受訪者介紹●學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、東吳碩專班財經法律組、輔大法學碩士、不動產經紀人考試及格●現職：執業律師、東吳大學民商法講師、新北市政府勞資調解人、中華民國仲裁協會仲裁人、經濟部中小企業榮譽諮詢律師●著作：《房地產交易的關鍵報告：破解房產交易常見的6大法律問題》《房地買賣仲介三贏法律策略》《代銷‧仲介紅不讓》(合著)/《房地買賣風險法律控管》《商事法》/《保險業資金運用法律監管之研究》《行政程序法中程序當事人適格之研究》許多民眾耗費鉅資買房，卻碰上仲介糾紛，不僅過程一波三折，尤有甚者，還碰上詐欺犯行。然而民眾缺乏交涉經驗，連世昌分享和房仲業者打交道的訣竅，助民眾順利成交。擁有一間房子，是許多人的夢想。但房地產交易，從斡旋、簽約、完稅，到最後交屋和實價登錄，涉及專業知識和法律問題，而一般民眾的經驗不足，很容易在交易過程中，疏忽掉重要的環節，而使自己的權益受損，因此，需要房仲業者從中協調。然而根據新北市消費者服務中心統計，房仲消費糾紛高居去(二○一三)年服務類案件第三位，委託銷售契約書多達十二家不合格。房仲服務幫助順利成交房地產買賣順利成交的第一步，便是慎選房仲業者，然而如何選擇具有信譽的房仲業者，是一門深奧的學問。本周「理財我最大」節目，邀請深耕房地產法律業務的博士律師連世昌，暢談分享和房仲業者打交道的秘訣。為什麼需要仲介服務？連世昌認為，因為不動產交易涉及廣泛的專業知識，而且來回往返、溝通時間很久，才能成就一筆案件。一般民眾缺乏足夠的經驗和時間，可以在交涉過程中盡可能面面俱到。不過，連世昌也坦言：「尋找信譽、名譽都一流的房仲業者是門功課，要不斷探詢。」因為「差勁的房仲業者，甚至做起詐欺犯行。」讓連世昌印象深刻，曾經挽救一樁房仲詐騙購屋訂金的案件。有一名劉姓房仲業者對急欲購屋的蘇姓男子謊稱，在台北市文山區有一間房子，由於屋主需要資金還債，倘若買方願意先拿出一百三十五萬元，這樁案件便能立即成交。蘇姓男子果真拿錢出來，委託劉姓房仲業者居中處理，沒想到，最後這筆錢落入劉姓業者的口袋，屋主也無意賣屋，苦主找上連世昌幫忙，遵循法律途徑解決問題。什麼才是對自己有幫助的房仲業者？連世昌認為，民眾應該先了解仲介業的經營型態。目前國內不動產仲介業者採取直營店和加盟店兩種型態經營，直營型態的法律保障責任統一且明確。連世昌分析並解釋：「直營店人員由總公司直接派員經營，各分店由店長負責。而所有分店的人事、總務和行銷活動的資源，皆來自總公司，營利所得也歸總公司所有。」也就是說，各分店相等於總公司的分公司，法律權責較為明確。慎選房仲業者 買賣成功的第一步而加盟店是獨立經營的「個體戶」，固定繳交月費給總部，總部僅提供經營方面的協助，所以民眾應注意交易糾紛發生時的權益保障問題。至於選擇房仲業者應注意的要點，連世昌提供四項準則供民眾參考：一、選擇親友熟悉所介紹，在業界具有信譽的房仲業者倘若某家房仲公司時常傳出發生糾紛的消息，那麼就很難在買賣房屋的過程中，提供民眾交易安全。所以房仲公司的信譽，可視為是否正派經營的指標。因為房仲交易過程複雜，極容易出現不可控的糾紛，有信譽的房仲業者，通常能藉由豐富的經驗，診斷出解決良方。二、選擇擁有合格不動產經紀人員的房仲公司不動產買賣過程中，涉及許多專業知識，例如建築法規、地政稅令和不動產法律等等，一家擁有合格執業員工的房仲公司，能將專業的房產知識及資訊，對等地提供給買賣雙方，減少雙方在交易過程中產生的疑慮。三、慎選注意交易安全的房仲公司好的房仲公司，為增加民眾的信任感，也讓買賣交易過程透明、安全，房仲公司會提供買方「不動產說明書」，並審查房屋產權，提供更深一層的保障。四、選擇提供完整售後服務的房仲業者房仲業務不是交屋之後就了事，仲介業者更居中扮演了諮詢顧問的角色。因此可選擇提供客戶輻射屋安全檢測、水電維修、防火責任保障的房仲公司，越是完善的售後服務，越能提供民眾保障。選擇有信譽的業者幫忙，可省去交易過程中許多繁雜的瑣碎問題。然而連世昌也表示，假若民眾事先了解，房仲業者檯面下可能隱匿民眾的操作手法，也可保護好自己。
