今年的台灣房市，在升息陰影及總統大選的干擾因素下，利空罩頂，猶如在壓力鍋內，且無之前台商回流的資金行情挹注，恐難再見狂飆行情。
二月第一周，是超級央行周，根據了解，除了台灣二月二日當天，美國聯準會(FED)可能會升息一碼外，英國央行與歐洲央行也都有升息動作，俾縮短跟美國的利差，而FED的任何升息動作，也將牽動台灣央行在今(二○二三)年第一季理監事會的討論，若有跟進動作，則眾多購屋房貸族的日子會更辛苦。
升息幅度衝擊房貸族
二○二二年剛結束，依據僑馥建經所整理的全台十大房市新聞，分別是一、央行調升政策利率四度升息，影響房貸族；二、房價整體房價飆高，導致「房價所得比」大幅上升；三、房價實價登錄上路十年，全台房價漲近五成；四、打炒房央行制定購地貸款四大規範；五、打炒房平均地權條例擬修法限制換約轉售、重罰炒作行為。
六、打炒房金管會調整銀行五類貸款風險權數；七、六都買賣移轉棟數十月起連續三個月下滑；八、全國一人宅首破二百萬戶，創歷史新高；九、七月六縣市囤房稅上路；及十、土增稅及房地合一稅連續下滑。
僑馥建經董事長彭慶表示，雖然台灣自有房屋率已達八八％以上，但近年來，仍有不少舊換新、小換大，或大換小(小孩長大離巢)，他們對房貸利率的敏感度非常高，一升息，代表他們要繳的房貸更多，另首購族可能就暫停購屋計畫，而會影響到房屋買盤。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，央行去年四次升息前房貸利率1.375%，每月還款金額為3萬3915元，經歷四次升息後，則房貸利率會到2%，每月還款金額會增加到3萬6962元，較四次升息前每個月多出3047元，一年多出3萬6564元，等於多繳一個月的房貸(附表)。
購屋痛苦指數居高不下
彭慶另就十大房市新聞排名第二的「房價所得比」來看，大家一定不陌生，常有人說，要不吃不喝多少年才能買得起房，彭慶指出，「房價所得比」代表的是房屋總價與家庭一年可支配所得的比值，比例愈大，代表買房負擔愈大，又稱「購屋痛苦指數」。
一般來說，根據世界銀行的定義，合理的「房價所得比」應落在四至六倍間，也就是一個家庭最多只要存錢六年就能買房，超過六倍則代表房價負擔過高，會降低生活品質，成為痛苦的「房奴(屋奴)」。
而依據內政部所公布的二○二二年第三季，全國平均「房價所得比」已來到九．八倍，台北市最高為一六．二倍，新北市為一二．九六倍，台中市為一一．三四倍，另超過九倍的有台南市的九．七倍，新竹縣為九．二六倍，高雄市為九．○六倍。
七都以外的南投縣竟有九．二倍，比近兩年因台積電要去投資，房市大漲的高雄市還高，此外，東部的宜蘭縣也有九．○九倍，以及花蓮縣的九．○一倍。
三大關鍵點看房市量價表現
不過，雖然大家都說，「房價所得比」的「購屋痛苦指數」偏高，但「數據會說話」，根據僑馥建經的不動產研究室所統計，最近五年(從二○一八年至二○二二年)六都中古屋房價指數來看，近五年不動產有三個關鍵點，分別是二○一八年的房市低谷期、二○二○年的疫情發生期，及二○二一年的房市高峰期。
彭慶說，由這三個關鍵點來看中古屋的價量變化(買賣移轉棟數及房價指數，圖一、圖二)，可以發現，「二○一八年房市低谷期」，就量能來看，六都交易量均大幅提升，其中以桃園市與臺中市成長率最為明顯，分別為27.05%與27.36%；就價的表現，六都平均價格為上漲趨勢，其中以臺中市大幅上漲62.02%最為明顯，桃園市、臺南市與高雄市均上漲40%以上。
▲圖1：近5年六都建物買賣移轉棟數
▲圖2：近5年六都中古屋房價指數
再看「二○二○年疫情發生期」，相對於近兩年COVID-19影響人民生活深遠，對於房地產市場而言，起始事件發生相比，量的部分除了臺中市與臺南市有小幅度成長外，其餘四都量均有往下修正減少，又以臺北市的修正幅度最大，下跌8.24%；而房價部分，六都均為上漲趨勢，桃園、臺中、臺南、高雄均有15%以上的上漲幅度。
