政府過去幾年為了打房，抑制炒房風氣，積極推出多項政策，如課徵奢侈稅、房價實價登錄等，國內房市也出現降溫跡象。中央銀行公布去(二○一四)年十二月購置住宅貸款餘額(房貸)為五兆八六七○億元，創下新高，但年增率降至三．九％，呈現連續四個月下滑的表現。財政部預計在明年推出「房地合一實價課稅」，希望讓現在的房、地分別課稅的制度能整合，跟上全世界的稅制潮流。行政院為免打擊面太大，已責成財政部作更周密規劃。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥表示，台灣在房市實施稅制改革無可厚非，但目前的房地合一稅制仍有許多細節需要再研議，建議政府應參考實務經驗，避免讓房地合一稅重蹈證所稅的覆轍。國內房市面對兩大考驗自從美國在金融海嘯後，實施量化寬鬆(ＱＥ)，全球步入低利率環境，熱錢四竄紛紛湧入房市，造成過去幾年台灣房價愈炒愈高，房子愈蓋愈多，但空屋率高居不下，成為投資客的市場。王進祥透露，雖然政府極力打房，但台灣房市仍存在兩大問題，分別是貧富差距懸殊、窮人買不起房子。背後衍生出許多社會問題，前陣子上街頭的巢運，便是年輕人對於買不起房子而發出的抗議。「冰凍三尺，非一日之寒」，王進祥指出，國內被炒高的房價，其實是經過長時間累積，台灣房價從民國六十二年、六十九年、七十六年、七十七年、七十八年、八十七年、八十八年、九十三年、九十四年、一○○年和一○一年，一路走來經歷過一波又一波的推升。目前在政策打房的方向之下，房價雖然沒有再大幅飆升，但也仍維持抗跌，回到經濟市場的供需表現。「對於未來的房市，可能仍維持抗跌，因為游資相當多，雖然目前美國量化寬鬆退場，今年將要步入升息，但我認為，如果國內利率維持在三％以下，房地產都仍有表現空間。」王進祥說。國內貧富不均情形嚴重，有錢人仍是少數，對此，政府想要針對有錢人加稅，也是合理的作為，而加稅後的稅收應該如何使用，也是全民關注的焦點，建議應該用在住房政策，幫助買不起房子的人擁有住所。新北市逾萬件 每坪房價低於20萬現在的年輕人總感嘆買不起房子，但在實價登錄後，房價資訊透明，炒作的風氣大大降溫，王進祥建議，大家可以多利用實價登錄來找尋適合自己的物件。為符合年輕人的條件，王進祥特別統計出雙北市每坪房價低於二十萬元的物件，供民眾參考。透過實價登錄資訊顯示，統計到去年十一月，台北市每坪低於二十萬的物件，共有一三七九件；新北市共有一三二一七件。其中，新北市又以淡水件數最多，達二八一七戶；鶯歌有一○四六戶；三峽有一一六七戶；汐止有一○三一戶。目前年輕人面臨低薪資的環境，想要買房者，不如退而求其次，往接近市中心周圍擴散，找尋適合的物件，以新北市而言，就存在許多機會可以把握。房地合一稅制 重稅時代來臨王進祥表示，想買房的人建議可以結婚之後再入手，由夫妻兩人共同分擔，可減輕壓力。以目前年利率二．二％來計算，若婚後夫妻選擇六、七百萬的房子，貸款六到七成，可貸款金額約四百多萬，每個月負擔的房貸約一．五萬元上下，以一個雙薪家庭而言，還算可負擔的範圍。針對目前政府的政策方向，王進祥認為，對富人加稅可被接受，但是否一定要推動房地合一稅制？他透露，目前的所得稅屬於中央稅，地政稅屬於地方稅，稅制改革問題，存在中央和地方之爭，房地合一稅是屬於中央稅，因此財政部堅持實施。若政策未考慮周延就強制實施，對於民眾和政府都會造成不小的傷害。目前財政部堅持推動房地合一稅，但恐怕會將稅制問題複雜化。