣。」業者舉了個例子說：有一個美國人，他的房子今年8月的合理房價是在每平方米38500人民幣(相當於新台幣每坪60.7萬元)，結果他自己把價格降到34000人民幣(相當於新台幣每坪53.6萬元)，最後因為買家完全以現金支付，所以，以每平方米31000元成交(約新台幣每坪48.9萬元)，市價與成交價之間足足有2成的價差，結果也差不多賣了50天左右。後來詢問這位「賣方」，才知道他肯殺這麼低的價格出手，是因為他在美國的資金需求壓力很大，所以，把手上比較好賣的資產先脫手，要把錢轉回美國去。只不過，這個房子總共有830平方米(約251坪)那麼大，雖然順利拿回新台幣1億2274萬元(約376.53萬美元)的銷售房屋價款(48.9萬元×251坪＝12273.9萬元)，但是，卻少賣了2962萬元。這樣的例子在台慶房產也出現過，該公司表示，9月成交的上海古北的1戶房屋，業主在日本有工廠，因經濟形勢的影響資金方面遭遇較為緊迫的壓力，所以選擇出售名下的一些房產來迅速回籠資金。那戶房屋按當時行情單價在每平方米35000人民幣(約新台幣每坪53.2萬元)左右，業主也是自己降到了28000人民幣(約新台幣每坪42.56萬元)，最終成交27500人民幣(約新台幣每坪41.8萬元)，降價幅度21.4％。
#@1@#這些是外資在中國投資房地產，但因為全球金融風暴影響，必須要儘速的變賣海外資產，拿錢回本國救企業的例子。但是，還有一批對市場比較敏銳、洞悉到房市已走入下跌趨勢的投資客，他們相對沒有太大資金方面壓力，家境殷實，擁有多戶房屋，選擇低價拋售部分房產，調整其投資結構。如台慶房產9月成交的徐家匯一小高層，市場價每平方米18000人民幣(約新台幣每坪27.36萬元)，屋主開價13000人民幣(約新台幣每坪19.76萬元)，迅速有數組客戶成交，降價幅度28％。 根據台慶房產最近二手房成交案例及潛在買方客戶的分析，二手房如果在1年來最高價的基礎上，下修房價達13~20％，才會有買方積極承接購買。這樣的狀況透露出中國房地產已經明顯出現「觀望」氣氛，賣方急著賣房子，買方這會兒卻「以逸待勞」的等待著「熬不住」而殺低價的房子。所以，陳史翎建議：「對於當前在上海有購房需求的買方來說，可多去二手房市場尋寶。因為二手房有小部分業主因各種原因，願將價格一次降足，碰到這樣的賣方，那可就賺到嘍！」
#@1@#至於一手房市場現在的狀況如何呢？有沒有便宜可以撿？中國部分開發商無奈的表示：「若還沒有賣出的住宅戶數超過整體案量的50％，大幅降價會讓我們獲利大縮水，這個玩意兒可使不得；如果沒有賣出的戶數低於整體案量的50％，採取大幅降價能夠回收的資金有限，卻怕會引起先前購房的屋主退房，這個也不能貿貿然然的就去做，即使降價也採取階梯式，一次降一點兒，才不會引發『集體退房潮』，造成我們的困擾。」不過，無論中國的一手房、二手房的景氣如何，會不會降價，現在都共同面臨到相同的現象，那就是「買家不見了」、「買氣急凍了」，因為大陸民眾越來越清楚，「房價還未見底，跌勢仍將持續。」在當前通貨膨脹、人民幣升值，以及全球經濟衰退的大環境下，各行各業都受到了不同程度的衝擊。股市自2007年10月16日最高的6123.67點，跌到今年最低的1802.33點，重挫幅度達70.6％。在這樣的經濟背景下，部分企業主也陷入資金困境，進而選擇快速處理掉名下房產來周轉資金，所以，中國房市出現了「賣方」明顯大於「買方」的趨勢，當供給大於需求狀況明顯發生之後，接下來必然面對的結論就是「大幅降價」。
#@1@#至於中國面臨房市重挫，會不會步上美國金融風暴的後塵？很多外資機構的看法是比較「保守偏悲觀」，在投資市場中，一定要密切注意這個趨勢發展所帶來的影響。
#@1@#今年3月，1位屋主急售上海1戶大樓，掛牌價400萬人民幣。屋主表明因為投資股市慘賠，急於迅速套現周轉資金，所以對於賣價並不十分堅持，經過多組買家出價，最後有買家願意以360萬人民幣接手，買家認為有10％的殺價空間，算是相當不錯的買賣，不過，這樣的交易，也拖到了3月下旬才完成買賣。那個時候的上海綜合指數還在4200點附近，如今腰斬剩下1909點(10月16日)，9月中旬，這戶大樓同棟其他戶要出售，市場掛牌價已經開到了剩下340萬人民幣，讓之前那位覺得已經買到便宜貨的買家氣得大罵：「才住不到半年，就賠了20萬。」問題是，隔壁要賣的個案是「開價340萬」，未來實際成交價是多少？卻還是未知數。現在的上海人已經越來越清楚，要真正買到便宜的二手房，勢必要等到與掛牌價有2成的議價空間，才值得出手買進，否則，還是再等一下比較安全。如此一來，房市動能降低，對於房市景氣當然有不利影響。
#@1@#摩根士丹利分析師在今年9月中旬表示：「中國大城市的房地產價格正在急跌，我們相信房地產市場崩盤的可能性很高，對銀行獲利的影響相當大。」中國房地產價格近幾月來出現較大跌幅，專家表示中國經濟已經出現危機，房地產價格被炒得過高，中國大都市的房地產價格已經下跌了3到4成，北京、上海的房地產價格達到了紐約水準，比美國絕大多數的地方還要高，但是中國的人民平均收入是美國的1/10不到，1/20差不多，人民真正收入那麼低，為什麼能買那麼高的房產，就是有一批人在炒作。按國際慣例，房價與收入比一般為4至6倍，但對北京、上海等城市的大多數人來說，這個指標早已超過10倍。另外值得注意的則是金融體系的問題，房地產是用銀行的錢貸款，面對國際的金融風暴，中共為了救自己的銀行，不會讓銀行大量貸款給房地產，房地產無以為繼，它的資金鏈一旦斷了，後面的發展自然可以想像。
#@1@#大部分一手房開發商之所以遲遲沒有大的降價動作，原因有3：1. 對於待售房屋超過50％的開發商來說，降價有較大的包袱，降得少的話，對買方的吸引力有限，降得多的話，又會遇到已訂房客戶的退房壓力，所以有點騎虎難下。2. 2007年的瘋狂搶地，抬高了開發商的成本，使其不願認賠。3. 開發商認為目前市場的低迷只是周期性的低潮，是短期現象，而不認為是大勢所趨。