至於「二○二一年房市高峰期」至二○二二年，量能方面，六都中僅臺中市逆勢微幅成長1.41%，其餘五都均受其影響，其中以南部兩都臺南與高雄修正幅度最為明顯，分別下滑13.68%與17.33%，至於價格則是六都均微幅上漲，其中以桃園市的漲幅最為明顯，達14.77%，也就是從二○一八年後，逐年成長，但成長的幅度趨於穩定(圖三)。
▲圖3：2022年成交量及房價出現反轉
近五年上漲區域多
再由後續之七都附圖來看二○一八年迄今，不分中古屋與新成屋房價均為上漲趨勢，其中，若從產品類型，包括大樓／華廈、透天厝來看七都房價漲幅前五名的行政區，結果中可發現，房價高段班的臺北市，中古屋上漲前五行政區漲幅為20~25%，新成屋僅松山區為47%，二至五名漲幅為22~29%；新北市漲幅為32~47%，而中南部的房價漲幅驚人！
整體來看，漲幅前五名均為中古屋，且成長幅度約一．五倍，漲幅驚人；漲幅最高為臺南市新市區的大樓／華廈×中古屋，漲幅161%；漲幅次高為臺南市善化區的大樓／華廈×中古屋，漲幅157%；再次為臺中市清水區的透天厝×中古屋，漲幅高達146%；接著依序為台南市仁德區的透天厝×中古屋，漲幅144%；高雄市前金區的透天厝×中古屋，漲幅135%。
不過，相較於二○二一年的房市榮景，二○二二年政府推動一系列的房地產政策及手段欲平衡市場，加上大環境變遷影響，例如股票市場與利率升息等國際趨勢，可以發現買賣移轉棟數在下滑，而價還在漲，只是，二○二三年的發展，就存在諸多變數了。
僑馥建經副總經理楊啟德談到，二○二二年住宅地產價格雖然來到歷史新高，但成交量卻明顯縮減，商用不動產除了商辦外，土地及工業地產交易額亦呈衰退之勢，整體市場信心趨弱。
二○二三年房市三大型態發展
二○二三年在通膨壓力未止、中國疫情動盪、俄烏戰事持續、美中對抗升高，加上國內信用管制不退、經濟成長下修、房市政策加壓、利率持續上升疑慮等等因素，預料市場觀望氣氛仍濃，預售及成屋市場勢必有一番價格調整與競爭。
楊啟德並做了以下三大分析：
一、市場型態：轉折中的整理型態。
目前的市場型態係處在：完成初階段的改變，進入主型態前的等待期間。等待大環境重大事件的明朗化，以及價格調整後的穩定度。全年仍屬整理型態，整體量緩和價格變動小幅上下，惟各區不同調已是新常態。
二、市場格局：上半場價格震盪，下半場建立趨勢。
必須歷經上半場的價格震盪，才能呈現下半場的趨勢。震盪期短則半年長可達整年，此期間蛋白區是近幾年的市場熱區，波動幅度會較大，蛋黃區則將突顯價格上的特性。
三、市場特性：價格！
住宅市場這棵成長茂盛的樹木，必須經過適當的修剪才能夠繼續耐看下去，修剪就是價格震盪，修成耐看就是趨勢成形。因此，今年不論是預售或是成屋市場的特性，就是在價格方面重新定義、不斷修整，有上漲有下調、也會有不動如山，直到穩定稱頭方止。
二○二三年全年交易量恐再減
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選等四大變數影響下，預期二○二三年房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28.0-29.3萬棟之間，恐較二○二二年的31.8萬棟減少8%至11%。
其中關於房市政策，除了已修法通過的《平均地權條例》外，民眾最關心的仍是「升息」，永慶房屋業管部協理陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，去年全年已升息十七碼之多，另美國通膨雖有趨緩，但仍屬高檔，市場預估這波升息循環的終點利率恐較之前預期的4.6%更高，甚至可能突破5%，也就是說，目前FED已升息十七碼的狀況下，要將利率調升至5%，至少還有二碼以上的升息空間，且預告高利率恐將持續更長的時間。
房市趨勢專家李同榮認為，升息循環邁向中期，並如預期影響到經濟增長，並會間接影響購屋信心，而今年將邁入升息後期，就看幅度如何？另房市是否如央行總裁楊金龍所言的「軟著陸」，就取決經濟增長基本面的表現與房市技術循環的走勢，
政府限縮銀根 建商購地節奏放緩
