從預售建案定型化契約審查常見錯誤態樣檢視購屋應注意事項(七)

雖然預售屋買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之規定已愈來愈嚴格，惟在交屋時對於驗收大都僅止於官方版本之認知，咸少注意契約擅自更改或另外再附加其他不合理約定，此外，也常忽略民法及其他法律主張權利之規定。

以下謹再就買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之驗收，再彙整對照111Q3台北市地政局聯合稽查時合格率最低第17序位「驗收」之錯誤態樣分別提供淺見，以供參考。

壹、驗收(合格率(60.71%)

依內政部公布之「預售屋買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十三條「驗收」之規定：

賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。

雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔；達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設外，其管線費及相關費用依下列方式處理：

(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管，由賣方負擔。

(二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管，由買賣雙方議定之；未議定者，由賣方負擔。

▲台北市111年第3季預售建案定型化契約審查合格率

貳、內政部與六都聯合稽查彙整的錯誤態樣彙整：

1.買方有權於「自備款」部分保留房地總價5%作為交屋保留款，變成於「貸款」部分約定交屋保留款。

2.將交屋保留款「房地總價5%」改寫為「房屋總價5%」或「5萬」，不符應記載規定。

3.契約交屋保留款為房地總價5%，惟附件之付款明細表訂明低於房地總價5%，亦即交屋保留款低於房地總價 5%。

4.分期付款明細沒有交屋保留款。

5.交屋保留款應於自備款部分保留，非期款或貸款。

6.以個別磋商條款降低交屋保留款數額。

7.預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之自來水、電力管線及天然瓦斯內管費用，未敘明可由「買賣雙方議定」，直接載明由買方負擔。

8.瓦斯管內管與外管費用負擔，以預售屋「基地範圍」區分，變成「建築物範圍」。

9.未經買賣雙方協議，以定型化契約條款直接規定瓦斯「外管」費用由買方負擔。

10.未記載「第１項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔。」

11.約定「除因結構之重大瑕疵達無法使用程度外，買方不得拒絕驗收」，不符應記載規定。

12.約定「未於時間內驗收即視為無瑕疵驗收完成」，為不利消費者之約定。

13.定型化條款記載「水、電、瓦斯外管等配合水公司、電力公司等工程安排，以致無法於驗收前完工時，因不可歸責賣方，不得拒絕驗收。」

14.約定驗收時應將瑕疵「一次載明」，限縮消費者權益，不符應記載規定。

15.約定驗收時，如有瑕疵或其他未盡事宜，買方應「一次」詳細載明於驗收單。

16.約定「未於賣方通知 天配合驗收視為驗收完成，不得主張瑕疵拒絕付款」。

17.付款明細表內「交屋款」或「交屋保留款」欄位變成「取得使用執照」。

18.約定將「交屋前」修繕義務變更為「交屋後」保固責任。

19.磁磚空磚為正常現象，若空磚部分未超過1/3，不得主張瑕疵。(空磚可不更換但應填注修補或雙方另協議處理方式)

20.人造大理石表面細紋，不得主張瑕疵。(石材可不更換但應以打蠟等方法除去細紋或雙方另協議處理方式)

▲想買預售屋 要注意什麼（資料來源：內政部地政司）

▲瞭解建材及設備（資料來源：內政部地政司）

參、簽約應注意事項：

一、簽約前於審閱期應詳細了解「預售屋買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之相關規定。

二、交屋保留款問題：

1.交屋保留款係於「自備款」部分保留房地總價5%，並非於「貸款」部分約定交屋保留款。

2.交屋保留款應以「房地總價5% 」而非「房屋總價5% 」做為計算基準，亦不得擅自更改為「5萬」等不符應記載事項之規定。

3.附件之付款明細表應載明房地總價5%，謹防交屋保留款低於房地總價5%。

4.分期付款明細應詳細載明交屋保留款5%，俾免交屋時發生爭執。

5.交屋保留款應於自備款部分保留，非期款或貸款。

6.慎勿以個別磋商條款降低交屋保留款數額。

三、瑕疵與驗收問題：

常見契約約定「除因結構之重大瑕疵達無法使用程度外，買方不得拒絕驗收」、「未於時間內驗收即視為無瑕疵驗收完成」或「一次」詳細載明於驗收單等不符應記載事項之規定。

四、有關磁磚瑕疵認定問題：

交屋時常見磁磚空磚瑕疵以及人造大理石表面細紋不同認知之爭議，因此，應優先選擇有自家營造廠與信譽良好之建商為宜，俾免這類爭執不斷卻又得不到合理的解決方式。

五、有關「第１項接通自來水、電力之管線費及其相關費用」之規定，詳請參閱附件內政部公布之法令。

六、機械設備與停車設備驗收問題：

一般建案完工之後都是先辦理住宅部分之點交，對於公共設施大都安排在管委會成立之後再辦理點交程序，惟管委會成員大都不具備機械設備與停車設備驗收相關知識，例如水電設備、發電機設備、空調設備、電梯設備以及監控保全設備等，因此，應特別注意品牌、規格、保固年限與售後維修服務等相關細節。

近年機械升降設備故障時有所聞，今年1月27日新北市汐止區發生一名七旬男子疑因機械停車格故障或操作不當，被夾在停車柱及車門間傷重不治之不幸事件，因此，對於機械升降設備之品牌信譽與服務口碑就顯得格外重要。

此外，如能在簽約當初就要求交屋時必須附加一份由公正第三方驗屋公司提供的驗屋報告書，當能進一步保障購屋權益。

▲機械停車設備應特別注意品牌與售後服務

▲老舊機械停車設備故障時有所聞

【有關自來水、電力及瓦斯管線費用負擔之補充規定】

內政部 令（稿）發文日期：中華民國110年5月24日

「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第九點（稅費負擔之約定）有關其他約定事項涉及自來水、電力及瓦斯管線費用之負擔方式，補充規定如下：

一、成屋之賣方不得向買方另行收取自來水、電力、天然瓦斯內、外管線費用。但有下列情形之一者，不在此限：

(一)成屋買賣契約訂約日在本部一○九年一月十三日台內地字第一○八○二六六七九三號函釋日前，就天然瓦斯外管線費用有約定負擔方式者，從其約定。

(二)成屋買賣契約訂約日在本部上開函釋日以後，該成屋之建案已於上開函釋日前以預售屋方式銷售，並就天然瓦斯外管線費用有約定負擔方式者，從其約定；惟不得較「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第十三點規定更為不利於消費者之約定。

二、前點所稱天然瓦斯內、外管線費用，係以房地出售基地範圍為區分。

三、第一點所稱天然瓦斯外管線費用，係指房地出售基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管及其相關費用（例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等）。