常見房仲業者違規操作手法尤其房地產消費糾紛多來自仲介服務上的認知和處理問題，房仲業者隱瞞重要資訊的操作手法，連世昌歸納為以下六種：1.不當利用「回頭殺」、「三角簽」當業者仲介房屋買賣時，利用斡旋買賣雙方價格的機會，虛報交易價格欺騙當事人，並從中騙取暴利價差。所謂「三角簽」手法，便是房仲業者先將房屋賣給投資客，待出現出價更高的第三人時，房仲業者再把房屋賣給新買主，並直接將房屋登記在新買家名下，房仲業者賺取了兩次仲介費，而第一任買主投資客，則可節省稅金等過戶費用，賺取轉手差價的利潤。「回頭殺」手法，則是不肖房仲業者和買主談好價錢後，再回頭跟賣方殺價，賺取更高利潤。2.編造「假合約」房仲業者為取信買方，和賣方簽訂兩本內容不同的合約，一本為假合約，一本為真合約。假合約底價較高，用於取信買方，房仲業者再從中賺取價差或促銷。或者，為了讓買方取得較高額度的房貸金額，另外編造一份價格較高的假合約，或變造原合約。也有情形是房仲業者同意不對賣方收取仲介報酬，事後再把原本可向賣方收取的報酬灌入成交價內，也有情形是 也有情形是房仲業者同意不對賣方收取仲介報酬，事後再把原本可向賣方收取的報酬灌入成交價內，變相跟買方收受原本應該是賣方支付的仲介費用。3.房仲業者找人頭，轉售賺價差房仲業者利用房市鑑價的時候，刻意壓低房價，遊說賣方簽約售出，再另外找人頭買下並出售，從中賺取價差。4.偽造假買主，或出現「職業看屋手」業者隱瞞重要資訊，編造出原承租人長期承租，或另有假買主出價的假象，藉以拉抬房屋售價，誘使買方用超出行情的高價格購買。5.未揭露或不實陳述屋況及其他重大交易訊息重大屋況問題，好比管道排臭氣、空調運作不順暢、嚴重排漏水等等，房仲業者有意隱瞞，也沒有記錄在不動產說明書上，造成買方必須額外支付修復費用、房租損失。或者，房仲業者未提供正確、對等的有效資訊，例如該地區近三個月內的成交行情和不動產格局，而這些重要交易訊息，牽涉買賣過程的重要環節。6.趁居中斡旋價格的機會，虛報交易價格這種操作手法處於法律灰色地帶，因此也最常用。舉例來說，賣方的底價是一千萬元，但仲介建議以一千兩百萬元的委託價出售，在買賣雙方斡旋期間，假設買方已願意出價一千萬元，此時業者為了賺取價差，不會據實回報消息給賣方，而讓案件成交。房價過高，可能導因於價格不透明，導致成交價高出行情價。然而，若能聚焦檢視居中的房仲業者，在不動產交易制度裡的功能，避免掌握資訊優勢的一方隱匿不實訊息。求人不如求己，民眾若能了解房仲業者的角色定位，便可幫助自己在最大利多的情形下，播出時間：每周日上午11:00~12:00 播出頻道：正聲廣播電台FM104.1(新竹以北皆可收聽，網路全世界同步)主持人：洪寶山(理財周刊發行人)林洳萱(正聲電台財經主持人)◎精彩節目音檔請上理財周刊或理周教育基金會網站收聽和房仲業者交涉5大自保Tips1.要求使用政府頒訂的定型化契約。2.遇爭議時，可先發函存證再申訴。3.可要求房仲業者提供契約和履約保證書。4.契約額外事項，應書面載明並經買、賣、仲介三方簽印。5.交易過程中，建議白紙黑字記錄，或攜帶相機、錄音筆記錄存證。成功者秘訣─連世昌1.看似無用的努力，總有一天會顯現出價值。2.如果輕易放棄應該做的事情，那麼總有一天，世界也會放棄我們。3.把握住機會，就不會流下悔恨的眼淚。4.每一種幸福背後，都有一個堅定不移的靈魂。順利成交。