不過，「春江水暖鴨先知」，就去年政府一連串打房措施，既對建商縮緊土融及建融，又對購地限制十八個月內要開發，而《平均地權條例》又直球對決預售市場的投資客，已對建商的購地動能產生影響。
信義全球資產公司統計上市櫃建商土地交易情形，二○二○年起至二○二二年止，各年總交易金額分別為1,208億元、1,407億元及446億元，二○二二年上市櫃建商全年土地交易金額較二○二一年減幅68%，獵地動能大減。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，去年整體不動產市場存在諸多利空因素，全球通膨情勢仍未趨緩，央行連續升息及股市震盪，致使市場瀰漫保守氛圍，其中土地市場表現受房市管制政策影響，使建商購地節奏放緩。
展望二○二三年，林建勛認為，隨著整體疫情趨緩，防疫政策解封帶動國內旅遊，內需市場回溫，將成為全年經濟支撐關鍵，而土地市場交易部分，建商在資金運用上會更趨謹慎，購地眼光也會鎖定基地方正、大面積、周邊商圈機能完整、具備開發潛力的標的。
此外，由於土地交易受信用管制措施影響，從近期市場交易中也可發現，建商轉而相中較高屋齡的透天店面，主要看好的是未來改建效益。
土地餘溫尚存需求以質取勝
根據戴德梁行統計，二○二二年度全年土地總交易量為新台幣1,718億元，相較二○二一年大跌逾四成，其中，住宅類土地全年交易量也由二○二一年度的新台幣1,078億元直接腰斬至563億元。
戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達談到，相對於二○二○至二○二一年，建商有地就拿，但在二○二二年則轉為以同時具備精華區及所有權的條件為優先考量，交易型態較為複雜的股權標售在現階段不易討喜。營建成本高漲之際，即便是位於台中七期的精華區土地，地上權標售也不免以流標收場。
楊長達表示，土地市場歷經二○一九至二○二一年，累積了新台幣九千億元的交易量，建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，三年來土地成本已墊高三成。如今營建成本漲幅亦超過三成，原先設定的利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價並無多少降價空間。
他說，二○二三年是景氣混沌保守的一年，土地交易量縮的戲碼將延續，但產業用地需求仍將持續，住商土地市場仍有餘溫，但大型建商會更挑嘴，只要精緻，拒絕粗飽，不因囤地而追價，重劃區的小面積土地將是中小型建商獵地的機會。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，二○二二年在民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動能下，全年土地交易額僅1,613億元，而第四季萎縮得最為明顯，單季交易僅116億元，是繼二○一七年後首次出現單季僅百億的交易額。
尤其一向身為土地交易最大買方的建商，今年買入814億元，僅貢獻50%的交易額，遠低於去年的72%。不過建商策略並非完全不買地，而是改弦易轍由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。
李同榮也說，土地價格趨緩，建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近三成，未來追價意願低，漲勢將歇止。
總統大選將是最大灰犀牛
而影響台灣房市下半年的最大變數則是二○二四年初的總統大選，會提前到下半年來反應。
李同榮表示，在今年下半年升息可能已至尾聲，但其他影響房市的變數仍多，尤其是總統大選前，兩岸衝突性機會增高，將會是二○二三年房市最大的一隻灰犀牛，因此，今年第四季總統大選前，將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。
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