由於稅制中有許多是較專業的專有名詞，一般民眾若沒有經過了解，也常常滿頭問號。針對房地合一稅，王進祥舉簡單例子，以財政部長張盛和位在士林的住所而言，一旦房地合一稅上路，賣掉房子後的資本利得，幾乎四○％到五○％要用來繳稅，台灣將會和西歐和北歐一樣，步入重稅時代。重稅對於台灣房市和經濟將帶來哪些影響？王進祥說，若是房地合一使得稅率加重，對於想要賣房的人來說，為了避開繳稅，可能會產生惜售的心態，沒有人願意在房市交易，將使得市場閉鎖，交易量急凍，影響不動產周邊行業，甚至造成經濟蕭條。沒有人願意交易，政府能課徵的土地增值稅也會降低，造成稅收大大短缺，形成兩敗俱傷的結果。近年來股票市場因為政府要開徵證所稅，造成成交量急凍，大戶紛紛縮手，股市大跌幾百點，直接衝擊股民投資意願。政府在欠缺實務經驗之下，政策常常無法符合民意，不僅未能達到目的，反而造成反效果。目前的房地合一稅，就可能步上證所稅的後塵，不得不三思。「實價登錄在民國一○一年八月一日上路，自此之後的交易就是市價對市價，相對公平，但實價登錄之前，沒有市價可參考，而是以政府公定價為主，可能造成的結果是，賣價參考市價，買價則參考公定價，中間的價差相當可觀。」王進祥說。增加社會住宅供給 改善房市問題為追求稅制公平，政府傾向對有錢人加稅，尤其是手中持有多戶房產的人，王進祥透露，房地產要合理化，應該針對持有稅或交易稅來課徵？值得思量。「以我的理論和實務來說，我認為應該加強課徵持有稅，而非交易稅。因為目前市場供需不平衡，許多來自於投資客養房、囤房，但並非犯法行為，若要制衡，可以透過加稅來改善。」王進祥表示。以未來將推動的房地合一課稅來說，對交易稅影響大，讓人不敢交易，卻沒有達到打擊養房的目的。短期要讓房市合理化，仍存在一定難度，王進祥認同政府加稅的理念，卻不贊同實施的政策。他提出幾項建議，若要增加稅負收入，可以從提高公告現值和增值稅來著手，達到抑制房市過熱目標。此外，增加供給量也是解決問題方法之一，應該蓋更多社會住宅來出租、合宜住宅來出售，讓收入較少或環境較差的人，也能利用有限的薪水，擁有住房的權利。最後，若要加稅，應該先針對持有稅下手，保護自住、自用族群。「兩年前我曾在財政部內部發行的刊物，發表文章指出，稅制改革要保護自住和自用族群，應該設定一定面積、價值和戶數來課稅，才能符合公平原則。」王進祥表示。舉例來說，若是擁有帝寶三百坪的物件，登記為住家，與三十坪的住屋，稅制相同，就出現貧富間的稅負不公平。有錢的人應該負擔更多的稅，王進祥認為，可以自用面積達一百坪以上，作為加稅的基準。針對一定價值部分，全台的房價水準不同，台北市的房價最高，其他縣市房價落差懸殊，應該因地制宜，而非穿同一套制服，才能達到更健全的房屋稅制。《理財周刊》發行人 洪寶山周遭都在改變，唯獨自己完全沒有改變，最危險的狀況莫過於此。王進祥中華民國地政士公會全聯會名譽理事長現任現代地政雜誌社社長、中聯投資顧問股份有限公司總經理、太聯資訊股份有限公司總經理、中國土地改革協會理事、中國房地產研究發展協會常務理事、中華民國土地估價學會監事、中華民國不動產協進會理事、中國文化大學土地資源學系兼任講師…等播出時間：每周日上午11:00~12:00 播出頻道：正聲廣播電台FM104.1(新竹以北皆可收聽，網路全世界同步) 主持人：洪寶山(理財周刊發行人)、林洳萱(正聲電台財經主持人)◎精彩節目音檔請上理財周刊或理周教育基金會網站收聽
